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焦点一：房价 大涨还是小涨
购房者：房价会涨
购房者李先生在记者采访新年西安房价走势时表示，一线城市房价有泡沫，稍有政策调控或其他非利好因素，房价立即就出现波动或者下跌，而西安楼市泡沫少，投资性购房少，房价没有可能下降。就目前形式看，西安房价今年一定是涨，关键是涨多少的问题，而不是涨与跌的问题。
已经购房的黄先生认为，在陕西和西安后发经济的有效带动之下，数千亿元的投入，数十个项目的启动，13%以上经济增速，都会对购房者的内心产生强烈的暗示，而政府和专家们对通胀预期的不断提示，也使楼市被看好，给房价提供了上涨动力。
记者近日关于西安房价调查采访了10位购房者，其中8位购房者认为今年房价上涨。
开发商：房价要涨
润基地产董事长梁晓龙分析认为，市场上房源充足，尤其是品牌房企集中推盘对稳定房价有积极作用，有利于促进房地产业健康发展；在市场供应有保障的情况下，2010年，西安房价必定是平稳增长的趋势。
新兴地产营销总监郑实涛认为，从今年1月份的成交量来分析，和2008年1月份的情况有些接近，但是那时房产商普遍比较乐观，结果出现了“长期观望”的状态。但是今年应该不会出现2008年的情况，因为今年是国家经济回升发展的阶段，而且开发商对未来的预期也做了很多的准备，所以2010年房地产市场应该是稳定增长的局面。
华汉实业副总经理黄健聪分析，从去年年底开始，国家已经开始采取宏观调控手段控制房价疯涨，随着公积金贷款的控制发放、控制商业贷款的投入，房地产市场有可能会出现“短暂观望”，但是持续时间应该不会太长，因为国家的经济形势在企稳回升，房价仍然会呈现平稳上涨的局面。
海荣地产策划部部长邢海兵认为，经过2009年的大发展，2010年西安楼市仍会持续“量价齐升”的局面。目前来看，由于2009年底国家出台了一些房地产调控政策，对2010年初的西安楼市还是产生了一定的影响，供需双方都需要有一个时间段来观望、消化政策。但西安作为二线城市，有较强的抗风险能力，经过短暂的调整后，市场势必将继续前行，2010年西安的城市发展将正式步入快车道，而西安房地产市场也必将在调整中稳步发展，朝向更健康的明天迈进。
“2009年西安市房地产销售量达到了西安近几年来的最高值，再加上政策调控的影响，二套房贷的提高，所以2010年突破2009年可能性不会大，但房价一定会持续上扬的。”普华地产营销总监刘颖这样分析道。
普华地产刘总监认为，2009年量价大增，出于惯性原因，今年销量可能会有所下滑，但价格将继续保持上涨，只是涨幅将明显趋缓。而下半年一般会密集出台政策，价格走势就不好说了。
专家：房价看涨 不会大涨
陕西房地产研究会会长王圣学也表示，房价上涨容易下跌难，除非政府调控力度继续加大，房价有可能下跌。就目前而言，西安住宅均价5000元／每平米将会保持一段时间。长期来看，房价看涨，但不会大涨。
焦点二：购房者买还是不买
“炒家”：半年内不会出手
陈女士(餐饮行业)：从事餐饮行业的陈女士手上已经有3套房子了，问及在2010年初是否会考虑再投资时， 陈小姐告诉记者：“现在的市场看不清，半年之内我不会出手拿房子。”她表示，由于受新出台的新政影响，二手房交易的成本增加，与往常不同，在现今的市场氛围下，这部分增加的成本几乎不可能转嫁给买家。而更为可怕的是，新政最大的影响是增加了市场的观望情绪，在房价高位运行的背景下，观望就意味着有价无市。“炒房子其实风险是很大的，讲究的就是一个‘快’字，如果房子两三年都无法出手，到时候我可能真要变成包租婆了。”陈女士笑着说。
徐小姐(银行职员)：徐小姐在一家商业银行工作，因为所从事的工作性质，26岁的她对投资的嗅觉很灵敏，投资的渠道也多种多样。对于今年的投资计划，徐小姐分也表示：“调控政策的出台，同时需要相关一系列细则的保障，才会打击购房者的预期，才会使得开发商在房价上出现让步，从而让房价下跌。但调控政策的效应显现要有很长一段时间，可能到下半年才会形成集聚性效应，所以上半年我不会贸然去买房，会选择观望一下，到下半年根据整个政策和市场的变化再做决定，这样才可能会理性些，才可能不会成为高房价的牺牲品。因此2010年我不会率先投资房地产领域，要等政策的影响稍微明朗后再做决定。”
“蜗居族”：开始打退堂鼓
