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[现象]虎年春节：楼市冰火两重天
二三线城市房价扶摇直上
虎年开春，长沙楼市“虎”劲十足，一路上涨。长沙新房均价直逼每平方米5000元，武广新城地带楼盘普涨三成。而武广高铁等快速交通工具的发展，更是拉动了长沙楼市的价值。
春节刚过，在深圳工作的李小姐带着家人从老家赶到长沙看房。李小姐看中了湘江世纪城的一套两室一厅，价格是5200元?平。她告诉记者，“相对于深圳的房子，长沙房价真的很便宜，现在回长沙也方便。只要在长沙买房，户口也能落下来，以后对小孩子读书也好。”
据悉，去年年初湘江世纪城的房子均价仅为3000左右，今年年初湘江世纪城均价5000元左右。撇开去年的金融危机，2000元的差价，长沙的楼市也着实地涨了一把。
关于楼市投资，现在最时兴的观点是寻找价值洼地。政策导向明确了，先知先觉的龙头开发商也行动了。几乎在一夜之间，原本高企的楼市行情就戛然而止。
记者接触的多位投资房产的人士均认为，现在的形势下，在一线城市周旋，投资收益边际显然已大幅萎缩，相反，之前甚少参与的二三线城市机会大多了。在他们看来，多年来的经济发展背景下，资本和劳动力向二三线城市转移步伐加快，势必会产生更多刚性需求。
据戴德梁行全国房产报告显示，去年，武汉、厦门、长沙等六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，大大地超过了一线城市的成交总量。
一线城市遭遇“史上最冷”春节
中国楼市从来都是政策市。
春节前的最后一个工作日傍晚，央行突然发布消息，决定从2月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。这已是央行短短1个月内第二次动用紧缩货币政策。
同时发力的还有，国十一条、国四条、上调二套房贷等政策，住建部等九部委更是史无前例地在全国几乎所有重点城市督察政策落实，再加上号称“第二个铁本”的无偿收回北京顺义“地王”事件，这一次中央传达出的针对楼市调控的决心，显然是在“玩真的”。尤其是处于风口浪尖上的一线大城市纷纷明确表态“调控楼市”。
这不政府调控的力度取得了明显的效果。春节期间，北京、上海、广州等一线城市均出现了个位数的日均成交量，而深圳、南京、杭州三市更遭遇尴尬的“零成交”。北京除了新房供应疲软外，全市二手房住宅网签总量仅为427套，不及上旬市场成交量4715套的十分之一，成交量下跌十分显著。杭州透明售房网显示，2010年春节，从大年三十到初五，主城区成交、预订记录均为零。
记者采访到有意向几位购房者。想在北京朝阳公园对面买房的王女士告诉记者：“现在北京房地产交易市场没几个人，房价依然保持在高位，开放商不差钱。再等等看，等他们(开发商)捂不住了再买。”而另外一位刘先生也表示先观望，要是房价太高，就回老家买房。
虽说纷纷表示现在市场的观望情绪开始出现，原因是此前国家出台的一系列调控政策似乎尚未完结，并且房贷政策似乎也愈加收紧，很多银行都明确表示取消首套房七折利率优惠。
和2009年全国楼市的一片大好一样，几乎所有的数字都在表明全国二三线城市的房价的疯狂。有专家指出，城镇化发展已是必然的趋势。目前，一线城市市场已经成熟，土地供应有限，市场波动相对较为平稳;而二三线城市也将迎来新的机遇。
政府：城镇化是趋势
“城镇化是2010年主要经济工作之一。”中央经济工作会议上时隔4年之后再次明确将城镇化问题提上重要议程，值得注意的是，以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市的发展被推到台前。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导地产业从一线城市转化到二三线城市。国土资源部部长徐绍史在日前闭幕的全国国土资源工作会议上亦表示，未来土地审批将偏向二三线城市。
国务院发展研究中心社会发展研究所所长杨宜勇接受记者采访时说，未来40年，中国将有3亿多农村人口转为城市人口，这种规模对房地产市场将有巨大的带动作用。随着城镇化推进中人口的理性流动和产业结构的优化，中西部地区经济增速超过东部，二、三城市超过一线城市，这种局面可能在较长时间内持续下去。
