标题：各种利益纠葛 左右房产市场走向

　　向左，向右？

　　2010年，房地产市场将再次是一个充满悬念的市场。各种利益的纠葛，以及政策的出台，都将左右这个市场的走向。

　　岁末年初，房地产紧缩政策密集出台，将使人们加大了对楼市震荡的预期。然而，房产的调控正面临着两难选择：房价过快上涨，将会引发民生问题；遏制房价，又怕伤害到实体经济。

　　而且房产调控政策，缺少具体的实施细则和惩戒措施，属于“旧瓶装旧酒”，可能会抑制投机需求，但期望房价大跌也是不现实的。

　　政策转向楼市退烧

　　2010年年初，房地产紧缩政策接连而出。从营业税征免时限由2年恢复到5年、到中央经济工作会议的增加供给、国四条、五部委打击囤地通知，再到“国十一条”，国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委同时出动，形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管。

　　从已出台的政策组合拳来看，大有翻版2007年年末的趋势：二套房政策从严以及从紧的货币政策，再加上上调资本金比例，这三条政策直接将2008年楼市打入冰冻期。如今，这三条政策组合拳已经打出了两个：二套房贷政策收紧、上调准备金利率。

　　今年房地产政策的转向，使震荡预期加深，但历史是否会重演，接下来还会不会有更加严厉的政策出台，房价如何走向？

　　政策组合拳考验地方政府

　　2月初，中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察，在重点监控城市的名单确定之后，正在以最快的速度展开。督察范围除北京、上海、广州、深圳这四大楼市热点城市之外，还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江等所有重点省区和城市。

　　善于化调控于无形的地方政府开始面临来自中央的考验。

　　而在此之前的1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉。比如，“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求，而“国十一条”中却规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。“国十一条”还特别对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理。

　　调控风暴从去年12月9日便已拉开序幕。这一日召开的国务院常务会议提出了：“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。12月14日，国务院常务工作会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康。

　　短短几个月，中央多次重要会议都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么今年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

　　然而，以“国四条”为核心的房地产调控新政出台后，市场却在继续演绎2009年末的疯狂。12月22日，广州诞生了有史以来最大的“地王”。这次拍卖离国家五部委12月17日将土地出让金首付比例提高至50％还不足一周。

　　于是，在市场对于政策逐渐进入麻木期时，就又有了“国十一条”以及九部委督察地方楼市调控的出现。

　　“今年可能还会多数提高存款准备金率，加息的可能性进一步增大。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　“旧瓶装旧酒”恐难降温

　　短时间内密集的调控政策真的能给楼市退烧吗？

　　根据中原监测系统显示，2010年1月4日—10日，京、沪、广、深四大一线城市一手房市场成交总量环比下跌20％，其余五个重点城市成交总量下跌44％。

　　二手房市场成交也在全线溃退。中原领先指数系统数据显示，2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55％，北京次之，为21.38％。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20％，上海和广州下滑幅度相对较小。

　　“造成年初房地产市场调头的主要因素有三个，即调控政策由宽松转向紧缩、资金面趋紧、市场自我调整的需求。这三个因素随着时间的推移会进行动态变化，同时也决定着今年全年的市场走向。”杨红旭说。

　　但是房价跟成交量比，依旧高昂。特别是受到抢政策末班车的影响，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

　　地产评论家朱大鸣认为，因为开发商们在2009年获得了大丰收，资金链已经和2008年不可同日而语了。而且，经过2009年的央企疯狂抢地抬高地价，房地产企业实质上门槛已经抬高，拥有国企和央企背景的开发商，资金自然比2008年时代的开发商更为充裕，“因此，若是想房价大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎缩势必造成局部性的调整，这种调整有可能以涨幅调整为主线，以绝对价格调整为辅的趋势。”

　　分析人士之所以有这样的判断，在于政府在房地产政策调控上，一直背负着“两难”：一方面是因住房而引起的民生问题，房价过快上涨问题必须要得到遏制；另一方面，包括中国在内的，世界的实体经济的复苏条件还十分脆弱，而房地产将对经济发展、就业起着很强的带动作用，打压房地产行业从经济发展的角度来看是有损的。

　　这样的不确定性在已有的调控政策中，已有所体现。上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，“国十一条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施，属于“旧瓶装旧酒”，效果还有待观察，“2010年的楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心，财政政策和货币政策的调整节奏和力度，以及各级地方政府（包括银行）的执行力度。”

　　顾海波认为，中国楼市经过前几年、尤其是2009年的量价非理性的飙升，客观上市场需要一个获利回吐的过程，再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求会受到抑制。

　　杨红旭认为，2010年，全国和上海楼市会有所下调，“但考虑到宏观经济依然稳定增长的大环境，也不要奢望房价会大跌。”

