标题：东莞地产8方面可关注可投资

　　2010年初，全国经历了一场楼市低迷成交的冷淡期，东莞在农历新年以来，成交也依然低迷，不过与其他城市不同的是，在经历2009年楼市回暖，开发商赚得盆满钵满后，东莞市场在2010年还有投资潜力吗?如何看待楼市调控跟投资之间的关系呢?记者采访了东莞中原市场研究部经理车德锐。

　　投资不是投机，要分别对待

　　记者(以下简称“记”):都说2010年国家对房地产调整力度加大，当然，核心是中国确实有一部分地区的房价上涨过快成为民生问题，这被很多人认为是投机心态导致，你怎么看待楼市中投资与投机的关系。

　　车德锐(以下简称“车”):对投机而言，暴涨就是机会，但也伴随着最终无法预知的见顶风险；对投资而言，调整就是机会，尤其是经过深幅的充分调整，遍地是黄金。

　　在2010年的中国房地产市场，区域分化是很明显的，大部分城市房价高位运行，投资者畏高观望；部分城市以刚性需求为主，量价稳定；也有个别城市有重大利好刺激，房价继续暴涨，吸引投资者、投机者跟风追涨；同时，也有个别城市受金融危机影响深重，经济深度调整，投资者悲观情绪主导，房价也始终被抑制在较低的水平，当中以东莞市场为代表。

　　东莞房地产投资应瞄准长线

　　记:由于东莞房价比较合理地盘旋在一个水平上，因此业内都认为此次国家调控对东莞影响应该较小，你是怎么看这轮调整后，东莞房地产形势的呢?

　　车:东莞的经济发展受到全球金融危机的影响，出口持续下降萎缩、产业结构转型升级调整、外销转内销、“三高”企业(高耗能、高污染、高劳动密集型)陆陆续续外迁，在这个调整中，对房地产市场影响很大:人口外迁带来的是购买力的外溢，出租屋空置率大幅上升，租金下滑明显；产业调整、出口下降、经济增长放缓，使投资者、消费者对市场信心不足。但是，经历2008—2009年两年的深幅调整之后，东莞经济跟随中国经济的复苏也开始出现回暖的迹象。自2009年下半年开始，外来人口逐步回流，产业调整效果初显，第三产业发展加快，出口形势明显好转，如城建投资热潮启动拉动经济增长、各区域新一轮的规划发展陆续明确并逐步展开、珠三角一体化发展持续推进、外来投资者对东莞开始重新关注等。

　　深幅调整后遍地是黄金，现在的东莞，可以说是各行各业处处充满着机会，只是还没有开始挖掘而已；房地产市场也是一样，无论是开发投资还是个人房产投资，2010年都是较好的入市时机，当然，作为刚性需求而言，在东莞经济调整复苏之际，趁经济还没有完全企稳，建议买房还是要趁早。当东莞经济在新一轮的城建投资热潮全面启动之后，经济重回快速发展干道的时候，房价一定会有一个比较明显的回涨、补涨，那时再回过来看目前的东莞房价水平，相信已经是再上了一个台阶。

　　需要补充的是，我认为2010年是东莞楼市遍地黄金的年份，要说明的是东莞市场整体不是投机市场，而是以价值投资为主线的市场。在东莞投资房产，必须着力于中长线投资，在分享未来东莞经济快速增长的同时，收益稳健而丰厚。但就短线而言，由于未来近一两年东莞的房价预期有一个明显的回涨，个别区域市场或会有一个短线的上涨空间，也给短线投资者提供了不错的机会。

　　值得投资的八个方面

　　记:既然你认为，今年是东莞楼市的投资年，对于一个刚了解投资的小投资者而言，2010年投资的关注点应该在什么地方?

