标题：2010年海南楼市“泡沫”谁买单？

　　“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为到海南投资房地产的经典口号。自1995年，中国海南楼市泡沫破裂以后，所谓的“炒房团”成了“逃亡团”，多少投资客和投机者倾家荡产，一些开发商为逃避银行追债而四处“逃亡”。新年以来，海南楼市飙涨，正迅速成为各路资金拼抢的主战场，"太热了，难以想象的热。因此，2010年，国内外成千万投资客伺机逢低抄底，也许中国楼市调整成炒家新机遇。

　　又有4000亿“热钱”砸向海南！上周，有关媒体公布的数据虽然来自民间，但很明显，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，这无异于开启了21世纪又一场10年盛宴。 这里曾经是中国最吸金的投资热土，这里也曾是中国最扎眼的烂尾焦土。从热土到焦土，海南的身上似乎还残留着上世纪90年代中国房地产市场最危险的泡沫。17年是不是一个轮回？2010年，当海南的“房子”再一次被外来游资装上“弹簧腿”，全中国都学会了“一朝被蛇咬十年怕井绳”。这一次，海南踩中的究竟是蛇还是井绳，谁也不敢断言。不过，防患于未然总好过亡羊补牢。如今的海南，乃至中国的房地产市场，经不起冒险。

　　围绕推进海南旅游岛计划和应对近期出现的地产风潮，海南出台“两限令”：今年3月前，在海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目，以利海南国际旅游岛长远的建设发展。但“两限令”的出台，却带来新的担忧——“两限令”会不会使开发商坐拥现有土地，囤积居奇，再次推高房价？此番叫停势必让参与海南土地炒作的民间资本饥渴数月，一旦今年3月后海南重启土地出让，会不会让开发商囤地愈加疯狂？

　　2010年房地产市场注定是个政策市。继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。所有的调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。2009年房地产市场的历史性爆发再次让政府作出调控。去年12月至今年1月，中央已五次出政策调控楼市。

　　2009年房价被大幅推高，1-12月全国商品住宅成交均价预计达4518元/平方米，同比增长达30％。其实，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。相比楼市高峰期2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4％，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。也就是说09年全国平均房价涨幅至少在40%-50%之间，只有更高没有更低。

　　刚性需求+宽松的货币政策”，2009中国楼市持续高烧。根据戴德梁行发布2009年终报告，盘点全国十大城市楼市2009年表现，深圳以均价15111元/平方米位列第二，紧追在冠军上海市15467元/平方米之后。上海和深圳也是全国楼市十大城市中，均价都超过15000元的两个城市，楼价之高令人咂舌。

　　“2009年第四季度全国105个主要监测城市地价同比上涨5.05%”（国土部昨日发布）,“2009年12月份全国70个大中城市房价同比上涨7.8%”（国家发改委14日发布）——如果说,这俩描述一年来全国地价、房价涨幅的官方数据跟老百姓的感受是一致的,那么咱们几乎可以拍着巴掌庆祝房地产市场的“超级稳定”,并且断言中央一个月内出手五六次调控房地产市场“毫无必要”了。

　　国家统计局在1月19日发布的2009年房地产市场运行报告第一次直观展现了去年楼市的疯狂程度。按照统计数字，2009年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。其中新房成交价格涨幅第一次超过了20%，达24%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。在此之前，楼市销售最火的是2007年，当时全年销售面积为7.6亿平方米。去年这一数据相比历史高点高出23%以上。

　　房价方面，2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。以此数据计算，2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。这两个涨幅，都是近15年来最大的。2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。

　　从数据可以看到，大幅度增长的仅是销售，而涉及未来市场供应的土地购置及开发投资等层面，依然处于紧缩状态，这意味着楼市未来依然可能处于供应短缺的状况。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。土地开发量的降低造成的最大影响就是，在未来一段时间内，必然造成商品房上市量的减少。此外，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

　　全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。尽管开发、施工两项数据呈现正增长，但相比于成交量增长数据还是捉襟见肘。

　　2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。半个月来，海南主要城市房价涨幅超过30%。另据不完全统计，目前，介入海南房地产市场的投资和开发资金已超过1500亿元。海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌……整个海南东部沿海，处处都在上演资金奔涌的盛宴。所以才出现"国际旅游岛"引爆炒房潮，千亿资金角逐海南楼市。

