Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
最近，宏观调控政策频频，面对楼市何去何从的疑问，买家进入新一轮观望中，楼市成交量进一步下跌。开发商在春节前，表现什么样的态度？经过记者调查发现，在楼市的十字路口，不同楼盘、不同实力的开发商呈现了不同心态。
坚挺派
姿态指数★★★★★
代表：品牌开发商楼盘，多位于老城区
价格“顶风”上涨 2字头比比皆是
在新政和岁末“双重攻势”下，尽管广州有部分楼盘加大了折扣促销力度，但整体价格仍坚挺，有的楼盘还出现了逆市涨价的现象。日前，焦点网针对广州市抽样调查的在售34个楼盘中，有四成楼盘价格“按兵不动”。除此之外，降价和涨价的楼盘比例平分秋色，各占三成。降价最大幅度是2000元/平方米，涨幅最大达4000元/平方米。
受到宏调政策影响，近期楼价开始出现微弱下跌。最新数据显示，今年1月一手楼成交价为10767元/平方米，环比去年12月的10927元/平方米略有下降，但仍处于万元大关以内。
这些价格坚挺的楼盘多为品牌开发商楼盘，翻阅历史价格可发现，在去年7月“放口风”的时候，天河御品的最高价格只是8500元/平方米。据现场销售人员称，附近的云山熹景要卖到16000/平方米，天河御品的价格只高不低。而老城区新楼盘美荔尚筑上周日开盘价格也有所提升，之前最低价为2万元/平方米，现在卖2.2万元/平方米。光大榕誉也成为近期涨价的代表，开盘之前开发商表示价格在1.8万元/平方米左右，但开盘价格最高却达2.6万元/平方米。
点评：姿态高是因为缺货
所谓“开了个坏头”，年底降价其实对整年的销售业绩都会产生影响，像2008年初，万科旗下的老城区项目率先降价发售，令老城区的多个项目在2008年年中开盘时也不得不跟随降价。
但由于2009年大部分开发商的利润均创新高，令发展商的决策层对后市仍持有足够信心，认为项目开出再高的价格，也肯定有客户追捧，故即使春节前客流明显减少，但多数项目还是坚持不降价。
此外，根据合富辉煌数据显示，今年广州整体缺货，尤其是市中心楼盘。加上今年亚运期间项目停工使得供应量更为短缺，满堂红研究部经理周峰认为，观望了一定时间的买家必然要出手，而且经过一段时间积累之后，买房消费力更为强大，开发商没必要在这个时候降价销售，除非一些资金相当短缺的中小开发商才会考虑降价。
拖延派
姿态指数★★★★
代表：针对改善型需求的大户型高端楼盘
开发商不差钱 推迟开盘欲赌明天
近期，一些原本计划开盘的开发商，由于市场因素，纷纷将开盘时间推迟。比如尚境雅筑之前对外宣称于1月开盘，但日前传来消息说，开盘时间推迟到春节后。无独有偶，宏新华庭也将开盘时间推迟；此外，万科天河御品原计划春节开盘，目前消息说将推迟到春节后。
最受关注的珠江新城最贵豪宅大盘凯旋新世界（600628），新一期产品的推出时间甚至压后到五一之后。该楼盘负责人表示，市场目前的因素还不明朗，政策影响之下，买家都在观望。对于豪宅项目来说，选择合适的市场时机更为关键。
此外，另一豪宅汇景新城新一期的开盘时间也暂未定，负责人表示，要看同类产品的推出时间再决定。
据了解，大部分推迟开盘的项目为高端楼盘，户型也多为大户型，目标客户为改善型需求的换房者以及投资客。但由于新政让投资客以及多次置业的人群受到影响，观望气氛比较浓厚。
点评：品牌房企“不差钱”
春节前一般是楼市淡季，周峰认为，在这个时候开盘或推货，除非是价格具有极大的吸引力 (论坛 新闻)，或地段具备稀缺性，否则客户数量都会相当少。故发展商干脆推迟开盘或推货，等春节后人气开始重新累积起来，再对相关的项目进行包装推售。毕竟经过2009年的销售旺季后，大部分品牌房企的资金周转还是比较宽裕的，不用人为地加快销售速度。
