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去年年底以来,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。近日,北京率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。专家表示,两会前后,地方政府的调控措施将陆续出台,而三月能否出现“小阳春”行情还很难说。
解读
北京调控力度比中央更严
北京市11个相关职能部门于21日联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》),遏制房价过快上涨的势头。
知名地产专家韩世同接受本报记者采访时指出,这个“北京版国十一条”要比中央的“国十一条”更严。
《意见》要求,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。“也就是以后新增供应中,有一半都是政策性住房,这在香港都是经过20多年才做到的,因此,对商品房的打击会非常大。”韩世同表示。
此外,在限外令和开发商房源公开上也要严很多。韩世同指出,“取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。在广州目前最快也是5天。”
也有同样的看法,他指出,《意见》规定个人销售未满5年的普通住房时,要享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠,必须符合营业税按全额缴纳的前提。
趋势
两会前后各地会相继出手
一年一度的“两会”即将召开,而楼市必将成为今年“两会”讨论的热点。多数业内专家表示,在两会前后,各地方政府的调控细则将陆续跟风出台。
韩世同对本报记者表示,最近地方政府肯定会连续出招的,“国十一条是在国家层面,地方政府落实细则是大势所趋。”
实际上,自去年年底“国四条”、“国十一条”出台后,不少地方政府已经先后采取了一些相应的措施。“去年年底以来,广州市加大了市场的调控力度,积极增加限价房等保障性住房的供应,对开发商囤地也出台了新的管理办法。”韩世同表示。
此外,北京国土局暂停了8家发展商的拿地资格,上海在去年年底出台了“沪四条”,南宁更将成为取消商品房预售制度的试点。南京市也在近日将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降至20万元。
影响
3月“小阳春”或难以再现
每年的3月份都是楼市的小阳春行情,2009年更为明显。
著名房地产营销策划专家谢逸枫对本报记者表示,在政策影响逐渐消化后,2010年3月楼市非常有可能重现2009年3月楼市“小阳春”的旺盛景象。
杨红旭也表示,“小阳春”几乎每年都有,“4月成交量反弹,4月还会,5月、6月能否持续就难说了。如果今年的小阳春反弹不高,则下半年形势就不乐观了。”
不过,韩世同持相反的观点。“今年的小阳春可能不会出现。”他认为,“去年春节前楼市处于一个比较合理的价位,而今年1月广州十区一手住宅成交均价已达11577元/平方米,创下历史最高价位。此外,去年的政策基调是救市,今年就不同。”
北京大学房地产研究所所长陈国强认为,北京部分涨幅过快的地区,房价或将面临盘整或者小幅下跌。
调控楼市“杀手锏”频出 三点成购房者关注焦点
在房地产众多调控政策当中，每当在房地产领域的金融政策有所变化，都会引起不小的波澜。银行关心的是金融政策变化，存款准备金率以及信贷额度等方面政策的变化会不会引起购房消费者按揭数量下降；政府关心的是金融政策突变之后，开发商在土地交易市场中表现得是否活跃；开发商关注的是资本金比例、融资贷款利率变化增加多少贷款资金利息成本；近期购房者关心的是购房贷款首付比例和贷款利息等方面的变化情况。
2010年开元之始，中央调控政策的几只“靴子”在各地城市开始"落地"。深圳近期将出台调整楼市的具体政策与措施，其中笔者预测必将有调控楼市的房产金融政策。深圳许多家银行对二手房停止发放贷款、对首次购房者的首付比例提至3成或以上，贷款利率优惠政策从原来的7折变为最高优惠8.5折。
笔者认为优惠折扣多支出贷款基准利率的1.5折都还是次要的，关键是首付门槛提高，还有比较严格的审核条件，将阻挡一些有真实需求的客户入市，家庭经济支付能力相对比较弱的客群将暂时不能进入市场。
其实，在同等条件下，如果市场中产品线比较紧张，也就是供不应求的卖方市场下，或者在产品稀缺的特殊城市，比如控制土地上市的海南，聪明的有实力的投资客还是不会顾及利息成本的增加而入市的，因为他们手中的钱实在是太多了。
三、四线城市，新型的商业概念地产起步要晚，比如SHOPPINGMALL等专业市场，加上消费群体相对有限，产业短期很难聚合，操盘难度要大许多，所以在三、四线城市商业地产对银行信贷的依赖性非常之大；但是三、四线城市商住宅消费群体中按揭客户的比例可以说与一次性购房客户比例长不多是一半一半或者比较接近，因此房产金融政策、银行利率的调整或波动引起的购房心理波动比一、二线城市要小许多，大部分三、四线城市的购房消费群体对国家在房地产方面的调控政策并不十分敏感。