　　物业税征收悬疑

　　新年伊始，征收物业税的猜想成了房地产市场的主流话题。物业税已经在全国十余个城市空转了6年之久，物业税在“十二五”期间应该得到明确的说法。

　　被称为调控房价“杀手锏”的物业税，在过去几年内凡遇房价上涨，每每当做调控房价的最后一根稻草被提及，但最后都不了了之。物业税这个悬在中国房地产市场多年的达摩克利斯之剑何时落下，成为2010年房地产市场最大的悬疑。

　　征收时机还不成熟

　　在时代周报记者的采访中，几乎所有受访者都赞成征收物业税。亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示，征收物业税，一方面可以防止开发商通过囤积土地获得利润；另一方面，在持有环节增加税负，可以有效打击房地产的投资和投机行为，因此，物业税的征税短期内对楼市确有降温效果。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林也认为，目前，世界很多国家对不动产的管理多以征收物业税进行,从发达国家和地区的经验看,这种管理的效果还是比较好的,经验也是比较成熟。物业税对理顺税费管理体制,调控房地产市场和住房价格还是能够发挥很大作用的。通过税收，可以起到落实国家一些有关房地产调控方面的政策,平衡市场需求矛盾,支持中低收入家庭住房消费等作用。北京市如果能将物业税从空转变为实转,确实是一件好事。

　　但是，目前，物业税的征收时机是否成熟，很多专家却有着不同的看法。

　　郭毅认为，目前征收物业税的条件还不成熟。首先在我国现行的房地产政策中，购房人是一次性缴纳70年的土地出让金，如果征收物业税，是不是意味着可以分70年来缴纳土地出让金？对于已经购买的房屋，如果征收物业税，是不是要退回相应的土地出让金？

　　其次，对房产市场价值的评估也是一大技术难题。不同的房产评估中介隶属于不同的管理部门，在开征物业税之前，如何统一评估标准，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。另外开征之后，要每隔2-3年进行一次房产价值评估，征管成本也会很大。

　　王珏林则指出，“由于我国房屋产权的多类型，房屋取得方式的多样性，以及房屋统计、信息和管理的漏洞较多，如准备不充分就开征，效果会打折扣。”

　　开征物业税是复杂过程

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对记者表示，物业税涉及面广，开征物业税更是一个非常复杂的过程，短期内出台政策不现实。

　　物业税调查中，截至2010年2月8日，共有38776人参加问答，其中支持开征物业税的占50.4％，反对开征的占了44.7％，剩下的人认为不好说。这也折射出普通消费者对物业税的复杂心理。

　　较之于前两个问题，如何征收以及征收标准就更是众说纷纭。

　　郭毅认为，物业税可以从商业地产开始征收，因为商业地产的产权很明晰。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则对时代周报记者表示，如果物业税只针对商业地产，住宅只是空转，只会对房价起到助推作用；但是如果对所有住宅都开征物业税，势必激起老百姓极大的不满。

　　在征收标准方面，郭毅等很多业内人士认为，物业税可设定“人均面积”作为其征收的起征点，人均面积以上的征收，以下的不征收。曹建海等专家则有不同意见，物业税征收应该是按照价值来征收，否则对“住得远，房子大，价钱低”的人群会造成不公平。

　　王珏林则对时代周报记者表示，我们国家已经将物业税实施列入日程，在一些城市进行了空转试点,摸索出了一些经验，但具体什么时间开征，还要看配套政策是否完善。

　　融资受限房企资金链大考

　　牛去虎来，2010年房地产企业融资受限，资金链将面临严峻考验。新年刚过，恒大地产就宣布将发行担保优先票据，抛出今年内地房企债券融资的第一单。除恒大外，不少地产公司也在排队等候增发过会，以及海外发债融资。

　　不过，随着严查囤地、二套房贷严格执行以及货币政策的收紧，很多去年和2007年表现激进的开发商的资金链，将在不远的将来受到考验。为此，很多房企未雨绸缪，通过融资改善债务结构，调节财务杠杆，以应对未来的风险。

　　房企680亿融资受限

　　然而监管层的态度冷淡和投资者信心低迷，房地产企业在股市上的再融资难度越来越大。一些投行人士指出，证监会年初口头指示保荐机构，将延缓地产在内的多个行业的再融资方案审批。另一方面，投资者对于地产股信心低迷，使得大部分去年制定的地产再融资方案已经“破发”。

　　一些投行人士指出，一些企业的再融资用途中，如果出现“补充流动资金”或者“偿还银行贷款”等字样，该方案就很难通过审核。

　　地产类上市公司中的华业地产（600240）此前在1月18日披露，调整其再融资中的募集资金规模和运用，将募集资金从不超过20亿元缩减到不超过17亿元，其中缩减的3亿元正是“补充流动资金”的那一部分。