有业内人士预测，2010年广州楼市将遵循“调整储客－羊群入市增多－价格走高－重新调整”的过程，其中，调整储客期应在1～2月中出现，羊群入市增多在3～6月，价格走高应在第二季度，重新调整将在7～9月之间。而亚运会举办期间正是广州市基建项目陆续落成之时，可能令市场投资风气再度大面积活跃起来。
着急派
姿态指数★★
代表：近郊楼盘、未达预售条件楼盘
看不准后市 多卖一套是一套
临近农历新年，广州市场仍有一些新盘加紧推出，与前几个月“惜售”、“捂盘”、“尽量延迟拿预售证”的现象截然相反。据记者了解，目前加大力度推货的主要是一些近郊楼盘，开发商主要是因为看不准后市，现在能多卖房就多卖。
与此同时，一些还没达到预售条件的楼盘也开始着急了，有些营销人员更加希望可早点开盘。近日，白云区某楼盘负责人告诉记者，政策频繁出台，让市场的观望气氛加重，“2010年的销售情况有点令人担忧。”该负责人表示，由于亚运会期间会影响楼盘施工进展情况，担心今年的产品能否如期推出市场，因此该项目目前已开始加紧施工，希望能尽早拿到预售证推出市场。
点评：楼市离拐点越来越近
著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，开发商心态的转变说明楼市离拐点越来越近。由于银行已经开始收紧放贷，多方位政策调控及地方政府开始动“真格”了。目前市场大部分开发商从捂盘惜售到抛盘跑量的态度改变，表示开发商已顶不住中央楼市政策调控压力，资金链也开始出现紧张的局面。
周峰表示，虽然大部分品牌房企在新一年头两个月的资金周转还是比较宽裕的，但有些资金相对紧张的房企仍不敢陪那些“大鳄”一起玩“心跳”。他们的项目选择在这个时间段加紧推货，就是怕到了春节后与其他房企的项目同台竞争，会影响销售速度。
投降派
姿态指数★
代表：郊区大盘别墅
推一口价单位 直降2000元
在楼市从紧政策组合拳重压下，也有部分开发商按捺不住率先开始降价。记者踩盘了解到，花都某知名大盘前不久推出多套别墅单位，销售价格每平方米约在6000元，比一个多月前推出的上期单位直降了约2000元/平方米。此外，该盘还推出多套“一口价”等优惠单位。记者粗略算了一下，个别单位销售价格每平方米已低至4000多元/平方米。
另据阳光家缘统计数据显示，在政策组合拳频出的1月，广州市十区二县网签成交均价为11422元/平方米，环比上月的11438元/平方米减少0.14％；网签成交7003套，环比上月的7793套减少10.14％。据了解，开发商的降价行为正在持续及蔓延。
点评：政策效应逐渐凸显
资深房产专家韩世同表示，从近期楼市情况来看，频繁出台的楼市政策已使开发商、购房者等各方心态开始改变，个别楼盘降价更不足为奇。“从今年广州乃至全国楼市来看，一手房价下降是必然的，但至于跌幅究竟有多大，要取决于政府持续出台的从紧政策的力度。如果力度越大，楼价降幅将会越大。”
有业内人士指出，1月频繁出台从紧的楼市政策，其力度不亚于前年。从近几周的成交数据来看，可谓是政策效应逐渐凸显，一手房市场呈现价量齐降的现象。
不同声音：开发商 “明降实涨”
针对开发商的降价行为，业界也有不同的解读。经纬行研究部经理朱欣苑认为，前述价格直降2000元/平方米的花都某知名大盘，其实一直都是卖得很低价。从阳光家缘来看，有的单位成交价格还不到4000元/平方米。
另外，朱欣苑指出，现在有些楼盘打着降价促销的广告，实则只是借降价的“噱头”吸引人气，“比如江南新苑开盘当天开价2万～2.2万元，第二天一口价单位1.8万元，看似降价，实则还是比十一期间卖的最高1.7万元还要高。”