标题：海南 第三个全球度假物业泡沫？

　　炒到烫手的海南楼市,正在被铁腕灭火。昨天,海南省公布一系列调控措施,严厉打压炒卖。合富辉煌首席市场分析师黎文江预计,此举将有力抑制泡沫。此前,海南省政府暂停商业性开发土地出让和新的房地产开发项目立项审批,目前楼市成交量明显下滑,观望气氛浓厚。然而,海南楼市泡沫已然存在,其演变仍属未知。虽然三亚房价已赶超迪拜,但投机者还在翘首企盼海南国际旅游岛细则出台,泡沫可能再次膨胀。

　　华南联合证券分析师鱼晋华认为,迪拜度假物业泡沫破灭的根源是流动性衰退,海南须警惕教训。标普信用评级分析师符蓓告诉本报,只要经济长期增长,政府适当调控,海南楼市泡沫不至于破灭。中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林3日接受新华社专访则表示,海南完全有能力消化泡沫。

　　海南铁腕抑泡沫

　　打击炒地:炒到烫手的海南楼市,正在被政府铁腕灭火。

　　昨天,海南出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（下称《意见》）,大力调控楼市,打压投机炒卖。此前1月15日,海南省已暂停商业性开发土地出让和新的房地产开发项目立项审批。

　　根据该意见,为防范恶意炒卖土地,海南省要求,房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清;逾期90日未付清的,解除土地出让合同,定金或保证金不予退回。未缴清全部土地出让价款的,土地行政主管部门不得核发国有土地使用证,也不得按土地价款缴纳比例分割发证。拖欠土地价款的企业,在欠款期间不得参与土地竞买活动。

　　“这招一刀切,很严厉,将大大提高炒卖土地的成本。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析,目前海南地价高涨,即使项目面积小,总价也不会低,这就要求开发商具有较强的财力,同时也防止低成本投机,无形中达到剔除单纯炒卖者的目的。

　　另外,海南宣布实行商品住房预售款监管制度,预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户,严禁开发企业直接收取现金。黎文江点评说,可防止开发商卷款潜逃,以避免重演上世纪90年代的烂尾情景。

　　抑制炒房:为抑制炒房行为,海南省决定自2010年5月1日起,实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记;逾期不办理的,暂停预售许可。同时,在办理房屋所有权证之前,严禁办理房屋转让和更名手续。

　　对此,黎文江告诉本报,上述举措可有针对性地防止房屋快速倒卖。

　　同时,海南省规定,商品住房销售一律实行明码标价,在公开销售前24小时,应在交易场所醒目位置公示价目表,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经批准预售的商品住房项目,应进入海南省房地产展销网进行展销,以提高信息透明度,稳定市场预期。对此,黎文江分析,明码标价全国通行,而公开展销的规定则比广州还严,这样可形成群众互相监督,防止盲目炒高房价。

　　此外,海南省决定从市、县收取的土地出让金10%部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。2010年新建10.09万套保障性住房,力争在2012年末基本解决全省低收入居民住房困难。黎文江分析,此举可使普通市民与投机者分流,防止岛内房价盲目上涨。

　　黎文江认为,海南省出台的上述措施针对性较强,打击力度也较大,从政府的坚决态度来看,预计会实施到位。

　　泡沫将缩小还是放大？

　　在前述《意见》中,海南省政府默认了楼市泡沫。其表述是,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台后,由于部分房地产企业捂盘惜售、人为哄抬房价,海南房地产市场迅速升温,出现房价疯涨、购房者盲目跟风抢购等非正常现象。

　　那么,政府铁腕调控下,泡沫又将如何演变？

　　标普信用评级分析师符蓓接受本报采访时表示,房价翻倍上涨过于疯狂,短期内这种增发态势肯定不可持续,一定会调整。而且虽然中国楼市长线有增长潜力,但今年都会面临调整(本报此前曾报道),海南也不会例外。符蓓预计海南楼市不会大起大落,而会相对平缓。

　　“政府出手及时,泡沫不会破灭,而会缩小,价格应该回落,”黎文江表示,“但因为无人承接,大家都在观望,预计暂时会维持平稳态势。”他分析,现在海南楼市的泡沫十分明显,楼盘主要在投机者手里。政府调控后,新的投机者不敢接盘,握盘的投机者以及开发商也不愿意低价卖盘,因此大家都在等待,等待新一轮的上涨。

　　而新一轮的上涨会来临吗？这是个未知数。

　　鱼晋华认为,海南楼市涨势到顶,泡沫已接近最大。他在春节前夕对海南楼市进行全面调研后认为,海南房价已经一次上涨到位,几乎消化了所有未来预期。鱼晋华在其调研报告中表示,从北京、深圳等地的城市发展经验来看,基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会,大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。

　　但在黎文江看来,随着国际旅游岛规划出台细则并实施,泡沫是有可能再起来的。他分析,目前主要是消化国际旅游岛的前景预期,并暂时到顶。但这个岛怎么建,具体建在哪些地方,是否真会引进博彩等新行业,都属未知。虽然三亚的房价已超过迪拜、伦敦,但海南许多老城区的房价尚未到天价。一旦细则出来,划分区域,假如更加鼓动人心的话,泡沫很有可能再次膨胀,并将再次考验政府的调控能力。

　　由此,在政府调控下,海南楼市泡沫短期内不会破灭,而很可能保持目前的大小,或稍缩小。而至于会否再次膨胀,则将视乎海南国际旅游岛的细则出台,以及政府的再次应对调控。

　　会破灭吗？前车之鉴:最好能被消化

　　缩小也好,放大也罢,最怕的是泡沫破灭。此轮海南楼市泡沫会否破灭,如何避免破灭？不妨从前车之鉴寻找答案。

　　鱼晋华认为,根据国际旅游岛规划,海南此轮楼市泡沫,其实是度假物业泡沫。而在世界范围内,曾发生过两次著名的度假物业泡沫事件,一次发生在上世纪20年代的美国佛罗里达,另一次则是发生在近期,即著名的迪拜房产泡沫。

　　鱼晋华总结称,迪拜与美国佛罗里达共同印证了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑,而泡沫的破灭根源则在于流动性支撑力的彻底消退。

　　而海南楼市,虽然得到政府政策以及全国流动性的大力支持,但在鱼晋华看来,其长期购买力支撑不足。其调研结果显示,目前海南房地产的购买需求基本来自岛外需求,其中我国东北及北方省份的富裕人群的购房需求占到50%以上。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份,而这部分人群对海南冬季温暖气候的渴求度,远远小于北方省份居民。换言之,愿意购买海南度假物业的富裕家庭并没有市场所期望的那么多。

　　并且,从美国上世纪80年代后全国各区域房价走势来看,鱼晋华认为,由于真实客户需求的相对小众,以及酒店、租房业务购买需求的替代分流作用,度假区域房地产市场供给大于需求的状态将长期存在。

　　不过,中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林曾指出,海南房地产泡沫已然存在,但由于海南经济结构转型、国家旅游岛建设等中长期发展动力的存在,海南房地产的需求将始终存在,因此海南完全有能力消化房地产泡沫。迟福林预计,未来海南的房价将经历稳步回落然后基本稳定的过程,而不会大起大落。

　　符蓓也对本报表示,跟上世纪90年代相比,现在的市场发展程度高得多,海南省的定位也更加清晰,经济长期增长动力充足。只要政府调控得力,此轮海南楼市泡沫不会破灭,而很可能被逐步消化。