标题：住宅被“绑架”投资客“见风使舵”

　　亿房网1月31日文(记者彭艳)继中央系列房贷新政出台后，目前住宅投资俨然遭遇被“绑架”状态。由于政府在增加保障性住房和普通商品房有效供给的同时，还将第二套住宅首付门槛抬高、二手房营业税也“2”改“5”，使得不少购房者对住宅投资回报率的期望值明显下降。而近期，武汉又频吹各大银行即将取消利率优惠的政策风，引得不少房产投资者开始重新思考楼市的投资渠道和方向。

　　然而，据记者观察，在2009年的武汉房地产市场中，有种值得关注的现象是武汉商铺的投资性购买一直是持增长水平发展的，这一现象在2009年下半年几个代表性商业项目上市后的成交情况表现的比较明显，在最热时甚至有赶超住宅的趋势。

　　为此，有业内人士表示，从2009年全年的成交数据看，商铺投资确实不如住宅热，但是如从商铺的整个推盘量和成交量比例看，2009年年末投资者俨然已经开始在住宅和商铺中寻求一种平衡关系了。而需要重点强调的是 “国十一条”新政的颁布，使得2010年投资客会在住宅市场受限制的情况下，同时将会为武汉商铺投资带来更多另外的契机。

　　新政“绑架”住宅!

　　“现在武汉市区的房价都已经涨得很高，市中心的均价都8000多元了，如要买个面积稍大点的总价都超过100万元了，这样的价格买了也赚不了多少。”在五洲国际建材城现场看铺的张女士这样告诉记者，刚刚颁布的新政对住宅投资影响确实很大，比起二手房不足5年转卖要冤枉多缴的税费，还是决定买个升值潜力大的商铺作为长线投资比较稳妥。

　　“从目前的政策和市场行情来看，投资商铺相比投资住宅有不少好处，商铺价格一般不会发生太大波动，也不会因房龄增长而降低投资价值，相反，好的商铺会因商圈发展而不断升值。”忙于宝利金一期商铺装修的唐先生在接受记者采访时表示，针对目前武汉商铺的价格水平来讲，“一铺养三代”有点难，但是地段好、经营得当的商铺，其回报率还是要远高于住宅的。

　　“好地段的商铺，几乎一经推出就被抢空，我从年初就在寻觅性价比高的商铺，想在传统商圈或者人口密集的新商圈找铺子，目前看好王家湾商圈，打算开一家主题餐厅。”投资者蔡先生告诉记者，铺是要“养”的，前期3—5年内，可能很难见到实际回报，一旦周边市场成熟，即生铺“养”成熟铺，商铺的增值速度就有可能呈几何级数上涨，因此只要选对位置，多数商铺都是越“养”越值钱，租金越来越高。

　　从供应量来讲，武汉的商铺远不能和住宅量相比，但从近段时间的成交比例看，商铺投资热已经非常明显。从2009年9月福星惠誉国际城商业街格兰大道、10月人信汉商银座的热销，到12月份投资客对汉口北批发第一城、首义广场欢乐城商铺的抢购，充分证明越来越多的房产投资客在转入这一更加稳健的高收益投资领域。

　　商铺回报率高于住宅?

　　而同样是投资房地产，投资客不看好住宅却看好商铺，难到仅仅只是因为新政的影响吗?

　　“最近手里捏着大把的钱来咨询商铺投资、或者租商铺开店的人还真不少，本人是职业经纪人，不能说投资商铺一定比投资住宅赚钱，但从目前的形势判断，认为武汉住宅的上行通道受到巨大压力的买家很多，而商铺的价格更处于一个相对比较安全的水平上。因此，选择商铺的人越来越多。”某房地产中介公司负责人如是说。

　　回顾2009年商品房的量价双双飙升，给不少投资客在短期内带来过巨大回报。与其相比较，如今正在接受新政调控的楼市，显然限制的就是这种非理性的疯狂上涨，由此想通过买房在短时间内获得丰厚回报的可能性似乎开始变得微乎其微。为此，有业内人士还认为，目前，住宅投资市场的“扑朔迷离”，商铺投资市场的前景更显明朗，为投资者所看好。

　　“2010年住宅利润空间受限，商铺投资空间将凸显。”一房地产代-理机构资深策划在接受记者采访时表示，武汉房价相比其他二三线城市虽然并不算太高，但是近期中央颁布的新政除了将第二套住房首付比例提高至四成，为打击投机性购房还要加强对住宅的管理力度，在这些政策的影响下，住宅作为主要投资方向将发生改变。

　　最后他还补充道，相比住宅商铺价格上升趋势缓慢，在同等门槛之下，自然投资客更倾向投资商铺，毕竟投资好的话，商铺的投资回报率将大大地高于住宅投资。

　　商铺投资切勿盲目跟风

　　不过，采访中也有部分项目负责人对目前武汉市出现过热的商铺投资现象表示担忧。其中，武昌中心区某综合体项目负责人表示，2010年，虽然可供投资客选择商铺的类型比较多，有社区商铺、街铺、大型卖场商铺均可选择。但是商铺是一种极具“个性”的投资品，其投资价值会因不同地段、客流量、经营范围等而不尽相同，投资者们不能一味冲着商铺的大好形势而盲目投资。

　　他还补充道，不同的投资预算应有针对性地选择相应商铺进行投资，这样才能减少投资风险，获得更好的投资回报。

　　其中，还有一位投资经验丰富的余先生向记者传授经验。他说，那种不具备实力的小开发商开发的商业项目不需要考虑，如果地段实在太好另当别论，不然他们“一卖就走”，后期管理不跟进，或者租不出去、投资回报率如果低于6-8%还不能冲抵银行的按揭，那就“掉得大”了。

　　最后，记者还与房地产专业人士对商铺投资问题进行探讨。他说，新政对住宅利润的限制确实会使得不少投资客义无反顾的转向商铺。

　　谈到商铺的回报率问题时，他告诉记者，除了一方面来自租金的高回报之外，商铺自身价值的增值空间也是住宅投资无法比拟的。不管国家政策如何调控，商铺都不会受太大影响而持续热销，这也是投资客选择商铺的主要原因。

　　而针对盲目跟风投资商铺的购房者，他还特别提醒说，商铺总价较高，因此投资要量力而行，眼光要准，千万不能凭着感觉去盲目跟风，不要因为买商铺而买商铺。市民投资商铺需要较多的专业知识和信息来源渠道。