标题：独家：一月大连房地产市场月报
新年伊始楼市供求环比低位运行，预期未来走势趋稳
新浪房产讯（编辑 孙健萍）回顾09年，楼市快速上演了一个收缩和膨胀周期，全国市场楼市泡沫愈吹愈大。今年初始，政策紧缩的风声驱紧。1月份，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。内容为加大普通住房供应、打击炒房现象，控制金融风险和规范行业秩序，国家打击炒房控制金融风险意图明显。
1月大连市场在政策压力和各方利益博弈中成为多方矛盾的聚焦点。一方面政策对信贷流向房地产严格控制，首付比例提高和利率打折幅度缩减使部分购房者迫于资金压力和投资成本增加而举棋不定；开发项目自有资本比率的提高和拿地首付比例提升也使开发商拿地态度更加谨慎；另一方面，09年末市场过于火爆， 1月份市场即使出现明显波动，短时间内也会惯性地延续09年四季度的部分热度。
由CRIC系统数据，1月大连七区商品住宅供应30.46万平方米，环比下降38.78%，同比上涨50%。成交面积63.37万平方米，环比下降42.42%，同比上涨明显。大连七区均价7824元/平方米，环比基本持平；中心四区均价9742元/平方米，环比上升4.37%。1月大连土地市场供应面积与成交面积环比双双大幅回落，同比仍处高位。挂牌土地37宗，供应面积247.91万平方米，环比下滑11.55%，同比上升15倍。成交地块27宗，成交面积175.47万平方米，环比下降79.44%，同比上升9倍。
由数据显示可知，本月市场与09年末的“量价齐升”相比已趋于平淡，供应成交环比呈现双降态势，营销活动锐减。但与去年同期供求量相比仍处高位，就使得我们对环比走低分析需要考虑淡季影响的因素：开发商淡季开盘推案延迟使市场供应愈紧，楼市供求双降。而土地的放量历年来1月均为低谷。因此，没有后续走势佐证，很难预判政策对整体楼市的影响力度。但从大连市场2010年各区域潜在供应量大、市政建设进程深入等利好消息支撑和购房者需求仍然旺盛等因素分析，政策变动不会使大连楼市出现大幅波动。
中房信认为，明年大连楼市或将呈现平稳调整，整体受政策调整的冲击有限。房地产市场方面，政策出台的对投资投机性需求的调控措施加上高企的房价，需求多样化会受到一定程度抑制，加上09年末楼市供求持续大幅放量后2010年初会进入短暂调整期，成交量回落趋势初现。但楼市在大连地铁在建和交通改善等市政建设等利好消息和高端物业市场占有率比例提升等上升因素作用下仍显强势。土地市场方面，随着一线城市的土地资源紧缺，价格较高以及政策对首付比例的收紧，为求经营的稳健性，更多的房企将会选择土地价格相对较低的二三线城市市场进行深耕，因此2010年大连土地市场可能出现“量价齐升”的繁荣景象。
第一章、宏观市场综述
一、政策法规
表1.1.1 2010年1月大连市房地产相关政策列表
二、本月重点关注政策：二套房贷款首付不低于40%
主要内容：1月1日，央行行长周小川在《新年致辞》中表示，2010年将继续实施适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。
二套房贷款首付款比例不得低于40%
[政策表述]
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。
[政策表述]
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
[政策表述]
国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
首付·信贷·热钱
国务院办公厅日前发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出，要加大差别化信贷政策执行力度，加强房地产信贷风险管理。其中，“二套房贷贷款首付款比例不得低于40%”“加强房地产信贷风险管理”、“防止境外热钱冲击我国市场”等表述凸显出房地产市场的金融调控力度逐渐增强，备受市场关注。
楼市信贷风险进入调控视野
此外，通知还对房地产信贷风险予以了高度关注。提出要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
“一般来说，年初国内信贷环境都会较年底更为宽松，容易出现放贷冲动现象。国家在这一时期提出加强房地产信贷风险管理是很有针对性的。”连平认为，去年下半年我国房地产贷款增长格外迅猛，风险也在加大。
此外，通知明确提出要防止境外热钱冲击我国市场。尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨，正是在这一大背景下国家提出要防范热钱冲击。
“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和楼市等领域，将有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。国家正是基于这样的担忧，提出了要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控。”尹中立说。（数据来源：大连日报1月12日）
—中房信观点—
去年以来，我国房地产市场火爆，企业资金异常充裕，分析人士认为这与开发商较以往更容易获得银行信贷有直接关系。国家统计局数据显示，2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，此数据比2008年同期多出六成之多。而在去年全国9万多亿元的银行新增贷款中，约1/6流入到了房地产开发领域。
种种迹象表明，随着近期国际上迪拜债务危机的爆发，房贷风险问题已开始进入监管层的视野，防范力度正在加大。日前召开的2010年中国人民银行工作会议专门强调，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。
