标题：现在买房投资 哪些楼盘最稳阵？

时代玫瑰园傍地铁，楼价不断飙升。 文/图/表：记者李凤荷

富力半岛花园租售比为1:326。

广州30大二手屋苑租售比多数超1∶300，显示大部分楼盘回报不足4%

　　日前，市国土房管局发布去年12月市场分析报告，称由于租售比的严峻局面拉响了广州楼价预警信号，其中天河区尤甚，租售比达1∶550。本报自去年开始持续监控广州市30大二手屋苑的楼价与租价，从今年1月成交价与租金价格可看出，除极个别楼盘外，全市30大二手屋苑租售比超越1∶300的正常水平，逾三分之一的楼盘租售比超越1∶400，即出租回报率不足3%。中原市场部人士表示，目前广州市楼价已攀升至历史高点，随着政府出台一系列调控政策，市场成交量明显回落，但价格依然坚挺。楼价创新高，而租金涨幅远低于楼价涨势，物业投资价值相对变小。倘若这些楼盘的业主想通过出租来回本，所需时间会较长。

　　总体分析：

　　楼价一年涨20%，租金涨5%

　　合富置业首席分析师龙斌表示，近年楼价除2008年外一直呈快速上升势头，以2009年来算，楼价涨幅起码超过20%，但租金近年涨势缓和，自2007年以来年均上涨5%，也就是说楼价的加速度4倍于租金涨幅，故此显示目前房产投资价值不够吸引。去年的楼价狂涨，主要受供求关系的影响，需求在短时间内极度释放，使得房价急速上升。

　　满堂红人士表示，30大二手屋苑的租售比基本上都是小于1：300，也就是广州二手住宅租赁回报基本上都小于4%，其中更有1/3的楼盘租售比小于1：400，也就是说投资回报率小于3%。从数字可见，广州二手楼的租售比太低，楼价虚高。30楼盘中只有中怡城市花园等屈指可数的楼盘租售比大于1：300，原因是这些高端小户型租赁物业较受商务人士及外籍商人的欢迎，单位租价超过70元/m2，而且均位于商业中心，租赁一向活跃。像珠江新城和滨江东的楼盘以及保利百合花园、时代玫瑰园、锦城花园等楼价大幅攀升的楼盘租金并没有迅速跟进，租售比差距进一步拉大，其中以珠江新城南国花园与滨江东海珠区半岛花园的租售比差距最大，两盘单位差不多要出租60年才可收回本金。

　　如何衡量楼价虚高？

　　“房屋租售比”这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。

　　龙斌表示，衡量房地产市场是否健康的指标除租售比外，还有房价收入比和空房率等指标。国际上的房价收入比正常指标为1：6或1：8，即6年或8年的家庭年收入即可承受一套房子的价格。空房率以业界术语来说即是“观灯”，看一个楼盘夜间开启灯光的单位比率来判断空房率是高还是低。

　　租售比安全区域：

　　天河北高档盘与番禺大盘

　　从全市六区30大二手屋苑来看，天河区中怡城市花园、芳草园、汇景新城；番禺区祈福新村、南国奥园等楼盘租售比在1∶320之上，按国际标准看，这几个楼盘房价租金比尚在安全区域，投资回报率较高。其中，被人诟病的天河区高端楼盘租售比让人大跌眼镜，中怡城市花园与汇景新城成为回报率“冠军”，两盘租赁回报率均超过4%。

　　中原地产人士表示，芳草园位于天河北商务核心地区，周边有众多写字楼，拥有庞大的外籍人士、企业高管、白领等租赁需求，其二手住宅租赁市场一直非常活跃。汇景新城位于天河区东部，周边交通四通八达，且紧邻多间高校和科研机构，小区户型多样，除普通住宅外，还有投资回报率较高的公寓、别墅等类型，可满足不同租赁需求。

　　近年在地铁与新火车站效应的带动下，番禺区楼市身价陡增。祈福新村和南国奥园作为区域内两个较大型小区盘，周边交通、饮食、娱乐、商务配套设施日渐完善，吸引了很多在市区中心工作的白领在此租房。在番禺经商和工作的生意人和外籍人士也较喜欢选择这类居住环境好、社区配套成熟的小区，因而租价也节节上升。

　　合富置业龙斌建议，投资者若希望长期持有收租物业，应该选择天河北——体育中心板块、环市东淘金板块或番禺优质大盘物业，而番禺优质大盘物业则是白领租赁需求大的区域。

　　租售比危险区域：

　　靓楼自住好 租价背离楼价

　　据地产人士分析，珠江新城的南国花园、海珠区珠江帝景苑、光大花园、海珠半岛花园、越秀区的锦城花园的房价租金比值已经超过450，其房价与租金背离严重。

　　中原地产市场部人士表示，这几个楼盘的价格在区域乃至全市来看，都是属于比较高端的住宅小区。这些楼盘或依靠不可复制的景观、路段优势或优质居住环境，房价居高不下。但由于其用家以自住为主，租赁市场不算太活跃，因而租金也相对处于低位。由于这些楼盘的房价租金比已经在450以上，远超警戒线，意味着投资者要在40年以上才能收回本金，部分租金回收期接近60年。这些物业适合自住或者保值，但并不适合以出租的方式来投资。