国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为新一轮房地产宏观调控定下了“平稳”基调
根据1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年GDP增长8.7%的主要推动力之一。
然而，忧虑也随之而来。一方面，2010年房地产市场难以重现2009年的爆发式增长，由于2009年的高增长基数，2010年房地产对GDP增长的贡献将大大减弱。另一方面，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，也引起了决策者的警惕，多位高级官员在不同场合说自己难以依靠工资买房。
在这个背景下，房地产宏观调控再次扑面而来。从2009年12月初到2010年1月初，短短1个月内，中央政府5次出手调控房地产市场。1月10日，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为新一轮房地产宏观调控定下了“平稳”基调。
2010年房地产市场能否平稳发展？近期《中国投资》采访中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、全国工商联房地产商会会长聂梅生，聚焦政策着力点，剖析深层次影响。
朱中一：保稳定 促完善
“我认为，‘国11条’是在确保房地产政策连续性和稳定性的基础上出台的，与以前的调控政策相比，总体上没有太大变化”，朱中一这样告诉记者。
2009年房价上涨过快，朱中一认为有4点原因。一是住房和土地有效供给不足。2009年1-11月，我国房屋销售总面积约7.52亿平方米，同比增长53%，其中住房消费面积同比增长54.4%。但是，同期房屋竣工总面积为4.42亿平方米，同比增长21.1%。事实证明，2009年，我国房屋销售面积远远大于竣工面积。在广东、江苏等经济较发达省份，房屋新开工面积还出现了负增长，土地购置面积同比减少15.4%，开发面积同比减少25%。这些数据充分反映出目前我国房屋和土地有效供应不足的问题。在这种情况下，“国11条”特别提出要增加保障性住房和商品房有效供应量。
二是由于去年财政政策比较宽松，投资、投机性购房行为较多。
三是地王的出现拉高了周边的二手房和新开盘楼房价格。解决地王的问题唯有改变土地招标、拍卖、挂牌制度。
四是房地产交易市场不规范，有些开发商占地不用，还有些开发商捂盘惜售。
朱中一认为，国务院新出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》具有双向调节的特点，一方面要求增加有效供给，一方面要求抑制投资行为。而政策的落实点应该放在“三个完善”上：
第一、完善商品房预售制度。销售许可证不得分层、分单元办理，要在规定的时间内公开全部房源，明码标价销售。
第二、完善土地招标、拍卖、挂牌制度，能在一定程度上避免地王的产生。要综合考虑土地价格、开发时限等因素，合理确定土地供应方式，探索制定土地出让综合评价办法。要进一步规范国有大企业在房地产市场上的投资行为。
第三、完善差别化政策。各地要结合实际认真执行差别化土地、金融、税收政策，抓紧清理地方政府出台的不符合中央调控要求的规定，规避金融风险。
朱中一还表示，中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。今后，房地产开发企业既要关注大城市，又要逐步向中小城市和小城镇倾斜，促进大城市与中小城市协调发展。城镇户籍政策放开以后，农村土地制度改革须尽快提上日程。房地产开发企业要适应市场，注重增强核心竞争力，打造企业品牌。房地产企业一方面要配合政府整顿市场，一方面要树立诚信形象，积极履行社会责任。目前，国家的政策导向非常明确，注重发展低碳经济。对房地产行业来说，最重要的任务就是建设节能环保型住宅并推动住宅产业化。
顾云昌：“国11条”不是打压市场
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《中国投资》，2010年，房地产市场可能比较复杂，不是简单地上行或下挫。中央经济工作会议指出，既要保证政策的连续性和稳定性，又要保证政策的针对性和灵活性。也就是说，既要保持经济平稳较快发展，又要稳定市场价格。房地产业也一样，既要满足城市居民自住性和改善性住房需求，又要抑制投资、投机性购房需求。
“‘国11条’出台后，有人说政府要打压房地产了。我看他们理解错了”，顾云昌说。事实上，“国11条”针对的是房价过高、上涨过快的城市。
如何才能让房价稳定下来？顾云昌认为，第一个途径是增加供给，第二个途径是抑制需求。增加住房有效供应量主要是靠土地杠杆，抑制需求主要是利用金融杠杆和税收杠杆。房地产业的发展与财税政策、土地出让金制度都有关系，所以土地改革是当前最值得关注的改革，将从源头上对房地产市场产生较大影响。
撬动金融杠杆和税收杠杆是抑制需求的主要手段。顾云昌认为，过去政府抑制投资、投机性购房采用的是“堵”的办法，事实上，最根本的解决办法是“疏”。应尽快发展实体经济，让金融市场尽快繁荣起来，让资金集中到实体经济和资本市场上去，让老百姓有更多的投资渠道。此外，顾云昌还提到，开征物业税势在必行。
“2010年，中国经济处于复苏阶段，因此，房地产市场会有很多变数，不会像2009年那么繁荣，也不会像2008年那么低迷”，顾云昌说。他认为，2010年，房地产销售量将保持在一个稳定的水平上。2007年，我国房屋销售面积约7亿平方米，2008年是5.4亿平方米，2009年是8亿平方米，2010年应尽量保持8亿平方米的销售量。
聂梅生：推动地产升级换代
2009年10月，全国工商联房地产商会会长聂梅生在记者采访时便断言，中国房地产业将迎来新一轮调整和转型。距聂梅生作此断言不到3个月，“国11条”正式出台了。
“往前看10年，在中国房地产业，政策永远起主导作用”，在很多人质疑“国11条”的实施效果时，聂梅生告诉记者，“不要怀疑政策的实施效果”。她认为，在房地产市场低迷期，国家出台了一系列刺激房地产业发展的救市政策，其作用一直持续到现在。
“了解‘国11条’的具体内容后，我感觉它针对性很强，综合了此前宏观调控政策有用的部分”，聂梅生说。她认为，与前几轮宏观调控政策相比，“国11条”更具针对性和可操作性，没有采取一刀切的做法。第一，“国11条”3次强调针对的是“商品住房价格过高、上涨速度过快的城市”，提醒其他城市不要对号入座，本轮调控是有针对性的政策调控。第二，“国11条”重点关注的是抑制投资、投机性购房需求的问题，没有提改善性住房的问题。第二套住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率增长了10%。第三，“国11条”要求监控信贷资金流向，防止境外热钱冲击我国房地产市场。此外，“国11条”明确提出要进一步加强对大型国有房地产企业的监管。第四，“国11条”尽管在土地出让前加了“探索”两个字，但依然值得期待。第五，“国11条”要求严格控制商品房单块土地出让面积。第六，“国11条”明确了保障性住房建设户数目标，而不是面积目标。
聂梅生向记者表示，“国11条”的出台非常及时，针对性极强，将推动中国房地产业调整和转型。但是，房价在短期内大幅下挫的可能性并不大，2010年市场将走出一条平稳的线形。
新一轮房地产宏观调控
2009年12月5-7日
中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
2009年12月9日
国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日
国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日
国家5部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。
2010年1月10日
国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。包含5方面11条措施，涵盖税收，土地，销售，供应，保障房等各个方面。(中国投资)