2009年可以说是中国楼市有史以来最富戏剧性的一年。单拿年初和年尾而言，可以说是冰火两重天，在短时间内，中国楼市上演了从冰点到沸点的惊天大逆转。这一转变是出乎所有人意料的，无论是业内研究专家、还是广大的消费者，也包括开发商自己。
2008年楼市已经进入了新一轮调整周期，商品房的价格及成交量都下降得比较迅速。当金融危机席卷全球的时候，所有人都准备迎接中国楼市的继续惨淡。然而2009年年初，国内楼市却迎来了回暖的气息。各地在春节后陆续举办的房交会，都迎来了盼望已久的“小阳春”，市场回暖之快令人瞩目。
这种态势一直在高速持续，楼市也由“回暖”变为“炙手可热”。国家统计局公布的数据清晰地显示了2009年楼市的升温趋势：1至6月，全国商品房销售34109万平方米，同比增长31．7％：至7月，销售41755万平方米，同比增长37．1％：至8月，销售49416万平方米，同比增长42．9％：至9月，销售58371万平方米，同比增长44．8％：至10月，销售66369万平方米， 同比增长 48．4％。随着销售面积的迅速增长，商品房的价格也一路狂飙，国家统计局公布的数据显示，3月至10月，全国70个大中城市房屋售价分别上涨 0．2％、0．4％、0．6％、0．8％、1．0％、2．0％、2．8％、3．9％——连涨8月，且涨幅逐月扩大。很多城市的商品房价格涨幅惊人，房屋价格也超过了2007年的历史最高点。有人发明一个新词“跳涨”，用来形容这种涨幅。房价涨势之疯狂令人不安。
2009年的土地市场相比楼市更加炙热。年初时，由于金融危机的影响仍然存在，楼市整体比较冷清，许多城市还在为土地出让发愁。随着我国国民经济复苏，以及相关政策作用的显现，土地市场开始回暖。4月29日，杭州拍出上城区南山路一地块，楼面价超过4．6万元／平方米，这是2009年叫响的首个“地王”。此后，在北京、上海等一线城市，甚至一些二线城市，“地王”接连出现，土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至 40亿、50亿级，甚至更多。6月，中化方兴以40．6亿元获得北京广渠路15号地块，再次刷新地王记录。9月30日，绿地集团以72．45亿元的价格，拿下位于上海龙华路1960号的地块，刷新了上海的地王记录。12月17日，保利地产拿下的北京朝阳区东风乡这块地王，总价30．4亿元，楼面地价为24000元……“地王”一个接着一个，把北京、上海等城市的房价不断推向更高点。相比 2007年的“地王时代”，2009年的“地王”八成以上被国企斩获。这种争抢天价地的景象令人在称奇的同时，也多了一份担忧。
2009年楼市回暖之迅速，令人喜忧参半。一方面楼市终止了下滑的态势转向繁荣，另一方面房价涨势之快又不得不令人警惕。土地市场火爆是市场信心的体现，但天量资金的来源、土地储备的开发进度等问题都令人作疑。“回暖”、“房价”、“地王”成为2009年楼市的几个关键词，也是全社会关注的焦点。繁华背后我们应冷静思考一些问题。
一、楼市的“政策市”特征
是什么造就了2009年楼市“V”型大反转呢?在诸多因素中，政策无疑起到了最重要的作用。始于2008年年底，各地方政府相继出台了一系列拯救楼市的政策措施，国家也适时出台相关政策促使楼市复苏，如房贷优惠政策、宽松的货币政策、二手房营业税减免等，均对刺激楼市起到了至关重要的作用。
2009年3月份形成一波“小阳春”行情主要
是刚性需求，购房者得益于首套房优惠政策最多。而宽松的货币政策使得大量资金集中流入楼市，造成房屋价格和土地价格的上涨。5月份以后，投资客重现楼市并逐渐占据主导地位，直接推动了房价的快速上涨。2009年实施的营业税减免政策大大降低了二手房交易成本，推动二手房市场的持续火爆。临近年底，营业税优惠将结束的消息引发二手房交易狂潮，从侧面也证明了政策对市场的影响力。
2009年楼市的复苏和国家出台的鼓励政策息息相关。虽然房地产业不在十大产业振兴规划之中，但政策优惠其实最多。获得大量银行贷款的企业，自然会把钱用于投资。当前，证券市场的变化和限制比较多，房地产就成为这些企业投资的首选。各路天量资金的涌入，造就了楼市的火爆。因此，从某种角度可以说国内的楼市并不是一个完全成熟的市场，它具备典型的“政策市”特征。基于此，我们的市场面临的政策性风险会很大，政策的调转将会对楼市产生关键性的影响。而在当前，假如优惠政策不改变，投资者对房价上涨的预期也就不会改变。投资者一定还会大量进入，将房价进一步推高。
二、房地产的支柱产业地位
2009年，房地产业无疑是国家经济“保八”的头号功臣。统计数据显示，房地产消费与全国商品零售总额之比，已基本达到4：10；房地产业关联度高，带动力强，能带动建筑、钢材、建材、家电、家具等60个行业的发展；房地产业的增加值占GDP的比重在2007年时就达到了4．8冤，从税收来看，与房地产有关的城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、房地产营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税等7项税收在 2008年合计为5434亿元，接近2008年全国和地方税收收入的10冤和20％。2008年全国土地出让金收入约为9600亿元。对于地方政府而言，房地产行业平均贡献地方财政收入的40％，有的地方甚至达到60％。2009年前11个月，全国商品房销售额3．59万亿元，同比增长86．8％。房地产在 GDP中的占比超过10笼，拉动GDP增长超过 5％，房地产业无可争议地成为国民经济的支柱产业。
然而，与之伴随的是房价的飞涨，给人民的生活带来了不小的负面影响。正如大连万达老板王健林所言：房地产业面临的社会环境很矛盾，行业对社会的贡献很大，但社会评价却很低。这俨然已经成为一对不可调和的矛盾，对于作为支柱产业地位的房地产业来说，也是一种莫大的讽刺。
三、向左走，向右走——楼市调控走向何方
2009年房地产业风光无限，对GDP增长有巨大贡献，但这丝毫不能令我们的头脑有一点的“发热”。房地产业可以作为经济的引擎，短期内拉动经济增长，但从长远看，国民经济应均衡增长，不应过于依赖某一个产业。
房地产行业自身也迫切需要调整。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业上轮调整仅持续了 7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。当前我国房地产业还需要做两方面的深化调整：一是“周期性调整”，二是“结构性调整”。
2009年12月召开的国务院常务会议，要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议明确列出了四条举措：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。会议指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这个数字已经远远超过2008年提出的三年建设800万套保障性住房的目标。紧接着，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。从上述政策基调来看，国家希望房地产业能够持续稳定发展，并不希望房价涨得过快过猛。这是否意味着将启动房地产市场新一轮调整?明年市场究竟走向何方?