国家在2010年铁了心的是要调控中国楼市，剑指一线城市的高房价，目的很明确遏制楼市中的投资与投机行为。当房市特别是用来居家的纯商品住宅成了投资客角逐的主场，当房子成了人人疯狂追逐的类似当年法国那株不如玫瑰贞洁的“郁金香”时，这个楼市就太恐怖了！
应该看到，国家及时发现楼市中的一些问题，并于去年12月陆续一揽子、高密度出台了系列“组合拳”政策，通过一段时间的政策贯彻于实施，各地楼市开始有“健康肤色”。房产泡沫过多的一线城市，比如深圳，目前成交量下降了接近3成道4成，高房价也有所松动，其实都属正常现象，慢慢地“量价回缩”总比一下子用“钢锥”捅破“这层泡沫”要理性得多。笔者希望深圳房价再降点，给3-5个月内有计划购房的人士一个惊喜！
“量价齐跌”的现象可能在其他几个典型城市也有出现，主要还是受房产金融政策政策影响和楼市心理预期影响。一如2007年9.27二套房贷政策一样,每每房产金融政策的变化就会引一段观望期出现。
观望者观望的通常有以下几种情形：
一是，政策还有新规出台否？以此规避政策风险；
二是，新规造成自己增加了多少购房成本，特别是利率优惠、加息降息等方面的细则最是购房者关心之处；
三是，关心房价走势，房价是“涨”还是“跌”？大多数人有“买涨不买跌”心理，但在深圳如此庞大需求量而产品货源不足的卖方市场下，这种心理笔者认为往往是愚蠢的，我们必须瞅准机会入市，以免错过一些好时机！那些期盼一个像深圳这样房地产市场化比较成熟的楼市“大起大跌”的心理是不可取的。
总之，系列在国家调控的系列政策中，房产金融政策是所有调控政策里面老百姓最为关心也最具有“棒杀威力”的“杀手锏”。金融政策的出台又起了一场买卖双方的心理博弈，市场短期处于休克或者胶作状态现象，那都是必然也是可以理解的。让我们一起静观后市之变局。
去年年底以来,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。近日,北京率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。专家表示,两会前后,地方政府的调控措施将陆续出台,而三月能否出现“小阳春”行情还很难说。
解读
北京调控力度比中央更严
北京市11个相关职能部门于21日联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》),遏制房价过快上涨的势头。
知名地产专家韩世同接受本报记者采访时指出,这个“北京版国十一条”要比中央的“国十一条”更严。
《意见》要求,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。“也就是以后新增供应中,有一半都是政策性住房,这在香港都是经过20多年才做到的,因此,对商品房的打击会非常大。”韩世同表示。
此外,在限外令和开发商房源公开上也要严很多。韩世同指出,“取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。在广州目前最快也是5天。”
也有同样的看法,他指出,《意见》规定个人销售未满5年的普通住房时,要享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠,必须符合营业税按全额缴纳的前提。
趋势
两会前后各地会相继出手
一年一度的“两会”即将召开,而楼市必将成为今年“两会”讨论的热点。多数业内专家表示,在两会前后,各地方政府的调控细则将陆续跟风出台。
韩世同对本报记者表示,最近地方政府肯定会连续出招的,“国十一条是在国家层面,地方政府落实细则是大势所趋。”
实际上,自去年年底“国四条”、“国十一条”出台后,不少地方政府已经先后采取了一些相应的措施。“去年年底以来,广州市加大了市场的调控力度,积极增加限价房等保障性住房的供应,对开发商囤地也出台了新的管理办法。”韩世同表示。
此外,北京国土局暂停了8家发展商的拿地资格,上海在去年年底出台了“沪四条”,南宁更将成为取消商品房预售制度的试点。南京市也在近日将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降至20万元。
影响
3月“小阳春”或难以再现
每年的3月份都是楼市的小阳春行情,2009年更为明显。
著名房地产营销策划专家谢逸枫对本报记者表示,在政策影响逐渐消化后,2010年3月楼市非常有可能重现2009年3月楼市“小阳春”的旺盛景象。
杨红旭也表示,“小阳春”几乎每年都有,“4月成交量反弹,4月还会,5月、6月能否持续就难说了。如果今年的小阳春反弹不高,则下半年形势就不乐观了。”
不过,韩世同持相反的观点。“今年的小阳春可能不会出现。”他认为,“去年春节前楼市处于一个比较合理的价位,而今年1月广州十区一手住宅成交均价已达11577元/平方米,创下历史最高价位。此外,去年的政策基调是救市,今年就不同。”
北京大学房地产研究所所长陈国强认为,北京部分涨幅过快的地区,房价或将面临盘整或者小幅下跌。