　　从对上市公司公告的不完全统计来看，目前有30家左右的地产企业提出了增发方案，但尚未实施。粗略统计，计划融资金额大致在680亿元左右。

　　截至2月3日，今年共有24家公司提出再融资方案，其中没有地产行业上市公司。虽然去年下半年以来，有不少地产再融资方案积压，但今年以来，证监会也还未批准任何地产企业的再融资计划。

　　房企融资困难将成常态

　　对于那些去年高位做好再融资计划的地产公司来说，即使监管层不限制，其融资也将受到市况的影响。

　　以招商地产（000024）为例，这家公司去年7月即提出了再融资方案，当时定价不低于28.12元/股，但招商地产上周五的收盘价只有21.94元/股。

　　由于去年下半年以来不少地产企业的再融资方案仍然积压，在已经上报方案的房地产企业中，有12家以上的地产企业再融资定价已经处于“破发”状态。

　　国金证券（600109）的地产分析师曹旭特认为，投资者对于地产股的态度陷入了两难困境，基本面太好，股价会下调，因为投资者担心出台严厉的调控政策；基本面变化，股价也难有很好的表现，因为盈利预测会下调。

　　国信证券分析师方焱说，去年表现激进的房企将受到考验。从去年9月开始，证监会有关部门在房地产企业融资审核之前设了一道程序，即征求国土资源部、住建部等主管部门的意见。

　　公开资料显示，10家上市地产公司在去年花费数千亿巨资拿地。其中，保利地产（600048）去年有8个月重金抢地，累计费资约400亿元，其中9月和12月份，买地资金分别接近100亿元。据有关机构测算，保利去年累计实现签约金额约433亿元；金地集团（600383）去年在土地市场上也花了将近200亿元；

　　“目前国土资源部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成。”国土资源部一位专家称，国土资源部的行动是配合落实“证监会要求严格审查房地产企业融资征求意见”的具体举措。

　　这位专家认为，这将使“2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。”

　　60亿m2小产权房破题

　　一边是国家三令五申停建停售，一边是各种身份开发商的疯狂销售，这就是目前小产权房的尴尬处境。然而，这种局面或许将成为历史。

　　中国目前小产权房建设面积已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量，但是小产权房“先天不足”，遇到集体征地、政府规划、亲属继承、过户转让等都不能得到法律保障。如何处置数量如此庞大的建筑，将成为2010年土地政策的一个难点。

　　政策密集关注小产权房

　　1月8日，国务院办公厅下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　1月28日国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会上明确表示，“2010年如不清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大。”

　　1月31日，国土资源部发布消息说，国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院还提出要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

　　密集的信息似乎显示，久拖未决的小产权房问题，即将破解。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，小产权房的存在有一段的合理性，因为小产权房满足了一部分政府保障性住房建设不足带来的空缺，满足了一部分低收入者的住房需求。如果当成违章建筑一拆了之，会给购房者造成巨大的经济损失，不利于社会稳定；如果“转正”也面临很多问题，比如房屋应该如何定价？开发商应补交多少税费合理？购房者是否愿意并有能力承担相应的费用？“

　　北京理工大学经济学教授、中国问题专家胡星斗对时代周报记者表示，小产权房应该“转正”，美国无论城乡，不管是建筑商、居民自建的房屋，都拥有统一的、合法的产权，因此两者之间的房价差值不大。但是在中国农村，自建一套住房只要几万人民币，而位置相邻的开发商开发的商品房价格动辄在100万元以上。

　　胡星斗表示：“对于严重违背规划的小产权房确实应当拆除，而大部分小产权房应当补办手续，补缴一定的土地出让金，然后予以合法化。小产权房合法化最终能实现农民、城市居民、政府的三赢，如果小产权房合法化，中国房价至少降低30％-40％”。

　　解决高房价一剂良方

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则认为，国土资源等部门没必要将小产权房视为洪水猛兽，在农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大，如果强行改革将极大损害农民利益，曹建海还认为小产权房的存在是解决中国高房价的一剂良方。

　　在接受时代周报记者采访时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，小产权房实际上属于无产权房，我国法律上还没有对集体土地上的房屋给予产权确任；小产权房实际上是伴随着城市规模的扩大、城镇化速度的推进、新农村建设的发展、城市房屋价格增幅过快等因素和条件的存在，快速发展起来的，已经形成了巨大的规模和数量，解决起来难度很大。

　　解决小产权房难题，首先要将在建的小产权房全部停下，禁止小产权房的扩张；其次，明确一旦需要拆迁，不能给予补偿；最后，要研究解决办法，确保农民的利益不受伤害，并禁止购房者在市场交易中获利，同时推进城乡一体化市场建设。