何先生 (平面设计)：2005年买了一套40平方米的房子，才还完房贷，现在又想把房子卖掉，再贷款买一套大一点的房子，本来已经看好了某楼盘，二套房首付比例的提高，房贷利率优惠取消，让他犹豫了，“在去年就一直非常期待新调控政策的出台，在二套房贷收紧的消息传出以后，四成首付对于像我这样的工薪阶层而言，资金的压力更大。”何先生称，去年底他选中一套97平方米的房子，5200元每平方米，总价在50万左右，提高一成首付就意味着提高了近5万元。“一直等着新政策出台，期望通过新的调控政策得到更多实惠，所以迟迟没下手。现在首付提高一成，就已经让我打退堂鼓了。”现在，何先生计划在5月份之前，根据新的调控政策下的市场走势，再决定买不买早已看中的新房。
“钢丝”：新政出台与我无关
叶先生(大学辅导员)：在大学南郊某大学当辅导员的叶先生和女友恋爱6年终于要结婚了。但买房还是首先要解决的问题，也是丈母娘2010年下达的死命令。“2010年房价无论涨跌，都是要把房子买下来的。”叶先生坚定地说。“最近国家出台了一系列调控房价的政策，可能会对房地产市场产生重大影响，也可能会促使房价下跌，但我已不怎么关注了。一方面因结婚买房比较急，另一方面是我买的是首套房，房子是用来住的，管它房价涨与跌。”
他向记者说，一套房永远不存在赚了与亏了的说法，本身用途就是拿来住的，满足自己的生活需求而已，涨了或跌了又怎样，不可能拿来卖了。对于人生的第一套房，他认为应该尽快买。考虑到国家最近出台了诸多遏制房价的政策，叶先生还是义无反顾地决定要买房子，绝不会因此而观望或改变购房计划。
焦点三：开发商 卖还是不卖
我不卖了
2009年全国房地产形势一片大好，房价一路飙升，西安也不例外。据记者了解，龙首商圈内的某楼盘，在客户已经交了订金准备签合同的情况下，又不卖了，情愿以双倍赔偿给付对方回收房源，因为距离交订金时的房价已经每平方米涨了2000多元。
华宇·凤凰城企划部经理陈永清告诉记者，现在项目一期房源几乎已经推完，二期准备春节后视政策和市民反应再开盘。
东方罗马花园的小复式每平方米最高成交价达9000元，现在也仅剩20多套。北城凤城五路一位开发商也表示，政策是否显效还不明朗，回款也回不了多少，心里也没底，还是等等看再说吧。
我不报价
去年突如其来的旺销热潮消耗了大量的存量房，大部分楼盘都超额完成销售任务，因此无论是打折让利的幅度还是推货进度，都与以往相比缓慢了很多，更有不少楼盘由于没有资金压力，还进行了小幅提价。
由于对市场的走势判断不明晰，近日大部分楼盘在推新盘时，都采用不报价的方式，这就是人们所称的“无价”房。所谓“无价”，只是开发商暂时还未最终敲定价格或者尚不愿意对外透露房价而已。记者随机联系了一些准备开盘的楼盘，发现现在可以认购或者登记，具体价格及开盘时间只有等通知或者看广告了。
惜售提价
三友良品胡三军认为，1月份、2月份是楼市传统的销售淡季，加上春节临近，人们都会放缓或延期置业计划。2009年大部分房地产公司都超额完成了全年的销售任务，春节前基本没有太大促销优惠政策，计划今年上半年上市的新盘，也放缓了推盘速度。此外，值得注意的是，目前西安市场由于中等户型供应减少，市场成交预期持续放缓，西安房价虽然目前仍然较为理性，但受大气候的影响，开发商的心态已经发生较大的变化，惜售提价跃跃欲试，阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到开发商手中。业内有关人士表示，在惜售的心态支配下，价格的上调可能会脱离市场实际需求情况，出现非理性的价格上涨。
焦点房谈
在观望中期待“平衡”
本周，楼市的关键词是“观望”。购房者对于后市判断不明，不出手买房。开发商对于市场的走势也不明晰。这究竟是政策效应的初显，还是楼市传统淡季的到来，自然也是无从考证。
2009年，没有一个行业如房地产一般，同时收获这么多的鲜花与臭鸡蛋。如今，这样的矛盾并没有得到根本缓解。在2010达沃斯(冬季)论坛上，众多经济学家就认为经济危机并没有过去，只是延后了。如果现在采取调控政策，或会使已取得的成果毁于一旦；如果不采取调控政策，资产泡沫将会泛滥。这是两难局面，也是目前楼市现状的写照。
