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地王频出，房价高涨……在过去的一年多时间里，火爆的楼市给人们留下了太多的印象。然而在这一片喧嚣之中，省城二手房市场却冷清依然。
尽管创下了历史最好的成交量，但是“少得可怜”的总量，依旧延续着多年来发展乏力的局面。新年以来，省城各家房地产中介公司生意冷清依旧，门可罗雀，甚至有的公司新年以来二手房交易量惨淡到以个位数计。
作为调节新房市场，稳定房价的重要领域，二手房市场交易不活跃，已经是制约太原房地产发展的一个重要因素。落后的原因在哪里？未来的出路又怎样？一个个问题亟待解答。
A 少得可怜的“历史最高”
最新数据显示，在楼市火爆的2009年，省城二手房交易量达到6200套,与之前数一直徘徊在5000套以内的数字相比，这一数据已是创下了历史最高水平。
然而与之对应的是，北京市2009年全年仅二手房住宅交易量就达20万套，太原市二手房交易量仅为北京的3%。2009年12月，在二手房营业税优惠政策终止之即，全国各地都掀起了二手房交易热潮，北京当月的二手房交易量达37399套，尽管省城太原也出现了交易高峰，但交易量仍是“相当可怜”。
据我爱我家公司房地产经纪公司副总经理王斌介绍，二手房交易代表着城市房地产市场成熟及活跃程度。二手房交易活跃，意味着房地产市场产品成熟，私有化程度高，同时也意味着市场投资和投机成分较大。经济及房地产市场发达的地区，新建商品房的交易量远低于二手房交易量。
资料显示，在房地产市场较为活跃的深圳，2009年12月，二手房成交量达到27887套，远高于同期不足5000套新房的交易量，当地二手房与新房的交易比为5：1。省城二手房交易套数、面积、总额不仅比不上北京、深圳等一线城市，比国内二线城市也相差甚远：成都市今年1月二手房日均签约量为100套，南京市今年1月二手房日均签约量在200套左右，杭州今年1月二手房日均签约为50套……而省城部分中介公司，本月交易量惨淡到以个位数计。“省城二手房成交量低，政策影响仅是一方面，深层原因还是产品供应不足、结构不合理、房产私有化率低造成的。”安家房地产经纪公司负责人康敏称，事实上省城居民对于二手房的需求并不低，从该公司的中介店面反馈的信息显示，省城的二手房供需比在1：3左右，也就是说目前二手房供应的缺口在六成半左右。
B 想淘个二手房还真不容易
2002年在兴华小区“买”了一套二手房的市民张先生，直到去年才正式办理了房产过户手续。“我的房子是侄女分的单位住房，房子虽然是上世纪90年代建造的，产权一直没有落户到个人，所以直到去年我们买卖双方才完成了交易手续。”
张先生购房前把新房和二手房做了细致的对比：“商品房户型大、总价高、地段偏远、物业费贵、没有单位分的房子实惠。最要命的是，商品房小区人杂，许多小区里驻扎着大量的小公司，楼道里乱哄哄的，完全没有住宅安静、私密的特点。”张先生称，在省城既实用又实惠的二手房比找新房难多了。
据山西房地产门户网的房产调查员刘睿介绍，省城的市场存量房面积约有5000万平方米，但有产权的存量房却数目有限，体现在交易上仅为五六十万平方米。“许多单位集资房、拆迁房、房改房至今没有实现产权私有化，无法进入正常的流通市场。一些早已实现交易的房子，只能等到产权明晰后再办理过户手续。”
刘睿称，2009年经济适用房交易解禁，对活跃省城二手房市场、提高交易量起到重要作用。目前省城仍有大量的土地、规划、建设手续不全的房改房、集资房、拆迁房需要完善产权，这部分房子如能流通，对省城二手房交易带来巨大拉动作用。
龙城居业门店的一位业务员称，省城六成以上的存量房为上世纪90年代建造的砖混结构六层楼房，这些房子普遍存在质量一般、户型不合理、小区停车位不足、小区规划落后的问题。而多数次新房则存在地理位置偏远、小区规模小、城市配套落后、物业费贵、业主杂乱的问题。“八成以上的客户把二手房当作过渡，都有再置业打算。”这位业务员称，质次价高的二手房流通率不高，影响了太原房产市场的活跃，是种资源浪费。