此外，随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展，半小时甚至一小时经济圈将使不在核心的二三线城市无限接近核心价值。
房企：转移“战场”
中国楼市从来都是政策市。庄家嗅到的风声正是政策有变。
“要积极进军二三线城市”，广东德冠国际投资有限公司董事总经理莫嵘表示，一线城市的楼市会有大泡沫出现，现在二线城市的价格上升快，处于价值洼地，投资获取的利润更大。
中国房地产界“带头大哥”万科的数据表显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二三线城市;今年1月以来刚刚新增的近10个项目，大部分分布在佛山、镇江等二三线城市。
保利地产最近公布的数据显示，2009年二线城市总销售额首次超过一线城市，分别为53.44%和46.56%。
记者梳理公开数据后发现，目前，万科、保利、金地等7家上市地产公司频繁穿梭于二三线城市的土地出让现场，在15个城市的资金投入超过300亿元，储备土地逾1000万平方米。此消彼长，公司在一线城市的新增土地储备面积则出现了大幅下降。
专家：二三线城市潜力大
有专家指出：一线城市房市泡沫大，推动更多的游资进入二三线城市。二三线城市的发展潜力无限大。
香港太平洋投资顾问有限公司CEO贾卧龙分析到：推动中国的城镇化，给一些农民进城解决户口，让农民就近进城，这些政策的配套无疑会刺激二三线城市房价的补涨。
河北经贸大学经济研究所研究员陈永国认为，大城市面临的主要任务是怎样把已经进来的这部分人融入经济社会体系中，使现在的1.5亿进城农民工真正市民化，中央对此出台了很多政策，随着下一步政策的落实，中小城市和小城镇的发展会进入一个黄金时期。
而相比北京、上海等生活成本高、竞争压力大的城市，中小城市较好的生活环境更吸引不少高科技企业的创业团队和核心技术人员落户，越来越多的大学毕业生也逐渐倾向于到中小城市就业。
2007年毕业的山西太原理工大学女孩李晖原在北京一家平面设计公司工作，去年底，她回到了老家陕西省咸阳市。“大城市不仅房价太高，过于拥挤的交通也让我很不适应。而现在的中小城市里发展机会是多方面的。”她说。
[分析]二三线城市潜力大六个原因：
一、城镇化的发展，国家加大对城镇化发展，也将二三线城市楼市推向前台。
城市化速度的加快与城市规模的快速扩张，同样在推高房价的因素中不可低估。
二、一线城市房市泡沫大，推动更多的游资进入二线城市。
近期有媒体列出了国内的五大泡沫房市，北京、上海、深圳、杭州，以及海南三亚悉数上榜。这也从一个侧面反映了一线城市的房市泡沫化程度。因此，近几年来，开发商赚得愈发胆战心惊，楼市投资投机客也是战战兢兢，增加了大家去泡沫化程度相对较小的二三线城市投资淘金的共识乃至行为。
三、一线城市商品房投资风险日益高涨，而二线城市还存在较大的投资获利空间。
而相比较来说，目前二线房市的租售比则要合理得多，收回房子投资的时限，甚至只需要一线城市的二到三分之一。比如昆明，一套一环现值60万的商品房，可以租到2000元/月，如此换算租售比就只有1：300。
四、物业税可能“意外”推高二线城市房价。
一线房市的房价上涨空间经过多年领涨，日益接近顶点，一线房市的租售比愈发超过国际公认的安全租售比标准，如此情况下，如果再推出物业说，一线城市的商品房投资价值就会变得更低、更有风险。但在二线城市，却可以凭借更有保障的租售比和房价上涨空间，来冲抵物业税所带来的投资损失，并获得更安全更有保障的回报。如此这般说来，物业税的推出，将难免成为推高二线房市楼价的推手。
五、多数二三线城市房市盘子总量相对较小、市值相对较低，易炒做。
盘子总量一小、市值一低，同样的投资热钱，放在二线城市，就会比放在一线城市，更易起到推动房市火热与房价上涨的立竿见影的效果。
六、大地产商积极扩军二三线城市，在带来更好产品的同时也在推高价格。
大地产商、品牌地产商对二三线房市扩军的热衷，在为当地带来更多样化、更好的产品的同时，也势必会对当地的房价推波助澜。
七、“房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策会适当放宽”的政策导向。
差别性房市调控政策，为二三线房市楼价的继续上扬，提供了更多的可能。