上周，国家统计局局长马建堂在接受媒体采访时表示，政府要在经济增长、预防通胀与防止资产价格过快上涨之间达成平衡。“平衡”二字决定了政策的释放会在互动与博弈中完成。而对于我们普通百姓来说，经历过2009年的房价疯涨之后，更应该理性地思考。笔者赞同一句话：真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活！
焦点四：蜗居族 租房还是买房
面对不断攀升的房价，是做房奴还是加入租房大军，越来越多的人陷入买房还是租房的两难境地。买房，房价上涨令购房者不堪承受巨额支出；租房，每月房租支出也近乎可以支付月供，又心有不甘。那么到底该买房还是租房？
下面举例来算一下15年后买房和租房两者究竟区别在哪里？
买房方案：首先，我们假设面积100平方米的目标房产当前价值60万，假定打算解决住房问题的白领手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元(按首付比例30%计算)，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金 (以多层住宅为例)，税费共要支出 2.4万元。
将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。
租房方案：如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用做储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用做储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。
归结起来，租房者每月扣去房租1706元，每月可存款1900元，15年后存款总额为34.2万元，增加的利润为12.9万＋8.5万＝21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为20.4万(首付)＋34.2万(工资)＋21.4万(利息)＝76万。
对同一个人而言，15年后第一种情况是拥有一套房产，第二种是手上76万的现金。
比较：房价大涨买房才划算
在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价为6000元；若按照76万元计算的话，单价必须达到7600元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了1600元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅较高，几年后房价升至8000元，则买房者比较划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。
专家：短期看租 长期得买
有关专家认为，在新政下，如果是自住，可以选择买房，因为西安房价跌幅可能性不大，遇到一套喜欢的二手房，当然可以买进。若短线投资的话，则应待政策明晰后再说。对于租房，如果是长期租十年二十年，建议选择买房。
首先，房屋是人们生活的必需品，对于没有这种必需品的消费者来讲，买房只是一个时间问题而已。其次，目前中国经济状况使许多人认为钱存在银行不如投资，而投资的去向主要是证券、物业、黄金。而证券和黄金的使用价值远远不如物业。第三，人口增长与资源稀缺使房屋更加有投资潜力。买房成本高，租房成本也将越来越高，这是由居住的需求及供房的成本决定的。所以建议目前经济条件不错、有稳定收入、还没有房产的人应该考虑买房自住。当然如果手头不宽裕的人也可以再观望一下，明年房地产市场确实是很难预测的。但总而言之，就中国人的观念而言，租房只是权宜之计，买房还是大势所趋。
建议：三类人群适合租房
按照国际上一般的租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量买房还是租房，正常范围应该在1：100至1：230之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款，买房就是划算的。如果回收期长于这个时间，租房就更加划得来。当然，用国际上通用的租售比来衡量的话，也并不能完全适合于西安的市场、西安的买家和租客。
合家盈房屋专业人士指出，适合租房的人群主要分为三类：一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。
