房价是涨是跌？ 中介开始抛售手中保留房源(来源：上海《青年报》)
有些细微的变化虽然不足以去体现本身就很难理清的房地产市场趋势，但已经有人开始担忧。昨天，一家知名房地产中介公司从业4年的杨小姐说，“囤在自己手中的房源开始抛售，这样的情况增多。”
赵缜言
中介圈内，不少人都会选择多囤几套房源掌握在自己手中。或者是自己直接买下，或者是通过种种渠道独自享有卖相较好的房源。
杨小姐说，不光自己，几个关系比较好的不同公司的中介也开始讨论，把自己的投资房卖出去。“1月份以来，看房的人逐渐减少大家都在观望。总体来说现在的情况并不像很多网站说的那样惨淡，成交量确实下去一点，但去年的这个时候也是比较淡的，大家判断三、四月份成交会上升一些。”
“不过我们仍然比较担心，上半年估计变化还不是很大的，下半年可能涨一些也可能跌一些，现在都还说不好。主要还是看政策吧。”杨小姐说，去年年底销售火爆，有中介选择了把手中卖相差的房源先出手，如果有客人来，好的房源并不会全部推出。一个房子很多人抢是很平常的事情，所以就有了抬价的空间。而现在房源比较紧缺的，买房人和投资者都在观望，他们并不急于买卖房子，因为以前涨的时候他们手中的房子很多都已经涨了一倍。
她说，在这样一个时间节点，我把自己的3套房子通过其他的中介公司挂牌了，房子楼层、朝向还有交通都是比较好的，现在看房的人是有，但是还没有卖出去一套。“这样的情况使我的担忧加大了，本来可能只是挂牌看看，现在真的担心怕是以后很难出手。很多中介也和我的选择也是一样的。”
房市成交清淡套现难
投资客申请停本付息缓解月供压力
本报讯徐可奇“去年贷款买的这套房抛晚了，现在根本没有下家来接盘，自己不得不多交房贷利息。”房产投资客陈先生昨日对记者表示，今年以来出乎意料的信贷收紧形势造成房产买盘急剧降温，眼下不少房产投资客普遍遭遇出货难，而造成房贷还款成本明显增加的情况。而多家银行个贷业务负责人也对记者表示，目前不少二套房贷的投资客已经开始向银行申请允许停本付息来缓解月供压力。
降价5%抛房也困难
“现在市场风向完全大变，不仅出手买房的人大幅减少，而且有兴趣看房的也寥寥无几。”浦东张杨路上一家中原地产门店的客户经理张先生对记者表示，春节后的这5天内一单成交也没有，而且约客户去看房也频频被拒绝。
最新统计数据显示，上周上海市商品房成交面积1.6万平方米，与前一周相比减少了84%，成交均价为每平方米17774元，环比前周下降了12%；上周上海市商品住宅成交面积1.3万平方米，与上周相比下降82%，成交均价为每平方米19079元，环比前周下降了4%。
投资客房贷成本增加
“房子抛不出去，不仅收益没法兑现，而且房贷还要多交，实际上增加了投资成本。”投资客陈先生对记者表示，他在去年7月份买了一套120万元的房产，按照当时的房贷优惠政策，首付只要两成即24万元，以及7折利率按20年期来计算月供大约为5900元。这套房子在去年12月时一度涨到155万元，陈先生的投资收益在短短不到半年就很可观。
但陈先生在去年底前没有把房子及时出手，不仅现在的挂牌价降到148万，而且如果今年一直无法找到下家出手，那么每年的房贷利息就要7万左右。这意味难以拿房子套现的陈先生投资收益已经大幅缩水，而且不得已准备向贷款银行先申请停本付息，以减轻月供压力。
据记者了解，目前上海有不少房产投资客基本上都以一年内的“打短线”方式为主。通常在房贷政策较宽松的情况下，投资客如果预期房价短期有上涨空间，就会尽量利用低首付来获得杠杆收益。由于税费多数由下家承担，例如按照两成首付来计算，只要房价上涨20%就收益翻番。但是如果楼市买盘降温，那么投资客很难像自住需求的客户那样长期供房贷。
【解压策略】
停本付息减轻还贷压力
易居房地产研究中心发布报告分析，从资金面来看，今年的货币政策转向适度紧缩，可能还会多次提高存款准备金率，加息也成为必然。房地产业受货币政策的影响很大，信贷紧缩导致楼市成交受到影响。
“现在新申请房贷放款很难，这也间接对房产市场上的买盘形成压力，想抛房的投资客当然很难出手。”一家股份制银行的个金部高级经理王先生对记者表示，预计房贷业务在二季度来临前很难有起色。从该行的情况来看，不少去年大举进入楼市而且尚未出货的投资客由于不愿承担较高月供的压力，纷纷向银行申请允许停本付息，也就是在一到两年内每个月只还房贷利息而不包括本金，这样可以暂时减少约一半的还贷金额，以等待楼市成交回暖后伺机将房子出手。
