标题：改善性需求渐成后市主力

　　2009年，楼市价格及成交量爆炸式的增长让业内集体迷茫，对于是否会长久回暖，各种猜测不断涌现，有人担心市场可能要逆市回流，也有人认为刚性需求过后，改善需求正在释放。从南宁各大代-理机构的监控数据显示，目前南宁的购房主力已发生变化，改善性需求正成为南宁购房主流。“后市走向仍需一个有力的支撑，而改善性需求目前正在成为楼市新的动力。”南宁尊晟地产总经理俞晋方认为。

　　现状：

　　改善性需求渐成“主流”

　　经历了2008年的低谷，2009年以来南宁楼市高潮迭起。南宁市房产管理局数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。

　　尤其是10月份以后，新建商品房成交均价更是出现了跳跃式增长。成交户型方面，100-120平方米户型成交12277套，同比增长112.15%，改善性需求房源占有较大的市场份额。

　　相关人士认为，改善性需求增大成南宁楼市量价齐涨的主要因素。南宁某研究机构在对300个有效样本的需求调查后发现，非首次置业的人数竟占总比例的54%。记者了解到，在近两年来南宁同类市场调查中，都很少出现有“非首次置业人群超过首次置业人群”这样的结果。当然，这同时也表明了一个事实：大量改善性需求和投资需求进入到了南宁楼市。

　　而在对市民购房用途调查后，同样发现改善性需求已经成为当前南宁购房的主力人群。一方面是2009年上半年成交大释放的需求透支，另一方面，通胀的预期、资金保值增值的需求、追涨心理加上楼市成交的良好表现，从而也加大了推动改善性需求以及投资需求购买的力度。

　　分析：

　　改善性需求成有力支撑

　　纵观南宁房地产市场，大户型产品热销的现象很值得研究，这说明了更具消费能力的改善型买家一直在关注着市场变化，并开始进入市场。同时也可以看到被政策、市场信心等因素排挤出市场的投资需求开始回头。这是2009年初南宁房地产市场回暖的一个重要信号，因为改善性需求和投资需求是对房地产市场更有力的支撑。

　　然而，1月10日，国务院颁布“国十一条”，重点在于支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。新政规定要严格执行“二套房贷首付比例不得低于四成”，这引起了业界的争议。不少业内认为肯定对楼市有抑制作用，尤其是抑制改善性需求的发展。对此，凤岭某楼盘开发商老总认为，此举从长远来看不仅不会抑制楼市的发展、反而有利于改善性住宅市场更加平稳、健康。

　　“正常情况下，一个城市中的改善性需求所占比重在45%—50%之间。2007年开始实施的第二套房贷款政策抬高了改善性需求的购房成本，而2008年的一场金融危机使得改善性客户需求出现明显的萎缩，市场成交比重呈现出大幅下滑的走势。2009年改善性需求重新复苏。短期看来，改善性需求所占的比例会出现波动，但长远看来，它却是楼市持续稳定发展的动力。”

　　争议：

　　打击炒楼会误伤改善性需求？

　　“国十一条”颁布后，北京、上海等地楼市迅速产生了价稳量跌的市场反映，南宁亦是如此。

　　在接受记者采访时，南宁一开发商老总表示，由于之前的政策在执行力度上不甚理想，此次以国务院文件形式下发，可谓是尘埃落定，也表示了政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度，对于抑制炒房行为和房价上涨具有非常积极的意义。

　　由于新政并没有特别提到改善性住房需求的字眼。为此，也有不少业内人士质疑：有很多二套房其实并非是投机性的，而是普通老百姓的改善性需求，因此，需对投机炒楼与改善性需求区别对待。

　　抑制投机性需求是没错。但就像一些业内专家所言：真正的投机客大多不会因为二套房的政策限制就买不起房，甚至停止炒楼行为？而那些并非抱着投机心态、只是单纯想改善住房条件的普通百姓，或许这将直接影响到他们的购房行为。

　　趋势：

　　后期楼市将从火爆走向企稳

　　从2009年各城市累积的潜在需求与供应量比较来看，各城市都存在较大的供应缺口。至2009年底，上海改善性住房缺口达到793万平方米，北京的缺口则高达547万平方米。由此可见未来改善性住宅市场可大有作为。

　　“改善性需求释放速度加快，与前段时间刚性需求快速释放有些类似。从1月南宁楼市表现来看，这基本上符合了2010年南宁楼市的整体走势。价格将稳步上涨，成交量方面不会像2009年那么火爆。”业界专业人士分析，3月下旬，改善性需求也有随之迎来今年第一波“小阳春”。