标题：苏州楼市格局生变 本土企业角力品牌房企

　　本报记者 许峰

　　新年第一场土地拍卖火爆落幕，开发商重金夺地气势过人，而这一切均让人不得不再度回味楼市火爆的2009年。2009年苏州全市住宅成交总面积939.93万方，相较2008年涨幅达139.91%。与之相反的是，2009年苏州全市住宅新增总面积584.75万平方米，与2008年相比较，则下跌了9.86%。新增供应跟不上需求量的快速增长，使住宅可售量急剧下滑，特别是到了年底，供求矛盾已非常突出。在这火热的2009年，苏州楼市造就了一个又一个销售奇迹，但其间苏州楼市格局也开始发生了微妙的变化。根据西交大苏州研究院长三角房地产研究所、富思博得1stboard专业地产数据信息平台，日前联合发布的2009年度苏州市区房产销售龙虎榜和2009年度苏州市区楼盘投资价值排行榜，不难看出苏州楼市的全新格局，同时对购房者在新年里的买房决策也有所帮助。

　　超强的楼市新格局

　　根据相关销售记录显示，2009年苏州楼市表现最为抢眼的非中海地产莫属。中海地产销售金额超过40亿元，销售面积超过50万平米，销售套数近4000套，3个指标均位列全市第一，成为苏州房地产企业的“超强”。

　　在中海多个项目中，国际社区的贡献最为突出，其销售套数占中海的60%以上。继2008年后，国际社区再次蝉联苏州房地产项目销售冠军。如果说这个项目是2008年中小

户型的代表，那么2009年则成功转变为精

装修的中高档项目，体现了园区和苏州楼市的风向变化。中海的另一个高档

豪宅项目御湖熙岸别墅，此次也获得豪宅榜亚军，中海地产的全能型实力也由此得到体现。

　　从2009年的销售金额看，苏州楼市的市场份额继续向少数企业集中：前5位企业销售金额近167亿元，约占全市的25%；前10位企业销售金额近250亿元，占到全市的36%。但细读这份榜单，排名也有不少值得玩味的地方。

　　在前2年，苏州前10位企业基本保持三个梯队，而在2009年随着中海地产超强地位的确立，变为了四个梯队：吴中地产、建屋发展、中新置地成为销售额超30亿的第二集团；万科、合景、雅戈尔是销售额在20亿左右的第三梯队；招商地产则落入第四梯队。而对万科等企业来说，2009年基本完成了苏南的多城市战略布局，在苏州以外的城市成为市场绝对领导者。苏南一体化进程加速了这样的局面，万科通过苏南的多城市布局，下了一盘大的棋局，将在未来的几年中看到效果。

　　本土企业日渐显山露水

　　2005年，外来地产大鳄群体抢滩苏城，全新的理念、服务和设计等给本土企业带来巨大冲击，大量的本土开发企业逐渐退出市场。但经过多年的发展，苏州本土企业再度开始显山露水，通过不断的学习拉近了和外来大牌企业的差距，逐渐站稳脚跟。金融危机的到来，为这些建立在吴文化深厚底蕴基础上的房地产企业提供了从崛起到雄起的机遇。

　　值得注意的是，组成第二梯队的3家房地产企业都是本土实力开发商，其中吴中地产从去年的第四名跃居亚军，销售金额翻三番。同时旗下的太湖黄金水岸进入豪宅项目排行第4位，高、中、低各类产品均衡发展，成为名副其实的本土领军企业。2009年几乎没有销售不好的企业，但从排名榜上看名次有升有降。中海一枝独秀的优势更为明显，而吴中地产则超越其他外来和本土企业，显示出不同实力变化。

　　购房者不再迷信品牌

　　如果说2005年开始，苏州房地产市场开始了品牌对非品牌的绞杀，那么2009年则开始了品牌和品牌之间的竞争：2009年前是苏州地产的春秋时代，2009年则是苏州地产的战国时代元年。

　　与普通住宅、小户型公寓相比，品牌对别墅的影响力是最大的。在别墅销售排行榜中，吴中地产的姑苏桃花源"叫好又叫座"，依靠品质提高和"山水吴中"的品牌底蕴，以成交金额近10亿元获得全市销售冠军。但也有一些开发商依赖低廉的土地成本，产品简单复制，只进行简单的价格竞争，造成品牌含金量急剧下降。

　　比如，别墅老牌开发商招商地产正是依靠“薄利多销”获得第三名。2009年上半年，依云水岸三期以大大低于一期、二期的价格开盘，出现了三天就清盘的行情。小石城几乎是依云水岸的翻版，虽然销售近300套位居第一，但成交金额明显低于其他上榜项目，单价是前十位楼盘中最低的。如今招商地产的别墅已经不再是区域中同类项目的标杆，这对于一个全国性布局的品牌企业来说是相当可惜的，但依靠不俗的价格优势，小石城、依云水岸双双进入别墅前十项目，还是受到不少购房者的追捧。有关业内人士表示，在价格、品牌、品质的选择上，今后购房者或许将做出各自不同的选择。

　　豪宅标准悄然发生变化

　　仔细观察不难发现，苏州楼市当前一个重要变化是金融危机后豪宅市场的“蝶变”。之前苏州的高端住宅项目不太受关注，也没有形成一个完整的市场，但金融危机袭来，豪宅投资的价值不断被购房者所认识，苏州的豪宅市场也成长迅速。

　　虽然别墅销售策略各不相同，有的靠提高品质，有的靠价格，但2009年最值得侧目的还是高档别墅、公寓等豪宅市场情况。如果说以前是以单套价格500万元为标准的话，那么2009年苏州前五位的豪宅楼盘，其平均单套价格已经达到了800万元。其中，晋合水巷邻里别墅价格已经超过1000万元，精装修公寓的价格也超过4万元/平方米，可以说是苏州最贵的项目，但高品质依然吸引了大批购买者，成交金额逾10亿元。御湖熙岸别墅、平门府、玲珑湾天玺等也依然保持在前五位之列，太湖黄金水岸是去年进入销售榜的唯一一个新项目。

　　但这种情况在2010年将发生重大变化。随着仁恒岛屿独栋项目、九龙仓项目、仁恒机场路项目的陆续入市，苏州豪宅的标准将发生重大改变，当然排名也将发生变化，而购房者在新的一年里究竟更喜爱哪些项目，我们将拭目以待。