房价“被松动”(来源：华西都市报)
在2009年中国消费总额12万亿元中，房屋花费占了一半。但看似为中国经济复苏立下汗马功劳的房地产业，从2009年末起连续遭遇着政策的回马枪。在连串政策调控的风声鹤唳中，2010年春节期间成都楼市成交平淡，部分企业再度祭出“促销”“优惠”大旗。房价似乎真的快要下降了。但这是否又会再步前几次调控先抑后扬的后尘？2010年的房价到底是涨还是跌？春节刚过，这些问题就立即成了成都几乎所有开发商与购房者集体关注的首要话题。而分析人士认为，当前的房价实质上是“被松动”了。
政策调控楼市现调整迹象
据记者统计，去年末以来，国家已经连续六次出台了各类楼市调控政策。犹如整治中国的足球，几乎密集调动了工商、金融、监察等各路兵马，分别从开发商拿地、商品房交易、贷款等各个环节对楼市进行严密调控与监控。与此同时，中央政府直接向地方政府施压，如果楼市调控不力，将直接问责地方政府。
密集政策之下，楼市渐现“隆冬”趋势，个别城市在春节期间出现冰冻现象。全国大多数城市春节期间成交量都下滑50%以上，多个城市甚至出现销售“交白卷”现象。据统计，成都楼市在春节期间虽然不至于交白卷，但主城区的备案登记也仅42套。而在政策连续打压之下，房价似乎也开始松动。在春节前，以成都蓝光等地产领头，推出高达5万元购房优惠。数十个楼盘都纷纷推出新春置业优惠，其中不少优惠均被市场解读为“变相降价”。
但也有专业人士对此提出不同意见。成都全心地产策划总经理李国峰就分析认为：“其实这并不能算是真正意义上的降价。各楼盘每年在春节期间推出一定优惠，几乎成了楼市传统。只是在这个春节期间恰逢政策连续调控，所以人们很自然就将其作为政策调控的结果来看待。其实这是一种误解。”而对于春节期间的备案数，李国峰说：“因为程序原因，相对于实际成交，备案有一定的滞后时间。这个备案数据只能说明春节前成都楼市确实出现一定下滑，但却不能代表春节期间的实际成交数量。”
现场调查涨价的仍然占据主流
那么真实的市场究竟是什么样的状况呢？
记者来到位于龙泉的“果壳里的城”项目现场，10多名购房者正在现场选房。该项目营销总监徐川海告诉记者，该项目第一期只推数百套，但在短短两个多月里，排号的购房者已经上千组。“不需要打广告就可以卖光了。”在谈到价格问题时，徐川海表示：“我们没有价格优惠，该多少仍然是多少。”成都嘉进地产在成都代-理了东部、北部多个项目，该公司副总经理马永林坦陈：“市场并不是传言的那么悲观。我们的项目销售非常平稳。有些新项目将提前开盘，有些项目正在考虑价格调高。”记者在走访中了解到，沙河壹号2月6日开盘，当日即成交281套，成交量达91%，开盘均价7300元/平方米，相比前次开盘涨了700元/平方米。同样在2月开盘的国栋·南园五星城，开盘价也比第一期涨了500元。在记者所走访的十多个楼盘中，发现只有一个楼盘的价格略有下调。
成都嘉进地产马永林认为，“在政策调控之下，楼市确实呈现出了不同区域、不同类型产品销售分化的不均衡现象，有部分购房者也在观望。但整体上看，市场需求还是很旺盛的，这种调整预计不会持续太长时间，房价也不可能下滑。”而在李国峰看来，“人们解读楼市，往往都喜欢从政策面来看。其实政策影响只是一段时期，最关键的要看市场的供求关系，这才是决定市场冷暖的核心要素。只要供求关系没有变，市场就不可能低迷。”
业界观点房价仍将平稳上行
分析人士认为，当前的房价实质上是“被下降”了。而在经历过调整后，2010年的房价仍将平稳上行。
成都市房地产开发企业协会会长王晓白认为，从新开工面积来看，2007年是1500万平方米，2008年是760万平方米，2009年是1300万平方米。成都市统计局最新统计报告显示，2009年成都市商品房销售面积2693.10万平方米，其中住宅销售面积2531.99万平米。根据房管局最新统计，当前成都存量房只有436万平方米，是历史最低的。因此今年成都楼市不会出现“供大于求”的局面，楼市是健康的。而从刚性成本上来看，缺乏降价空间。成都置信集团营销中心总经理朱猛透露说，“从我们楼盘的反应来看，春节期间看盘的人还是多，也有成交，尤其在北京、上海、广州和深圳工作的成都人返乡购房意愿十分强烈。现在说涨价常被骂，但说实话，跌价的可能性真的很小。2009年12月份成交量高达260万平方米，今年1、2月成交剧降，也不要太神经过敏。”而四川省物价局日前发布的《2009年成都市房地产市场价格特点及后期走势预测》的官方意见也明确表示：2010年的成都房价，将平稳上行。
