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“红火”，是已经过去的2009年中国楼市的突出标签。在世界性金融危机余温还尚在的情势下，中国的房地产市场起于低迷，并迅速大步迈开前行的步伐，在2009年走出一条令世人目瞪口呆的上升轨迹。盘点这一年的中国楼市，无需去寻找成交量以及房价同、环比对照的数据，太多烙印于我们脑海的城市个案，有理由相信这些数据绝不平凡。
“过热”，又在一部分风头鼎盛的城市中蔓延开来。而当北京已可感受房地产市场的炙手，“调控”便如往常一样紧随而至——2009年12月，“个人住房转让营业税两年征免转五年”、“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”、“‘国四条’”、“五部委土地新政”等政策措施，在前后不到10天的时间里，一一出台；2010年1月，“国十一条”和“上调存款准备金率”两项大政再次压阵。六招连环，国家意在强控房价涨速。
在如此波澜壮阔的背景之下，身为内地三线城市的衡阳房地产市场2009年冷暖如何？2010年又将何去何从？商家又该出何招应对？1月21日，市房产管理局、市房地产业协会组织召开市场形势分析座谈会，南华大学、衡阳工学院、衡阳师院相关领域的专家教授，与十位市场一线主流品牌发展商集聚一堂，客观地分析，理性地思辨，弹笑间拨开迷雾，廓清未来。
谢选清(市房产管理局局长)：
今天这个市场形势分析座谈会，是在国家接二连三出台宏观调控政策背景下召开的。同时，时近年末岁首，总结、研判与预测，是我们政府职能部门和每一个发展商都应该做得最重要的一件事情。
第一，要客观总结过去一年衡阳商品房市场的运行情况。根据我们初步统计的数据，2009年衡阳新建商品房的成交面积超过220万平方米，这不但比2008年有近一倍的增长，而且也创造了衡阳商品房历史上的最高成交纪录。为什么会有这么大的成交量，我总结主要有以下几个方面的原因：一是衡阳政府出台了多项让利于民的优惠政策措施，刺激了房产消费。二是银行提供了大力的金融服务支持，包括购房按揭贷款、在建工程抵押贷款、现房抵押贷款等。这一年，住房公积金也推出了许多优惠购房贷款政策。这些金融政策的支持，也极大地拉动了房产消费。三是我们房产部门举办了二手房交易会、秋季房交会等重大活动，吸引了更多的市民购房。四是媒体进行了客观而正面的宣传引导，提振市场消费信心。五是我们的主流品牌发展商推出了符合市场消费需要的高性价比产品。在成交量大幅增长的基础上，2009年衡阳商品房的供应更加合理，这也使得2008年低迷市场情况下积压的商品房得到了很好的消化，使衡阳商品房的供销比更趋健康。而另一方面，2009年衡阳房价上涨的幅度相对平稳健康，其与当年衡阳经济增长的幅度保持较为一致。这三个关键数据说明2009年衡阳房地产市场，排除销量受积压性需求大量释放的因素影响之外，总体上是健康向上的，当前的市场基本面也是良好的。
第二，要科学研判和预测已经到来的2010年的衡阳商品房市场的前景。在总结判定2009年及当前衡阳商品房市场基本运行态势，以及市场发展基本面的基础之上，我们一方面要有充足的信心相信2010年衡阳商品房市场仍将稳健上行，相信在衡阳城市化及社会经济发展战略下，衡阳市民的购房需求和购买力仍将旺盛，相信在市委、市政府的领导和扶持下，衡阳商品房市场将更加规范有序并健康持续发展；另一方面，我们也要充分认识到当前的市场形势，尤其是国家的宏观调控，虽然其出发点和用意都是针对市场过热的一些一线城市，但要看到这对于衡阳市民的心理预期调控将有可能会起到很大的作用。综合这些形势，对于2010年衡阳商品房市场的前景，我们应基本判断其为“增长平稳，运行健康”，这一年的商品房销量我们应基本判断其稳中有小升，房价应基本判断其稳定。