　　车:市场机会总是留给有心人，作为投资者也好，消费者也好，先知先觉最重要。趁目前东莞经济发展处于调整期，同时刚刚开始出现复苏的迹象，趁东莞房价仍然受到抑制，建议投资者深入挖掘高潜力板块和品种，提前进行投资布局，以迎接东莞楼市的复苏、房价的回涨，同时分享东莞楼市新一轮发展周期的增长。就2010年的东莞市场，有投资意向者建议可关注8个方面。

　　1、“三旧”改造板块。东莞作为全省“三旧”改造的重点城市，政府非常重视，投入力度很大，尤其是城市中心区的“三旧”改造，一方面提升城市形象和价值，同时拆迁成本较高摊到房价上有高房价预期，而且释放出来的购房需求也会支撑片区房价的上涨。因此一旦开始改造，周边的房价预期将会受到刺激快速上涨，如中心区的胜和、亨美、火炼树、立新等“三旧”改造区域都可以高度关注。

　　2、城建投资重点板块。政府态度决定投入力度，投入力度决定发展速度。城建投资热潮已经开始全面启动，哪个区域、哪个板块投资力度大，哪个区域的房地产业被政府视为支柱产业大力发展，则房产投资的潜力就越大，如东城黄旗山周边、虎门中心区等。

　　3、在建轻轨站点周边物业。2010年莞惠轻轨在东莞城市中心站的建设已经如火如荼地展开，市域轻轨R2线试验段即将动工，同时R2线首期工程的各个站点选址也基本成形，周边的物业已经开始受到投资者的重点关注，房价已经出现上涨的迹象。

　　4、高价地板块。2010年是很多开发商出手拿地的一年，特别是一些投资潜力比较大的区域地段，土地出让的价格在激烈的竞拍下或出现跳跃式的上涨，比周边之前出让的地块价格要高出许多，受高地价的刺激，周边物业的房价预期将跳跃式地上涨。如年前，虎门中心区金洲村编号为2010G010的地块出让，吸引了众多有实力的开发商竞拍，最后由万科拍下，楼面地价为5217元/m2

　　，比周边之前拍下的地价要高出几倍，目前虎门中心区的房价在7000—8000元/m2，受此影响，各大在售楼盘纷纷开始封盘惜售，重新调整定价。

　　5、中心城镇区域。东莞行政区划分散，32个镇街的经济发展相对独立，但经过近几年的发展，逐步形成了多个中心的格局。这些中心城镇辐射力逐步增强，生活、消费、投资趋势逐步向中心城镇集聚。如城区、松山湖、虎门、石龙、常平、长安等区域，这些区域的第三产业逐步加快发展，为周边区域提供各种生产性服务和生活配套服务，人口开始向中心城镇聚集，房地产市场发展也在加速，同时还带动了周边辐射区域的房地产发展。

　　6、供应偏紧物业。供需决定市场价格，供应偏紧，价格支撑力就强。目前东莞商品房市场供应偏紧的物业主要有两种，一是以两房、三房为主的自住型普通住宅；二是小户型公寓。投资看地段、规划、供需，综合考虑这些因素，选取一些供应偏紧的产品和项目，趁低入市，未来升值空间是非常大的。

　　7、新盘开发早期。2010年东莞楼市进入新一轮的开发周期，很明显的一个特点就是全新开发的新盘比较多，而且当中很多是规模比较大的楼盘。通常而言，这些大盘都会分多期开发，而且价格低开高走，随着楼盘开发的日趋成熟，价格持续走高。因此，选择新盘开发早期入市，未来升值空间是可以预期的。

　　8、上市初期房企旗下物业。通常一个企业上市后，都会做好业绩来增强投资者的信心，尤其是销售业绩，利润则不是追求最大化。因此，房企上市初期，其旗下物业定价相对比较合理，以快速出货为主，投资者抓住这个机会，可以积极出手。而上市企业在股市上的快速融资，市场将会快速扩张，品牌影响力会快速提升增强，对于投资者而言，品牌对价值的提升将会使手头上持有的物业快速升值。南方日报记者姜岩