“对于购房者而言，眼下购房或许正是机遇所在。在楼市调整触底之后，可能会带来新的反弹。尤其是对于将深度支撑2010年成都楼市的地铁、快铁、近郊等概念楼盘而言，将有望迎来新的升值机遇。”马永林说。
“两会”调控楼市不是分水岭？(来源：华西都市报)
虎年春节长假，成都市房地产市场除双流、新都、郫县等城郊市场呈现“温暖”行情外，主城区并未出现“虎虎生威”现象。不少专家据此分析说，楼市在新年伊始火速降温，政府的调控之手已产生了效果。
控制房价的呼声可能比较高
著名经济学家、西南财大教授纪尽善
鉴于房地产市场近期的反应，以及民众对房价走势的关注，在即将召开两会期间，代表们在控制房价方面的呼声可能会比较高。就全国市场来看，目前国内主要大城市的房价都存在普遍偏高的现象，老百姓希望房价能够降下来，两会上应该有代表要求政府出台宏观政策调控楼市，这样的呼声应该比较多；其次与国外相比，我国的保障性住房建设所占比例仍然较低，国外的保障性住房基本在10%左右，对保障性住房的建设问题应该也会成为这次两会上的重要议题。
廉租房建设才是首要问题
西南财经大学党委副书记杨继瑞
我认为今年的“两会”不会成为分水岭，因为目前房产政策的大方向已很明确，是“抑价保量、抑炒促销”，由投资需求转变为消费需求。目前，廉租房的建设应该是首要解决的问题，我们的经济适用房体系已经不符合国际惯例，像新加坡、中国香港都有完善的廉租房保障体系，而我们目前的低收入家庭还非常多，经济适用房他们仍然买不起，最后只能让一些富人搭了便车，廉租房的层面应该放得更宽，不仅仅局限于“五保户”家庭，还应该修建相应的示范小区，完善的基础配套等等，住廉租房的人一旦经济条件改善，应该退出此范畴。
同时普通商品房的供给方式也应该有所改变，比如土地成本在房价中占据了相当大的比例，在拍卖土地时就应该锁定房价，从而让更多的普通群体买得起房。
楼市不会被过分打压
四川大学教授、四川营销学会会长李蔚
2008年期间，国内经济面临汶川大地震、金融危机双重压力。为了恢复经济，政府在2009年出台系列调控政策“保增长”，力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，导致房价一路疯涨。目前，政府不得不遏制地产市场泡沫。尽管政府今年连续出台新的房地产政策，其目的不在于一味打压地产市场，而是希望让房地产市场平稳增长。
虎年春节房地产市场趋“冷”现象，只是市场暂时出现的波动而已。从来没有只涨不跌的市场，房地产市场也不例外，不可能是一直上涨的，楼市暂时出现波动很正常。“两会”期间，政府即使出台新的房产政策，还是不会过分打压楼市。
遏制部分城市房价过快增长
成都尺度地产总经理曾祥庸每年春节大假期间，均是楼市销售淡季。加之受今年地产新政影响，消费者出现了持币观望心态。消费者误以为在政策高压下，楼市价格将有所下跌。但我们应该看到，尽管国家出台了不少房产新政，这些新政对楼市价格的真正影响并不大，而市民对楼市的刚性需求并未削弱，楼市也因此不会出现大起大落现象。同时，国家还需保持经济稳步增长，在这样的背景下，即使“两会”出台房产新政，这些政策肯定不会成为楼市走向的分水岭。
“两会”可能不会出台房产新政
全心地产营销总经理李国峰新年伊始，国家对地产市场出台的新政影响到底有多大？新的政策对市场的调控作用，是不会很快呈现出来，起码要在实施半年后才会有所成效。政府目前对此前出台的房产新政还处在观察阶段。“两会”期间，政府不会再出台新的房产楼市政策。即使“两会”期间再出台新的政策，这些政策也不可能在市场上起到立竿见影的效果，更不会成为楼市走向的分水岭。
进入三月后市场会逐渐回暖
四川中原地产董事总经理庄泽宝