要实现这一目标，我们政府职能部门及房地产发展商等仍然有大量的工作要做。政府职能部门一方面要建立更加完善的住房供应体系，要稳定房价防止其大涨，切实保障老百姓能安居乐业；另一方面也要加大对房地产行业的政策扶持，使其更好地为城市建设和经济发展服务。同时，我们还要加强对市场的监管，促进市场秩序进一步规范成熟。房地产发展商一要清醒地认清当前的形势，切忌在市场形势向好的情形下大幅拉升房价，要在稳定持续的市场发展中求得自身的发展；二要做大做强企业品牌，尤其在诚信方面要下功夫，要本着人性化的经营理念，在产品和服务上以人为本；三要进一步提高产品品质，在园林、户型等购房者最关注的品质要素上多下功夫，做出具有更高性价比的好楼盘。衡阳房地产业的健康发展，也还需要社会各界的鼎力支持。
周轻装(市房产管理局副局长)：
2009年，我市房地产市场能够在史无前例、危机四伏的金融海啸的重重冲击下寻求突围，并取得了好于预期、好于2008年、好于全省平均增幅的成绩。而我们更加欣喜与自豪的还在于：第一，全市房地产市场是健康的、有序的，也没有水分，没有泡沫；第二，市四大家及相关职能部门对这个行业的重视、关心和呵护；第三，社会各界及广大购房者对雁城楼市的认同与支持。
在看到成绩的同时，2010年，我们一要立足房产看房产，要看到差距。比如在一点一线城市当中，株洲人口比我市少，但2009年他们的房屋销售面积超过衡阳，接近300万平方米。二要跳出房产看房产，要看到问题。比如2009年全市固定资产投资增幅超过50%，而房地产业投资增幅只有23%。三要放眼宏观环境看房产，要看到压力。一是市委、市政府对房地产业要求更高更严；二是老百姓对产权办证、拆迁补偿及物业管理等方面的意识比以往任何时候都要强烈；三是国家在短短的1个月内就调控楼市已经打出了一系列过硬的“组合拳”，力度更大。
2010年，促进衡阳房地产业可持续发展必将成为当前的强劲音符。这一年，衡阳房地产业更面临着“调结构、抑投资、控风险、明确责任”的4大历史重任；衡阳房地产相关企业将面临着“优胜劣汰、重新洗牌”的可能；衡阳房地产行政主管部门，将担当起“调控市场、服务企业、惠及百姓”新的历史使命。因此，我们既要看到国家调控楼市政策对房地产业带来的不利影响，也要看到各级党委政府非常重视这一支柱产业，关心住房保障工作等所带来的有利条件。只要我们把握大势，抢抓机遇，未雨绸缪，就一定能够促进我市房地产业又好又快发展。
罗安宝(本土经济学家 房地产分析与咨询专家)：
2009年衡阳的房地产市场可谓“热火朝天”，销量翻番，超出我的想象。其中的原因，我认为一是经济复苏的速度超出了我们大家的预期，二是2008年的刚性需求释放的结果，三是三年塑城计划的推行，衡阳更适宜人居了，四是“衡十条”等政府政策的刺激消费作用。
预测2010年的房地产市场形势，我认为会“稳步发展”。这个“稳”怎么个“稳”法？“步”有多大？稳就是不会再像前两年那样大起大落，销售量销售额会有一定的增长，价格会有一定的上升。“长”的幅度有多大？“升”的步子有多快？我认为销售量、销售额、均价增加的幅度都会在10%到15%左右，和我们的GDP增速差不多，销量会突破230万平方米，均价上涨200到300元一平方米。之所以有如此预测，一是经济快速发展的推动，二是适度宽松货币政策带来的拉动作用，三是城市化带来的刚性需求，四是城市软硬环境的改造，五是衡阳来了几家股份制银行，这几家银行都是做个人业务的高手，房地产个人消费贷款可能会成为他们的重要抓手；六是投资需求会有一个快速的增长。最后一点还得加上大交通，随着武广高铁的开通，1189的推进，衡阳的立体交通网络雏形已经显现，交通的便捷，这也会推动房地产市场价量的上升。
