Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
●限外限不住●房价降不了●观望不存在●效果不看好———
“不要迷恋京11条，靠它平抑房价只是个传说”，套用眼下流行的网络语言形容京11条目前的现状恐怕再合适不过了。旨在稳定房价、打击投机的调控新规甫一出炉，便受到多方质疑。在售楼盘仍然销售火爆，热点期房排号现象依然严重，就连被认为受调控政策影响最大的高端市场亦无任何走低的迹象，“经历了之前的限外令，人们已经对有关部门朝令夕改的做法习以为常，大都有办法应对，随时等候限外令的再次取消。”一位别墅开发商如是说。
土地政策只要不发生变化，物业税征收无期，房价永远别想降下来。这是几乎所有业内人士达成的共识，也是开发商面对调控政策，敢于“继续涨价”的信心所在。而且北京经历了两次调控风波，但是结局却是越调控，之后楼市价格都会出现报复性反弹，仿佛连老百姓都不对调控政策寄予希望，所谓的持币观望并未出现。京11条，又将落入“你调控你的，我涨我的价”之俗套当中……
●调控政策缺口多多限外令难租高端楼盘热度
“要求买房的外籍人士少了大概20%至30%”，但大多是投资客户。虽然在销售方面有些损失，但租务增加了将近30%，而且租金也比去年年底上涨了10%，多年从事高端楼盘涉外销售、租务的北京嘉园置地房地产经纪有限公司总经理白鹏告诉记者。
据白鹏介绍，京11条中的限外令，目的主要是防止国外的热钱进入楼市，造成房价飙升，其实能起到一定的限制作用，但对高端市场的大势并不会产生太大影响。因为根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定，凡是在京工作一年以上的外籍人士及港澳台人士都可以购买当地房产，而且限定为一套，但是没有注明是以个人为单位还是家庭为单位，因此，限外令对在京工作的外籍人士以及港澳台人士买房影响不大。
而在高端楼盘扎堆的中央别墅区，没有见到传闻中的“别墅受京11条冲击最大，价格有望回落”的现象。目前正是别墅销售的淡季，大多数项目处于无房可买的阶段，但随着春暖花开时节到来，新一轮的别墅放量即将开始，绝大多数被采访的开发商表示，土地的稀缺以及别墅的特有市场地位，决定了它不会因为调控而受到冲击，稳中有升仍然是2010年别墅市场的主旋律。
“估计整个中央别墅区新推产品还会涨价，毕竟大多数项目是老盘，如果新出来的价格低于或者等同于前期，对之前的客户来说很不负责，尤其是分好几期开发的楼盘，最初的定价肯定是最低的，必须每一期都有涨幅，才能最终达到合适的均价。这是市场的正常规律，不是限外令就能改变的事情”。中央别墅区大盘誉天下负责人郭子威对记者说。
●投资客减少信贷宽松力助销售火爆
在万科公园5号售楼处，销售负责人杨春丽告诉记者，京11条的出台对项目销售影响有限。但明显感觉，投资客的确是减少了，但传闻中众多买房人往往那个选择一次性付款的说法有误，由于2010年的信贷制度比较宽松，绝大多数的买房人还是选择贷款。由于万科5号属于高档住宅，买家往往是二次或多次置业，因此，40%的首付比例居多。
至于有关“买房人观望说”，杨春丽称，现在购买高端楼盘的买家大多见多识广，他们有对政策的解读的能力，不少买家买房的初衷很明确，就是为了资产保值，以应对随时而至的通货膨胀。还有的买家稍微犹豫一些，销售员一句“您看看北京五环内还有地吗”，便会让买家打消顾虑。
在华贸城销售现场，仍旧维持每天数百人的来客访问量，据该项目负责人介绍，京11条出台后这一周多时间，不少有投资意向的客户选择了放弃，而项目本身也为了遏制投机行为，采取了不能联名、不能更名的做法，因此，目前大多数的买家是刚性需求，初次置业者占了相当比例。
不仅新盘的销售没有受到丝毫影响，二手房交易也迅速回暖。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，节后北京二手房市场交易量大幅增加，特别是2月23日北京出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》后，日交易量更是保持在450套以上，节后8天累计成交二手住宅3169套。数据显示，2009年春节长假后8天，北京二手住宅交易量仅为1781套，今年春节后8天的交易量比2009年同期增长了78%。
中原顾问华北地区董事总经理李文杰说，由于影响楼市主要因素仍旧为信贷政策，因此鉴于今年的信贷仍旧较为宽松，北京房地产市场的2010年有望平稳发展。
●住房双轨制有望走上舞台
50%用地量昭示房价不死之因
“北京郊区可供开发的土地，都在保障性住房考虑的范围，今年新增的3000万平方米中，各类政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50％以上”，早在京11条出台的几个月前，建委一位负责人就明确指出2010年的土地政策。
这位不愿意透露姓名的官员告诉记者，郊区土地被政府部门列为保障性住房用地，使得原本就稀缺的土地更加稀缺。商品房开发商只能争夺剩余的50%土地，水涨船高，新一轮的价格飙升或成为现实。与政府有关部门“大力保障性住房解决城市中低收入者住房问题，从而达到平抑房价作用”的初衷相左的是，开发商并不惧怕来自保障房的竞争，主要源于对保障房准入制度门槛太高，大多数刚需被排除在门外，这都是商品房市场价格不会下降的保证。未来北京的住房格局，可能因为土地供应的影响出现明显的双轨制发展，类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分别发展。
李文杰表示，京11条没有出现市场预判的更紧缩政策，对于房价也不会出现任何抑制的作用。但是从增加供应角度出台了一系列的政策，从长远看有利于市场向房价平稳的方向发展。与全国的政策出发点抑制房价过快发展，增加商品房供应非常吻合。文/本报记者张舰
