标题：2009中国楼市四相之迷：需求结构如何嬗变？

　　人口结构的变化正在逐渐改变楼市需求群体的结构，消费主力会在潜移默化中更迭。

　　随着我国人口结构的不断变化，楼市的购买力和购买需求也正不断发生变化，青年成家和学前家庭的需求将渐成市场主力，同时老龄人口、新城市移民等群体也将催生新的需求增长点。

　　总抚养比下降将提高客户购买力

　　计划生育的实施，使我国的人口结构发生较大的变化，多年的“人口红利期”促进了国民经济的飞速发展，人们生活环境得到极大的改善。对于房地产市场而言，“人口红利期”阶段，人口的总抚养比较低，负担系数较小，购买力提升；同时，家庭结构变化，家庭趋向小型化，需求总量大幅增加。

　　根据测算，我国人口总抚养比的下降趋势将可以一直持续到2015年，而劳动人口的上升也使得我国在这段时期内一直处于“人口红利期”。“人口红利期”的存在一方面能够给我国经济的增长提供强劲的动力，与此同时总抚养比的下降又减少了总体劳动人口的负担。因而，在未来的几年里，总抚养比的下降将会提高客户在房地产置业时的购买力。

　　历年全国人口总抚养比变化图

　　总和生育率的下降造成的其中一个结果是，平均每个家庭中的孩子数越来越少，独生子女数上升。从图1中可以看出我国的独生子女的出生比例随着年份逐年上升。当这些独生子女在面临购房需求时，其首付款的来源将从以前的大多数只能靠自己的积蓄，转为更多地从双方的父母获得经济上支持。也即是说“4+2”购房模式，会出现三个家庭一起购买一套房子的情况，客户的购买力将会大大增加。

　　家庭结构变化示意图

　　人口结构变化增加市场需求

　　目前我国家庭户均人口数逐步下降，同时总人口数仍处于惯性增长时期，家庭规模的小型化发展将使需求的总量上升。同时，计生政策的实施也使得不同年龄段的客群的比例发生了变化，青年立足比例仍处于高位，而学前家庭、健康养老比例将会上升，这部分客群将渐成市场主力。此外，随着城市化进程的迈进，大量农村人口将转为城市人口，这些新城市人口的产生也将会极大的刺激城市住房需求。同时随着我国人均住房面积的提高，对住房面积的需求也将进一步的增加。因而随着社会的发展、人们观念的变化以及城市化的进程，未来的住房需求总量将持续上升。

　　历年全国家庭规模变化图

青年、学前家庭未来需求趋涨

　　计生政策实施的三十多年来，对我国的人口结构产生了深远的影响，使得我国人口的年龄结构的分布相差很大，各年龄段人口之间的比例差距明显。现在依据易居家庭生命周期的客户细分模型，我们对其中五类客户：青年立足、学前家庭、小学家庭、中学家庭、成熟家庭和健康养老一一进行分析。

　　第三次“婴儿潮”出生的人口中，在2005年以后已经开始步入社会工作，因而在较长一段时间内，这类客群将是目前市场上主流的客群，客群比例会维持在20%以上。同时随着年龄的增长，这类客群将很快会进入到结婚的年龄，因而由这次“婴儿潮”带来的结婚潮将会使市场上的刚性需求急剧释放。而这些变化也会使得青年立足客群的比例在2010年后逐渐下降，且转化并带动青年成家客群比例的上升。

　　学前家庭和成熟家庭的比例总体上呈上升的趋势，其主要的原因是仍然是受“婴儿潮”的影响；并且学前家庭占比上升的幅度较大，将会成为市场上主流的客群之一。同时小学家庭和中学家庭的比例则会随着这几类客群总基数的变大而比例有所下降。

　　全国家庭生命周期细分购房客群变化预测

　　养老需求或成需求机会点

　　除了青年家庭和学前家庭的需求量有增加趋势外，健康养老客群的比例将会随着时间的推移逐步上升。研究表明，21世纪我国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年开始，我国进入快速老龄化的阶段，老年人口的增长比例将大大超过年人均人口的增长比例，健康养老的客群将逐渐稳步扩大。同时，我们也应该注意到，我国的老龄化社会具有典型的“未富先老”的特征，人口红利期后，社会负担将不断加大，社会保障压力重重。然而，目前“4+2”的购房支付模式，吸收沉淀了大量老年人口的养老积蓄。盘活老年人口的固定资产，开发适合老年人口居住的低总价商品房，都是未来房地产开发的机会所在。

　　“城市新移民”催生新需求

　　由于我国的城市化进程加快，城市中涌入大批城市新移民，由于工作、教育等原因，他们从其他城市或者农村迁入另一个城市工作、生活，并最终长期留在这个城市，成为城市的居民。随着城市化进程的不断推进，城市新移民数量逐渐增加，并带来居住需求以及房产购置、租赁需求的增加，城市新移民将逐渐成为房产市场一群特殊的群体。

　　全国典型城市新移民家庭年收入分析

　　根据研究发现，有购房需求的城市新移民以省内其他区域新移民和外省市新移民为主，港澳台及国外新移民不足1%。从新移民家庭年收入结构看，新移民家庭年收入主要集中在5-30万元，30万元以上年收入的比重超过一成，相较于全国平均水平，这些新移民收入明显较高。其中，外省市新移民家庭年收入水平明显高于省内其他城市新移民，家庭年收入在15万元以上各层次收入水平的外省市新移民比重都高于省内其他区域新移民。外省市新移民30万元以上家庭年收入比重高达17%，超过省内其他城市新移民8个百分点，外省市新移民中 “投资移民”数量不在少数。由此可见，这一新兴群体出现及壮大也将为楼市购买需求添力。

2009年中国房地产年鉴