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高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点,多份提案直指房地产问题。而3月1日,本报两会报道组从相关部委了解到,针对高房价这匹脱缰之马,包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中,两会或成为房地产市场的一个分水岭。
两会前夕,温家宝总理在与网友交流时直言,今年楼市频出重拳,但是他本人还担心拉不住这匹脱缰野马。
记者注意到,中央政府出台“国4条”和“国11条”后,部分城市的住房成交量出现明显下滑,但房价却仍坚挺,并有继续上涨的迹象。
根据发改委、统计局调查,今年1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%,环比上涨1.3%。
正是在这种背景下,记者了解到,对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的后续措施。
据悉,银监会近期再次重申,商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷的同时,还要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求。
今年,银行业还会格外加强对开发贷款的控制,将对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
而证监会也正联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政,旨在确定更为明确、细致严格的审核标准,从而把好房企土地融资的“闸门”。
保险资金投资不动产的门槛将提高。《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已获原则通过,与征求意见稿相比,对投资不动产设置了更高门槛。
国土部近期拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件,专项整治房地产闲置土地。
值得关注的是,财税新政也在酝酿之中。除了有关专家呼吁物业税尽早出台外,今年房产税改革有望先期破冰,这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。
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两会前夕 各地楼市调控政策密集出台
全国两会召开前夕，北京、南京、成都等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。调空措施频出也在一定程度上影响到楼市成交，目前各地楼市成交仍比较清淡。
多管齐下调控楼市
“由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。”克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天向记者直言。
从春节后不少地方的调控行动来看，内容涉及很多方面。如成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见。
其中，对已供土地要按照合同约定对地价款收缴情况和宗地建设情况进行清理，加大地价款催收力度，督促尽快动工建设；土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，要采取改变用途、等价置换、安排临时使用等途径及时处置、充分利用。
南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。北京更是推出11条措施，从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控。包括：重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等中央先前制定的措施；恢复“限外令”，并要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证后3天内一次性公开全部房源等。
各地楼市成交仍清淡
从市场方面来看，目前各地楼市仍比较清淡。春节长假期间，各地楼市成交普遍低迷，甚至一些城市已经出现价格松动。
成交量萎缩也反映出购房者心态的变化。以上海为例，搜房近日进行的网络调查显示，受访的意向购房者中，有近七成预期1年后才会入市。
二手房市场似乎更能显现出买卖双方的心态，美联物业近期针对400位年龄在25至65岁的潜在客户（包括购房者与业主）进行了调研，显示现阶段仍高企的房价是造成购房者放弃短期内购房的主要原因之一。购房者中认为房价太高暂缓买房的占42%，认为年内可能有更强力度调控政策出台的占33%；业主方面则有44%因对未来房价继续看好而暂缓出售房源，还有17%的业主认为现在出售价格偏低。
“全国两会召开期间，房地产市场肯定会成为各方热议的话题之一。从产业政策层面来看，眼下已经比较清晰了，因为中央和地方推出的针对性措施已经不少。至于财税、货币政策可能还有进一步调整，但需要指出的是，这方面政策出台涉及的面更广，一般不会仅仅针对房地产市场。”中国指数研究院副院长陈晟表示。
陈啸天则认为，房地产的发展主要取决于多方面因素：一是经济基本面，在去年“保8”成功、今年信贷额度仍较为宽松、出口状况有所改善、投资仍有望保持较高增速等情况下，房地产市场的发展仍面临比较好的环境；二是去年楼市交易攀升，大量存量房源得到消耗，导致大部分重点城市的供求结构失衡，楼市可售量较少，在供小于求的局面下，短期内价格要出现较大幅度的回调有难度。
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房地产“特惠”政策取消 金融再紧一扣
中国银监会近日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(下称《通知》),要求进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。《通知》还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策,“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。
“其实,房地产信托一直严格要求其投资的房地产项目需要‘四证’俱全。只是在2009年楼市不景气的时候,政策稍有松动。此次只是将原本松动的口径重新收紧。”上海一家私募房地产基金负责人告诉记者。
根据《通知》第三条,停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对部分房地产开发项目贷款的例外规定,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
记者查阅2009年银监会25号文,发现其第十条表述为:信托公司可以向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款,条件是信托公司最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的房地产开发项目。“三证”指的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,缺少“四证”中的建筑工程施工许可证。也就是说,在2009年,开发项目没有获得施工许可证时也可以申请信托贷款。
此外,《通知》还要求,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,即向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
“在去年市场不好的情况下,很多政策都是松动的。但从去年底开始至今,楼市政策全面收紧,尤其是房地产金融。信托只是其中一个环节,从上市公司融资到开发和个人贷款,房地产金融的全面收紧将对上半年楼市产生重大影响。”交通银行上海某分行高层表示。
据北京一位房地产业高层透露,北京多家房地产上市公司的再融资方案被叫停或搁置,银行体系的房地产开发贷款则几乎“冰冻”。个贷方面,多家银行全面收紧首套房的7折优惠利率。原本一直称可以对首套房给予7折优惠的交通银行近日传出消息,春节后该政策基本取消,能够申请到7折利率的客户不足总数的1%。
信贷紧缩已经影响到房地产市场成交量。分析师薛建雄告诉记者,部分上海楼盘出现意向购房者退订情况,主要原因是此前承诺的贷款方案无法实现。“如果购房者的优惠贷款方案被拒,可能他们仍然有能力支付房款,但是因为考虑到政策有变可能导致房价下跌,一些购房者可能退订。”北京中原地产总经理李文杰称。
[提要]高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点,多份提案直指房地产问题。而3月1日,本报两会报道组从相关部委了解到,针对高房价这匹脱缰之马,包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中,两会或成为房地产市场的一个分水岭。
相关阅读：1月新增信贷1.39万亿元 业内预计后期将下降
中国最新金融数据11日公布，一月份人民币新增信贷1.39万亿元，这一数字比去年同期的1.62万亿元大幅下降。由于首月大量放贷已然成为内地银行惯例，一月信贷数据高企并未大幅超出市场预期，不过业内预计，首月集中放贷已结束，监管层要求均衡放贷，后期新增信贷将大幅下降。
中国央行当日公布的数据显示，一月份广义货币供应量(M2)同比增25.98%，狭义货币供应量(M1)，同比增38.96%，当月净投放先进2512亿元。居民贷款增加4502亿元，其中短期贷款增1069亿元，中长期贷款增3433亿元；企业贷款增9415亿元，其中短期贷款增3328亿元，中长期贷款增7521亿元，票据融资净减少1809亿元。
一月份，内地信贷在一片“紧缩预期”声之下仍然每周放出惊人数字。不过信贷爆棚引发的紧张情绪很快被市场化解。最新的消息说，央行行长周小川表示中国“银行业放贷步伐稳定”。
天相投资分析师李衡称，银行系统流动性管理和信贷投放才是目前政策调控的重心，一季度加息的可能性不大，近期政策收紧的压力有所减缓。
业内预计，紧缩预期趋缓，银行加紧放贷的动机亦不再强烈，监管层屡次重申“均衡放贷”，加之按照每年放贷“前多后少”惯例，预计新年首月过后，新增信贷将大幅下降。