●专家观点●
毛大庆：“京11条”有针对性
一定程度上将打击投机行为
作为开发商代表，万科地产副总裁毛大庆接受采访时表示，政策的出台很正常，但本次的“国11条”与过去有一些不同，北京这一版本更加有针对性，主要是打击投机和泡沫，尤其是新政中严格二套住房购房贷款管理的规定，对市场一定会产生影响，势必造成购房者的观望氛围，但不会有根本影响，新政主要是在加大政策房建设基础上进行调控，非打击市场。
另外毛大庆还谈到，自2008年以来，根据市场的发展，楼市调控政策出台较频繁。关于本次北京版“国11条”选择在全国两会召开之前落地，是否预示着待全国两会结束后还会出台相关的调控政策，毛大庆表示这主要取决于3，4月的楼市走向，尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策有可能会暂缓“露脸”，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策陆续出台。毛大庆认为有一点可以肯定，即今年不会再提到物业税。物业税是针对全行业的，政策对市场调控的目的无疑是控制而非抑制。
邵念强：“京11条”楼市调控
象征意义大于实际意义
北京成业行房地产公司总经理邵念强针对“京11条”表达了自己的观点，他认为此次实施意见更多的是表明了地方政府落实中央政策的态度，其象征意义要更大于实际意义。邵念强从土地、金融、保障房供应、税收、市场交易等几个方面一一作出解读。
第一，是土地。从近期对土地市场的整肃效果来看，对开发商的震慑作用非常明显，这一条如果贯彻执行，一些有政府背景关系的开发商也不敢轻易囤地炒地。但值得注意的是土地供应的一半将建设保障性住房，由此将造成商品房供应的减少，将会进一步推高房价。
第二，保障房。实际上北京商品房的消费群体相当一部分是外地消费者，如果不放开保障房申请条件，北京的保障房供应即使加大，对抑制房价也不会产生太大效果。
第三，金融政策。二套房贷首付比例限制了相当部分合理需求，实际上更应该限制那些拥有5套甚至10套房子的人，比如在税收上进行调节。
第四，是税收。二手房交易税收的规定将增加交易的费用，对于供不应求的市场，这一部分费用将转嫁到购房者身上，这将导致二手房价格的上升。
第五，是市场交易环节。邵念强认为，“京11条”再次重申了公开房源，明码标价，已经涉及市场交易的具体技术细节，然而这一点在监管到位上还存在很多困难，开发商也有很多对应的办法，例如抬高售价，根据市场变化可以打折再卖。
谢国忠：调控政策“治标”不“治本”执行不力导致房价越控越涨
“经历了2008年年底到2009年这段时间楼市调控由衰转盛的巨变，恐怕已经没有多少人会相信，调控政策会让市场彻底冰封，任何人都不会愿意看到楼市硬着陆的局面，房地产市场依旧会保持稳定上升的势头毋庸置疑。”知名经济学家谢国忠接受本报专访时表达了以上观点，他同时也对新近出台的“京11条”及历年来调控政策下的房地产市场轨迹进行了深度剖析。
谢国忠指出，从2003年开始，国家陆续出台了一系列促进房地产市场的相关措施，住房商品化后，新一轮房地产市场的宏观调控大幕由此揭开。2004年，宏观调控措施出台的密集程度之高此前少见，有效地遏制了过热的房地产经济，房价上涨势头被视为有所缓解。随后的两年，每年都会出台一些调控政策，对平抑房价过快上涨起到了有效作用。
但在2007年，这一情况发生了很大变化，经过连续两年的房地产调控之后，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而迎来一轮全面上涨的浪潮，北京、上海等城市房价直线上涨，最典型的是深圳，仅在2007年上半年，深圳房价即暴涨了50％以上。当年，国家也出台了众多调控措施，2007年被视为是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范来调控市场。但调控总是滞后于市场，此后的事实证明，2008年市场的大落和2009年市场的大起都是之前所无法预料到的，调控往往都是针对市场当时出现的问题提出暂时性对策，难以“治本”。谢国忠认为，2009年的房价大涨是源于流动性过于充足。而在对外开放不可逆转的时代，基于外汇高企而出现的流动性泛滥，这并不是一国政府可以直接管制住的，流动性泛滥根源在于美国的货币贬值手腕。
现在楼市存在的问题主要是流动性过剩，加上投资渠道狭窄导致的炒房热，从而推动了房价的不断上涨。谢国忠认为，从以往历史来看，多次“调控”似乎一直未能真正抑制房价，甚至往往在经历一轮大规模调控之后，房价很快就会出现新一轮报复性上涨，房价也是越调越高，2009年的市场现实再次说明了这一点。从根源上来看，政府每次出台重磅调控政策的主要目标从来就不是让房价大幅下降，一旦感觉“矫枉过正”，政府往往又会及时“出手”，拉上楼市一把，2009年年初系列救市政策的出台就是有力证明。
谢国忠表示，在房地产调控中的“政府失灵”是显而易见的。一方面，有些地方政策存在失误，缺乏实操基础；另一方面，遭遇市场利益博弈，往往导致执行不到位。事实上，历年来的调控并没有切中行业问题的要害，但它确实在很大程度上可以有效地解决短期市场中出现的问题。
房地产行业中的要害问题是制度性的，传统的行业经济管理体制出现了计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的内在矛盾。“计划性的土地供应制度不可避免地造成地荒，而房地产开发商拿地以后必然会理性地追求企业自身利益最大化，从而疯狂囤地，可以说，商品住房中的供应结构不合理正是这二者矛盾的必然结果。”谢国忠说。