我个人认为，今年上半年的市场发展还是趋于正常状态，会是一个相对稳定的发展过程。今年在大的层面，比如经济方面会有微调的政策出现，但不会出现“下猛药”的情况。而且由于去年开发商的销售形势都较好，今年的资金状况相对宽松，所以至少在上半年是比较稳定的。由于春节的特殊性，可能市场显得相对不算很火，进入三月后，市场会逐渐回暖，但今年的春交会可能会比去年稍差，因为去年开发商买的地，今年会陆续进行开发，再加上开发商在2010年定的销售目标都不低，所以会加快推盘的速度。
成都，今年不会出现大的波动
成都嘉联地产顾问有限公司总经理侯红权
“两会”最近的确吸引了许多业内人士的关注，就目前的形势来看，房价是个很“难受”的问题，如果上涨的势头过快，很多人都买不起房；但是如果下跌，经济形势又会出现一些问题。就我的判断，楼市不会出现大涨或大跌，市场还是以平稳为主，但上半年的量会较之去年有所下跌，一直持续到春交会，也不会出现太火的局面，因为今年的供应量是非常大的，去年供需比例不太均衡，导致房价涨势较快，这种情况今年已经得到改善。今年成都的市场，不会出现大的波动。
“把开发商‘毙了’房价也要涨”(来源：华西都市报)
专访住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮
眼下迷雾重重的房地产市场，在2010年到底怎样走？房价究竟向左还是向右？日前，针对广大市民关心的这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮接受了本报记者采访。陈淮坦言，在2010年，中国房地产市场将继续稳步上行。
迷雾之下有“四个确定”
从2003年以来，几乎每年的房地产媒体都会有30篇左右有关楼市“迷雾重重”的报道。对此陈淮表示：“每年都说迷雾重重，也不知道什么时候就不迷雾重重了。”在他看来，在2010年的经济走势有四个确定：一是中国的城镇化还将大踏步前行；二是2010年全世界由于中国崛起引起的各种敌意或者说猜疑的事件和事例会更加尖锐；三是2010年经济发展过程中，老百姓的住房还将有更大程度的改善，无论是低端的保障性群体的住房条件还是改善型的中间阶层的住房条件的改善，都会有持续性的改善；四是房地产业在2010年中还将在保增长、惠民生、促发展上有很大的贡献。
城市化主战场正转向二三线城市
陈淮认为，在2010年房地产市场“四个确定”的同时，也同样会出现多方面值得关注的新形势，其中最值得关注的是，城市化的主战场将逐步由沿海城市向二三线城市转移。
“过去十年中，因为历史条件，种种原因不得不选择沿海特大城市优先发展的战略，比如北京开奥运会等，我们在城市建设上优先考虑。2009年以来，我们注意到，所谓的小白领买不起房屋，以及二三千万农民工在金融危机冲击下被动返乡，看似风马牛不相及，实际上说明我们缺乏中小城市的支持，大学毕业生都集中在上海、北京、广州、深圳有限的土地上，有限的城市中无论如何都装不下。中央经济工作会议明确提出，尽管会议是对2010年经济一年的部署，但是我认为也包括2011—2015年的十一五和未来的二三十年中国城市化的阶段，将大力加强中小城市的发展和小城镇建设。”陈淮说。
而主战场转移的结果，是老百姓住房改善，由一线城市转向二、三线城市。陈淮认为，2010年后，清晰可见的是土地制度做出一定调整在所难免。
就是把开发商“毙了”房价也还要涨
对于2010年的房价问题，陈淮表示，基于城市化发展趋势，“北京、上海、广州、深圳，无论如何解决不了房价问题，把开发商都逮起来枪毙了，房价还得涨。”
在陈淮看来，房价之所以上升，主要在于需求的不断增加。而在不断扩大的需求中，改善性需求正越来越成为主流。陈淮认为，需求有脱困型、改善型、享受型、奢侈型四类。改善性需求是支持2010年和十二五，以及未来二十到三十年中国房地产市场主体需求。“中国老百姓城镇住房的水平，已经达到90到120平方米。
在房地产的科技进步上，陈淮认为这比提概念更重要，“前不久提出绿色概念，所有的房地产广告都说自己是绿色住宅，后来又说有纳米技术，现在又改成低碳了。别玩这种概念，实实在在地提高中国房地产业的科学技术含量，已经到了极其重要的历史关头了。如果我们不能够节能节水节财节地，在科学技术上有所突破的话，中国房地产要被外来开发商所取代的日子，恐怕也不太远了。” 姜军