标题：专家观点：海南房产开发应走中高端大盘模式

　　海南国际旅游岛的定位一出，讨论之声顿起。海南上一波的泡沫损伤，从1995年开始调整到2005年，经过10年的时间才把以前的遗留问题逐渐消化掉。在新一轮的契机中，海南的房地产业开发更应该明确定位，这对于海南房地产业未来何去何从十分关键。

　　基于海南的特殊情况，走中高端房产定位和大盘模式将是比较理想的选择。

　　第一，海南得天独厚的资源优势，决定了客群的广泛性，也导致其房产市场需求的特殊性。与全国楼市销售情况比较，海南的高端房产销售占比一直

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高于全国平均水平，且近年呈现逐渐走高的趋势，即使在08年楼市低迷的情况下，海南高端房产销售依然持续增长。其原因主要基于两点：首先是海南的资源优势，具有不可复制的特点，即便是在经济危机期间也被看做是具有保值的投资选择。其次是海南的外来购房群体以第三次以上置业为主，主要为中高收入阶层，伴随我国这一阶层的壮大，对于中高端房产需求还会持续增长。

　　第二，国际旅游岛的建设，是一个长期的规划，其利益分享将在后期逐步体现，目前还仅仅是处于预热阶段。当前小规模的开发将使得产品形态单一，和其它区域房地产项目相比盈利能力没有特别优势。在公司的财务、运营能力允许的条件下，大盘模式的开发更能充分挖掘海南价值。借助丰富、独特的自然资源，进行旅游、商业、酒店、住宅的综合开发。一方面分享旅游带来的直接利益，另一方面大盘开发降低土地成本，拉长开发周期分享长期增值。

　　从整个海南未来的房产开发布局来看，未来将从三亚、海口双雄竞争转向全岛全面发展。

　　海南房地产行业的竞争目前仍然是海口和三亚两大板块的竞争，而未来这两大板块的竞争也不尽相同：其中三亚的支柱经济为旅游业，经过十多年的发展，城市配套、旅游配套服务业发展相对成熟，从而带动三亚目前房价已经达到一个高位。客群主要为岛外休闲旅游购房人群，这一群体对于生活品质要求较高，因此未来三亚楼市的升级飞跃，还需依赖其旅游服务软环境的逐步提升。而海口市场较三亚不同，除了岛外投资客群外，还有一部分为刚性需求，因此其租赁市场没有淡旺季之分，相对而言更具投资价值。同时海口更适合于对生活配套、医疗配套依赖较强的岛外老年客群。但随着全省旅游的逐步开发，海口、三亚的地产投资额占比均呈逐渐下跌趋势，旅游地产开始向全省扩张。

　　海南国际旅游岛的旅游定位针对东部、中部、西部各定位了特色鲜明的旅游发展目标，从而带动房地产开发全盘发力，覆盖整个岛屿。东部的琼海、文昌等城市，在丰富的旅游基础上，更受惠于博鳌论坛、航天城等重大机遇，已经得到了较好的发展；而以海口、三亚为轴心的中部生态绿芯，依靠其独特原生态环境，将着力打造优良生态宜居城；而西部地区房地产业刚刚起步，房价接近成本，处于低价时代，西部作为正在崛起的城市的组成部分，也是海南未来开发建设的新热点