焦点五：房贷紧还是不紧
首套房利率七折 各行情况不同
二套房贷收紧的趋势已逐渐波及一套房。记者昨日咨询了西安市内多家银行发现，二套房贷的首付成数和利率已比前段时间明显收紧。这股“收紧风”还刮到了一套房，以前只要是首套房并符合相应审核条件，基本都能获得七折优惠利率，近日有市民遭遇首套房贷也只能下浮15%。这使得前段时间传言的七折优惠利率取消一事，在一些银行的实操中成为事实。
现象：首套房贷利率未必七折
市民李小姐前段时间看中南郊某套房子，签订购房合同后，向一家国有银行递交了房贷申请。李小姐首次购房且面积不大，收入稳定，照银行过往对优质客户的界定，满以为获得七折优惠利率没有问题，谁知按揭中介前天突然通知她说，银行要求首付三成，利率只能下浮15%，七折优惠已取消。
调查：各行执行情况不同
记者向中行个贷部咨询获悉，在该行做首套房贷款，首付三成，可获得8.5折优惠；二套房则首付需4成，并且没有利率的优惠。
农行工作人员表示，目前分行还没有接到总行收紧房贷的消息，首套房首付三折，可享受七折利率；二套房首付40%，如果客户资质不错，利率可适当下浮。
记者从建行个贷处了解到，首套房利率也可以优惠至最低七折，但二套房利率则不能下浮。
交行个贷处的工作人员表示首套房首付最低两成，利率可优惠至七折，但二套房首付严格执行国家规定的最低四成，利率则不得低于八折。
招行办理房贷，即使是首次购房，首付最低也得有三成，而且只能享受到八五折的优惠。
兴业银行的房贷优惠额度执行方案得看客户自身情况和具体申请情况而定，但同时，这位工作人员表示，“对于首次置业的客户，可以享受首付2成，利率7折的优惠；二次置业的客户则必须首付4成，基准利率上浮10%。”
在记者采访过程中，有银行人士表示，七折优惠利率是监管部门给出的底线，并不意味着银行一定要给每个贷款客户七折，银行给八五折也不奇怪。
监管：若违规将被问责
有银行高管透露，日前，银监会召开2010年第一次经济金融形势分析通报会议，对于今年的信贷政策进行了明确定调，其中调整个人房贷和开发贷是今年的重点工作。而对于此前有部分银行对于改善型住房还存在界定不清的情况，银监会方面已经明确表态，无论是不是改善型住房，只要是二套房就一律要实行首付四成的比例，否则，行长将因违规而被问责。该人士表示，一直以来，高息揽储、贷款直接流向股市是银行业的两条高压红线，而此次对于二套房贷款政策的严控程度，已经可以算是第三条红线了，“二套房首付四成的比例是铁定的，各家银行都不能触线。如果违规，将直接找行长进行问责。”该银行高管表示。
诚然，各项调控政策对西安楼市的效应显现仍尚需时日，但楼市理性回归成为主基调已经是一个不争的事实。面对这样一个好的开始，如何走好下一步，度过最关键的调整执行期，还需静观政府所出台的更多细则措施及其执行力度，西安楼市2010年究竟如何，也许还得静观其变。
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西安将严打捂盘囤地
记者日前从西安市住房保障和房屋管理局了解到：西安市房管和房改今年将认真贯彻落实国家和省、市关于发展房地产市场的各项政策措施，加大对商品房预售、广告发布、房地产中介机构管理力度，严厉查处和打击捂盘惜售、囤积房源、无证销售、违约交房办证、虚假广告等违法违规行为。建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案等制度，特别是认真研究对商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金全部用在项目建设上，防止因抽逃预售资金而发生逾期交房甚至出现烂尾楼等现象。
另外，日前西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅在接受记者采访时表示：今年，西安市国土资源局在从严控制新增建设用地规模、把好建设项目用地报批关的同时，将有针对性地提出建设用地治理及监管措施，坚持“有保有压”的供地原则，优先保证民生项目用地。特别是在对闲置土地的处置方面，将根据西安市政府先后出台的《西安市闲置土地处置办法》和《关于进一步加强土地管理和调控工作的通知》，坚持查处与预防并重，对已经清查出的闲置土地，要逐宗加以处置。