　　游资猛炒“限地” 房价一天涨5000。旨在预防房地产泡沫的“限地令”正成为推动海南房地产价格飞涨的推手。自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。琼海由每平方米4000元涨到七八千元，海口有的楼盘每平方米一天上涨5000元。更让人意想不到的是，一些此前敞开销售的楼盘，在“限地令”出台后，不惜以封盘的方式将买房客拒之门外，以便坐地起价。而此前已经圈占大量土地的诸多房地产企业，手中资源越发变得奇货可居。

　　现在"买房如同买白菜"用来形容海南楼市毫不为过，许多外地投资客来三亚，不论价格高低就直接把房买走。三亚和海口的高级酒店已经被前来买房的人订满，投资客的到来同时导致海南汽车上牌量的上涨，海口近期汽车上牌量上涨了3倍，车管所都忙不过来。也许"海南将是下一个夏威夷，房价还会涨。很多投资客一样看好海南楼市。"

　　自从2009年底海南国际旅游岛消息传出后，全国资金潮水般涌入海南楼市，一日跳涨千元已不鲜见。早在11月份，就有先知先觉的深圳投资客飞赴海南购买房产，而今已获利不菲。目前，海南房地产市场泡沫已十分明显，海口市海甸岛某小区一套80平米的住房，目前售价8000元/平米，月租1200元，＇租售比＇已经相当离谱。房价攀升带动土地价格飙涨，12月份三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，成为海南的新"地王"，该地块的土地价格折合成楼面价达到8460元/平方米，而三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平方米。

　　有媒介问，海南省政府在公布海南国际旅游岛计划之后，有很多房地产开发商进驻海南岛,其中也有央企背景的开发商，会不会对海南的地价和房价形成推动？有海南官员说：“这几年海南的旅游房地产总体的市场是上升的，主要是岛外的需求。第二，虽然商品房的价格是上升的,但是也没有像媒体报道的那样涨得那么凶。根据国家统计局2009年1至11月份的统计,全国70个城市包括省会城市在内,三亚的房价截止到目前为止是不到11000元一平方米,在全国排第8位。海口商品房的均价不超过6000元一平方米，海口的涨幅比原来高13%，三亚的房子涨6.6%。房地产的需求主要来自于岛外。

　　今年统计下来海口60%、三亚的80%-85%商品房是由岛外来购买的,人们主要是购买二套房、三套房。海南由于是中国惟一的热带岛屿,所以这个房地产的资源在全国是有惟一性的,随着人们生活水平的提高,人们追求健康人居,所以海南房地产的需求肯定是越来越旺盛,因为资源相对稀缺。这就是海南地产需求旺盛的原因。

　　有媒介报道,来自民间的非官方数据表明，目前有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地。国际旅游岛概念令海南成了各路资本向往的热土。就在这些“游资”争相奔赴之际，有一批“潜伏”的资金早已在海南布局，这就是浙商资本。

　　根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有十万浙商进驻海南。仅注册资本就达到了百亿元，实际上，投资运作的资金可能高达300多亿元。浙商在海南的领域还是其传统长项——房地产业。浙江资本打出的是旅居概念牌，即“地产+酒店”，或“地产+旅游业态”。目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股[12.27 0.49%]、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等来自浙江的资本商。

　　如今，海南的“凤凰岛项目”，卖到7万一平，各地房价开始飙升。这轮资本狂潮掀开前，浙商资本早已潜伏其间。早在10年前的海南地产泡沫破裂后，许多浙商资本却早在陆续“抄底”，悄无声息地争夺海南优势土地资源。据温州一位商人透露，2005年和2006年，山西开始第一波煤矿整顿风暴。当时被称为“温州炒煤团”的资本见风向有变，部分迅速退离煤矿领域，转投海南房地产。目前，海南一些小规模的浙籍房地产领域的投资商，大多数股东都有投资山西煤矿的经历。海口温州商会相关负责人介绍，截至目前，仅由海口温州商会从中牵线引进的温州资本来海口投资地产开发的资金，就达到20亿元之多。据称，这个数字还相当保守。