这里我还有几个建议，一个是给政府的，政府要把房地产业当做支柱产业来培植的观念不能变，房地产对经济的拉动作用，对城市带来的变化作用不容低估，所以“衡十条”给的优惠政策还得给，要抓落实。还有就是要做好城市规划，要加强新区的城市功能的规划和完善，要加强基础设施的建设。还有一点，就是政府还要继续引进一些大型的有实力、有房地产经验、讲诚信的开发商，要保证每年的新增开发量，如果出现供不应求的局面，价格又会“刷刷刷”的往上涨，价格上去了就难得下来了，最后中低收入阶层就真的买不起房了。
第二点是给开发商的。开发商一定要正确把握形势，不能高估了形势，盲目乐观，前几年我们一些开发商因为高估了形势，捂盘不售，吃了亏，当然也不能低估，悲观失望。要到衡阳来就要有思想准备，衡阳这个市场不会让你崩盘，也不会让你一夜暴富。外国是6%的资金回报率，我们有个20%也就行了，有水快流，资金流动起来了财富就回来了。所以你能不涨价最好不要涨价，不要把量打下去了，也不要捂盘，供不应求，你就多建一点，你手里有的是土地。还有就是要建一些高品质高质量的楼盘，要培养衡阳人的消费品质，你能建出“衡阳人没见过的房子”当然好，我不反对你这个口号。还有就是要讲诚信，诚信比黄金都重要。这里我还得加一句，开发商要正确研判宏观调控房地产市场的财政货币政策，最近出台了一系列的措施，虽然主要是针对一线城市的，但我们也不能小看，如需要贷款的就要早跟银行联系，早做准备。
还有一点给百姓的建议，看中了觉得合适，该出手时就出手，不要等待观望，错过了最佳时机。还有就是买房时要看开发商的实力和诚信，购买那些高品质的楼盘。
高鹏飞(市中泰银联房地产开发有限公司总经理)：
无论是从全市总体数据，还是从楼盘一线实际情况，量涨、价涨特征对于2009年衡阳楼市都非常明显。国家宏观调控政策主要针对上海、深圳这样的一线城市中的一线城市，遏制其价格上升速度，对衡阳楼市的影响我认为会很小。我认为2010年房价将会微幅上涨，预测会8%—10%的涨幅，衡阳商品房价格涨幅要平稳，不能太快太大。2010年，我希望政府利用文化、历史、交通等各方面优势做好城市规划，要考虑长远利益，有效进行城市土地经营；房地产行业行政主管部门要进一步加大对行业的服务和监管；我们开发企业要练好“内功”，做强产品品质。
肖东生(南华大学经济管理学院院长、教授)：
“国四条”、“国十一条”等国家宏观调控政策的出台，其目的依然在于遏制部分城市房价上涨过快，并不是直接打压房地产业。这从近来一些中央政府官员诸如“房地产业已成中国经济直接命脉”等言语中可以得到佐证。而事实上，房地产业对于国民经济健康持续发展的重要作用非常明显，它在拉动经济增长、促进社会就业、改善居民居住环境等方面，都有着极其重要的贡献。与全国相比，衡阳商品房市场的基本面依然是良好的，虽然2009年成交量有近一倍的增长，但要看到这其中有着2008年压抑性购房刚性需求井喷式释放的重要作用，而在此基础上，衡阳房价虽然总体上在上涨，但涨速及涨幅都是比较小的，也是合理的。因此，我认为本轮宏观调控不会对衡阳楼市造成太大的影响，2010年，衡阳商品房市场仍将呈上升发展趋势，商品房成交量由于城市化进程的加快、社会经济的持续发展以及当前经济环境下固定资产保值增值的特性，衡阳自住型购房需求、改善型购房需求以及投资型购房需求仍将较为旺盛。
在市场总体向好的形势下，2010年衡阳应着重从以下四个方面炼好“内功”，以促进自身和市场的健康良性发展：其一，商家要拓宽融资渠道，保证企业资金充裕；其二，商家要做好项目规划及产品设计，使产品更适销对路；其三，商家要做好企业内部管理，以专业化控制项目运营成本；其四，政府职能部门要准确及时把脉市场，做好企业的服务工作。