C 办理过户也是老大难
太原市民赵芳回忆起自己的买房过程，至今仍“心有余悸”。
2009年10月，她购买了一套70平方米的二手房。卖家称自己急着用钱，要求赵芳必须给九成款。赵芳即担心两个月之后卖家找到出价更高的买主，又怕对方的房产过不了户，拖拖拉拉不给退钱。“听朋友说，在北京、杭州等地一周就能办妥过户手续，而省城却要等上一两个月。”赵芳说自己在等待办理房产证的两个月期间，天天都很紧张。
太原市房地局办公室的乔迎新介绍，二手房过户慢的原因多种多样，但主要的原因是省城所有房产档案管理没有实现数据化，全部为人工核档。太原市房产档案目前有100多万卷，每年平均的新生档案达5万件，这些档案涉及晚清至现在的各个时期。工作人员每核一份档都要去档案室手工查阅，一些产权变更转移过多次的房产，更是耗时耗力。“去年12月二手房交易高峰期间，交易所工作人员从上至下加班加点，否则就不能在规定工作日内完结工作。”其它二手房交易过户快的城市都实现了数字化，交易房子的面积、建造年代、手续审批、交易次数、地理位置等复杂信息很快能查找到，二手房买卖双方可以实现网上签约。
二手房过户慢直接影响了买卖双方的交易热情。建设银行太原分行个贷部的工作人员，按照该行的二手房贷款办理流程，客户必须持房产证办理抵押贷款。但作为卖房者，眼下完全可以找到一次性付款的客户，都不愿陪买房者等待长达数月的房产过户和办理贷款。从该行的情况来看，去年二手房贷客户不及新房的十分之一。
而据我爱我家、住在龙城、天缘地产的客户数据统计，95%二手房购买者选择一次性付款或分期付款。银行及卖方不支持二手房贷款，把大部分资金有限的二手房客户挡在了门外。
D 金融服务同样存短板
“太原的银行都没有开展转按揭业务，无法更大范围地激活二手房市场。”在南京从事二手房中介工作六年的张先生，2009年来被公司派到省城开拓中介业务,张先生感觉太原二手房市场比南方的省会城市发展慢了至少5年。
张先生称，最无法理解的是在他城运作已达十年的转按揭业务，省城没有一家银行开展。“转按揭业务通常是指二手房卖家还未还清银行贷款就把房子卖了，剩下的按揭转由买家还。二手房交易活跃的城市已实现了跨行转按揭，但太原的二手房卖家从未听说过这项业务。”张先生称。
据太原市府西街某银行营业部的个贷部工作人员介绍，银行开展转按揭业务，不光得对二手房产进行资产评估，还得对买房人的还款能力进行审查。省城买二手房的客户经济能力一般，再加上省城的房产升值潜力弱。银行办理转按揭业务风险大、投入多，大家都觉得这是件出力不讨好的事情。
这位工作人员称，转按揭业务进行顺利的城市，二手房市场交易活跃，但这也意味着炒房、投资泡沫多。转按揭业务是把双刃剑，既能满足普通消费者的购房梦，也是炒房者的一条融资路。“至少现在，省城市场还不具备开展转按揭业务的条件。”
E 破解难题需多方发力
“省城楼市的现状太不平衡，甚至有些畸形。”房地产经纪公司张先生称，房地产市场如同其它市场一样，产品档次应该形成阶梯式供应，别墅、中高端产品、百姓所需的中小户型及二手房应该按比例搭配供应。而省城的二手房供应过低，产品品质不高、私有化低，把众多二手房需求者逼到购新房的队伍中。
山西房地产门户网刘睿认为，省城房地产市场活跃程度与二手房交易息息相关，需要政府办公效率提速、银行业金融服务支持以及品质更高的商品房产品开发。
我爱我家房地产经纪公司的副总经理王斌认为，省城的二手房空置率大，市场交易低迷。地方政府应该出台有效政策，大量促进存量房交易，先让交易活跃起来，形成梯度消费，进一步激活整体市场，带动经济发展。
太原房地产管理局介绍，该局正在着手解决房产产权“登记慢”的问题，数字化档案已在录入中。再过两年，太原市将建成房产电子档案，房产登记将缩短至3天，为促成省城房地产交易提供便捷。
采写：本报记者 戎紫冰
摄影：本报记者 武六红