第二章、商品房市场
进入冬季后，10年1月大连七区商品房市场相比12月份略显冷淡。成交面积63.37万平方米，均价7886.85元/平方米，供求比1：2.07。本月市场平淡，营销活动锐减，无论供应还是成交都表现出较大规模的下降。本月比较值得注意的就是政策面的变化，在“国十一条”明确强调抑制投资投机购房和海南楼市遭投资投机者热炒的背景下，第三套房贷利率和首付比例上调的消息很有可能属实。而中行提高首置利率是源于银行资本充足率低下的个别行为，而非银监会收紧“7折利率”优惠。未来监管层在收紧信贷风险控制的同时，将逐步控制信贷发放节奏，避免出现流动性过剩情况。在房贷发放方面，将逐步体现合理住房消费和投资投机购房之间的差异性，确保国务院“两保两控”的房地产调控政策得以实现。
在此背景的，各房地产企业因紧盯二手房价格变动，为政策面的突变提前做好准备。
图：大连市七区商品房供求关系对比图
1月七区商品房新增供给量为30.6万平方米，环比下降41.49%，同比上涨39.15%。成交量为63.37万平方米，环比下降44%，同比上涨135.4%。供求比为1：2.07，与上个月基本持平，冬歇期内整体供应及成交明显下降。
第三章、土地市场
图：大连土地市场走势图
1月份土地市场供应面积与成交面积环比双双大幅回落，但同比仍然处于增长状态。1月份土地放量比较保守，一方面，因为2010年年初国家为了控制房价相应的出台了很多政策，政府为了响应国家政策上的调整，相应地会减少一部分土地放量；另一方面，09年四季度土地大面积放量致使土地存量减少，因此年初土地放量相应的减少。1月份土地供求均衡，土地供应量的减少势必会影响土地的成交量。
1月大连挂牌土地37宗，供应面积247.91万平方米，环比下滑11.55%，同比上升1552.73%。居住类土地占主导地位。工业类土地本月仅有1宗，占地面积为10万平方米。本月居住类用地供应非常火爆，共33宗，面积达到了230.88万平方米，占比89.19%。1月份住宅供应地块用地规模较大，主要原因是为了缓解现在房产市场住宅面积供不应求的局面。政府为了考虑民生问题，就必须得解决百姓住房难这个难题，因此会相应的加大居住类土地的放量。从区域分布上观察，1月份土地供求主力为甘井子区和旅顺口区。
本月大连市土地市场成交地块27宗，成交面积175.47万平方米，环比下降了79.44%，同比上升932.18%。1月单月成交量与09年12月相比大幅下滑。本月居住类土地为成交主力。从成交地块规模看，本月成交土地规模较均匀，大中规模地块比重相对较大。从成交区域看，甘井子区及旅顺口为主要成交区域。
本月大连市土地成交中，居住类及商服类用地平均楼面价和工业及仓储用地每亩地价环比均处于增长的趋势，但涨幅不大。主要是因为1月份处于2010年年初，整体的市场状况并不稳定，因此居住类及商服类用地平均楼面价和工业及仓储用地每亩地价相应的也不会有太大的波动。
第四章、商品住宅市场
图：大连市七区商品住宅供求及均价走势图
图：大连市商品住宅供求关系比对图
1月大连七区商品住宅供求比1：1.87，中心四区商品住宅供求比1：5.89，因进入冬歇期多数项目开始停工，故供应量明显萎缩，导致了四区供应比攀升。整个2009年大连市供应缺口449万平方米，而2010年大连市有多个大型项目陆续开工，供应不足预计会逐步有所缓解。
第五章、营销媒体篇
一、营销综述
本月营销活动总数15个，环比下降66.66%，由于整体房地产市场供应量不足比去年12月的营销活动有明显的下降，但是由于本月为2010年的第一个月，所以目前开发商做活动的少，随着市场的加大。会在今年4、5月是营销活动的高峰期。本月多个楼盘举办了加推活动，市场营销依然持续往月房源开盘加推为主的局面，本月项目推介及客户维系类活动比较少，主要是供应量不足导致的。本月5个项目房源加推类活动，环比有所下降，占据营销活动比重的33.33%。本月有3个产品说明会，4个答谢活动，3个促销活动。本月的营销活动不是很多。营销活动的减少反应出市场的求大于供应，各开发商都没有房子卖。
二、营销动态及策略分析
图：2010年1月营销活动统计图
本月房源加推类又成为营销活动的主力军，由于前几个月的持续旺销造成了整个房地产市场的供不应求，1月虽然只有5个项目开盘和加推但是仍然是营销活动的主力，这些项目主要是09年的项目，以加推为主要营销手段。项目推介类及客户维系类仍然是开发商管用的营销手段，本月只有7个活动占总体的46.67%，可以看出开发商现在走品牌路线的比较多。1月份营销活动虽然少却能表现市场的火爆。
产品促销类本月3个，与上个月减少1个。主要是房地产的销售火爆引起的，市内七区中档和低档房基本售罄状态，所以促销类下降。
综合来看，1月虽然房源加推仍为营销活动的主力军，但是整个房地产市场的供不应求仍是市场的现状，即使多个楼盘举办了开盘及加推活动也无法缓解市场现状。客户维系及项目推介活动的增加也印证了这个问题，基于09年房地产市场的现状更多的地产商将目光投向明年的房地产市场，。10年1月开始虽然房地产的营销活动很少，但是随着10年供应集中的原因，营销活动会继续上升趋势。
第六章、沙河口区域篇
商品房供求分析
图：沙河口区整体市场供求趋势
沙河口区1月无商品房供应。
沙河口区1月成交商品房623套64443平方米，环比跌幅68.94%，同比上涨83.94%。成交均价12777元/平方米，环比上涨20.57%。
住宅供求分析
图：沙河口区住宅市场供求趋势
沙河口区本月无商品住宅供应。
沙河口区1月成交商品住宅540套53060平方米，环比跌幅72.87%，同比涨幅120.88%。成交均价13077元/平方米，环比上涨28.96%。
由于供应不足的原因，现沙河口区成交的项目多集中在泛星海及高新园区板块。两个板块均位于大连市的西侧，也大连市未来发展的主要方向之一。