符向桃(湖南工学院建工系副教授)：
当部分“专家”评论房价的平均销售价格过高时，拼命在攻击那些奢侈品的典型如十八万元一平米的汤臣一品，十六万元一平米的盘古四合院，却不知道一个最基本的算术题。当平均价中有大量远高于平均价的房子时，则意味着低于平均价的普通住房供应更多，并且价格更低。正是因为高价房拉高了平均价，但扣除这些本来也不是供给主流市场消费者的奢侈型消费住房之后，岂不是只能证明那些主流市场的普通商品房价格更低于平均价吗？
如果十平米的住房平均销售价是二万元一平米，扣除了一平米十八万元的汤臣一品，则剩下的九平米平均价就只有2千多元了，平均价只是不同供给结构中的游戏，而并不代表真正的市场，更不代表普通商品房的消费价格。
部分“专家”恰恰忽略了当部分地区或城市冒出了一些特殊的高价房时，虽然提高了平均价格，但正反映出一定有大量远远低于平均数的低价房或合理价位的住房，否则绝对算不出这个平均价来。
而正是部分“专家”的特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解，以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平，反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机，让市场中的价格波动加大，这种对涨价的个性楼盘的鼓吹，让社会与民众更加不相信国家统计房价缓慢上涨的信息，让真正的统计数据失去了对市场的指导意义。
游晨辉(衡阳融冠房地产开发有限公司总经理)：
从长期角度来看，我用八个字来描绘衡阳房地产：充满信心，稳步前行。
为什么会有这样的看法？第一，由于人均GDP的增长和个人收入的发展，带动了刚性需求也就是自住、改善、经济、保障性住房等需求的发展。第二，价格不会上升太快，会稳步前行。第三，经历了国家出台的一系列政策和对市场的正确认识，政府、金融机构、消费者、开发商都趋于理性。第四，要积极促进政府职能部门的重视，正确认识衡阳房地产市场和房产企业。
杨利平(共创实业集团房地产事业部总经理)：
2009年地产恢复相当快，量价齐涨，大大超出了年初的预期。2009年6月，我们湘南汽配城销售很火，不到两个月就销售一空。2009年出现的这种好形势源于2008年房地产市场的低迷时积蓄的相当大的力量，刚性需求在2008年的压抑后集中释放。衡阳房地产市场要健康、平稳发展，就要调控价格，价格要平稳上涨。我认为2010年房价不会有大的增长。2008年和2009年，政府适时推出了一些刺激消费政策，我希望衡阳的地方政策能继续保持连续性。
汪成财(衡阳耀江实业有限公司营销经理)：
2009年，一些沿海城市确实存在房价增长过快的现象，个别城市房价年末比年初增长了一倍以上，因此国家出台调控政策在我们预期之中，但我觉得调控政策仅是针对以上房价增长过快或过猛的城市，衡阳介于三四线城市之中，受影响不是很大，可能更大的是受媒体舆论导向的影响。
虎年虎虎生威，将得益于2009年市场存量的消化，新楼盘产品升级定价基础更高，加上改善性需求依然强劲，防通胀保值增值需求凸现，我认为2010年市场价格将会有一定幅度的提升。
促进衡阳房地产平稳健康的发展有赖政府、开发商和媒体三位一体的努力。“政府搭台”(城市运营、衡阳十条政策延续甚至增加新的优惠政策)，“企业唱戏”(做精品，增加产品差异性，规范操作)，加上媒体正确引导，我相信2010年衡阳房地产市场一定有更好的发展。