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在2009年房地产量价齐涨的大背景下,房地产类上市公司的业绩也容易光鲜。值得一提的是,年报中有迹象显示,万科、保利地产、泛海建设等部分大公司2009年资金储备充足,2010年可能并“不差钱”。
2009年净利润增长是“主旋律”
据上证报资讯统计,截至3月4日,已经披露年报的房地产类上市公司已有30家,约占到全部地产类上市公司的四分之一。这些公司2009年均实现盈利,其中22家企业归属上市公司股东的净利润实现同比增长,更重要的是,为数不少的公司去年业绩增长强劲,有8家公司增长超过100%,同比增长超过50%的公司有11家。在扣除经常性损益之后,共有9家公司净利润同比有所下降。
而在这些公司中,比较受关注的几家大公司去年似乎都获得了不错的成绩,保利地产去年净利润增长57.2%,泛海建设净利润增长91%,而“老大哥”万科去年也实现平稳增长,实现净利润53.3亿元,同比增长32.1%.2009年房企利润之所以呈现爆发性增长和2009年全国市场的一片红火密可不分。
泛海建设在年报中介绍,2009年全年,国内房地产市车运行,2009年年底开始的有针对性的局部政策调整,将使2010年中国房地产业的大环境与2009年不同,开发企业面临的市场风险将逐渐加大。而这可能导致不少房企储备现金以备后用。
地产股业绩频“放卫星”
从目前披露年报的上市公司情况看来,还有不少公司呈现出“放卫星”式的增长。已发年报的地产公司中,深物业与阳光股份各以同比增长886.2%与842.9%的惊人涨幅位居前二,而格力地产、世茂股份、ST鲁置业、*ST科苑位列其后,同比净利润涨幅从225%至399%不等。
究其“暴涨”原因,一次性收益和结转收入增长帮助阳光股份与深物业大幅带动业绩增长。阳光股份在年报中表示,公司净利润激增是因为出售全资子公司产生投资收益。而另外几家公司的业绩大增则主要还是因为资产重组的原因,从这个角度来说,这些公司虽然净利润增幅惊人,但相对缺乏参考价值。
房企排名背后的洗牌风暴 大鱼吃小鱼即将上演
政策寒意渐浓
标普日前发布的一份题为《中国房地产展望：政府出台紧缩政策，地产商渐感寒意》的报告中表示，2010年，政府为降温房地产业而逐步出台多项措施，加之信贷政策收紧，地产商的资金链将再次面临考验。
报告分析，虽然楼市销量在去年逆市井喷，但随着需求释放，这一态势难以在今年持续。相反，2009年底已然抬头的买家观望情绪，很可能将在今年占据主流。同时，尽管目前楼市供应较紧张，但随着2009年中期开始动工的楼盘相继竣工，楼市供应将明显上升，另外政府也在加大供应，这样一来，供求关系将不至于紧张。基于前述理由，尤其是政府政策给整个行业带来的低迷气氛，标普预计房价在今年中期很有可能下降，降幅会比2008年稍轻。
对中国地产商来说，政府政策尤其关键，而今年的政策很可能寒意逼人。标普分析，随着政府日益担心资产泡沫，年初定调的7.5万亿全年信贷总量，在实际发放中很可能会继续缩减。尤其对地产行业的贷款，将受到更加严厉的控制，事实上这一趋势已经在年初显现，不少银行收缩了对地产行业的贷款。由此，地产商想从国内银行贷款，将变得更难且成本更高。除银行贷款外，发债再融资成本也可能上扬。
标普认为，中国房地产市场在2010年的低迷程度要好于2008年。虽然房地产市场的支持性基本因素(如经济保持高速增长)依旧强劲，但不确定因素依旧存在，因此2010年房地产业的展望为中性。
行业大洗牌开始
上述市场态势，将使得今年的地产行业硝烟弥漫甚至血肉横飞。标普判断，今年房地产业的市场环境诡异多变，市场竞争将更加激烈，行业分化随之加剧。由此，从今年年中开始，重组并购活动将日益频繁渐至高潮。
标普信用评级分析师符蓓表示，即使2009年的经营环境极具挑战性，但房地产业仍实现有力复苏，而且今年1月份部分地产商仍保持这种良好势头。但2010年中期可能是转折点。因此，部分企业的增速可能将放缓，并购活动将升温。
符蓓强调，市场一时转好，并不会改变标普对市场基调以及地产商资金状况及信用实力的判断。比如去年年初楼市销售旺盛，但标普的评级仍倾向于负面。而且，自2008年开始的这一轮调整周期，经历了两年的酝酿后，今年，或许到了正式大洗牌的时候。
事实上，去年至今的中新地产债务事件，已现洗牌端倪。今年初，中新地产宣布被上海实业控股集团重组。另外，地产商中国海外也已宣布收购蚬壳电器工业集团的股权，蚬壳持有中国光大房地产开发有限公司70%的股权，而光大在广州、北京及上海等中国主要城市发展房地产项目。
标普在发布的另一份题为《房地产业加快整合步伐，中资地产商再排名》的报告中指出，今年，地产商将加剧分化，一言以蔽之，好的更好，差的将更差；好的成为大鱼，兼并同行；差的沦为小鱼，随时可能被吃。
谁是大鱼？谁是小鱼？
大鱼吃小鱼，哪些是大鱼哪些是小鱼呢？经过两年来的市场调整后，大浪淘沙般，起码从市场规模和财务实力上，已渐渐分出大小。但今年的市场仍未定，在标普看来，只有顺应市场的，才能成为最终的大鱼。
符蓓分析，并不一定规模大的就是大鱼，地产商的财务实力以及在市场中的判断执行能力，将十分关键。那些囤地过多、策略激进、杠杆较高的地产商，在眼下多变的环境中，将面临更大的风险。不过，策略稳健、财务实力较强、流动性充裕的大地产商，显然更能抵御动荡，在市场下滑中减少损失，在市场上升时较快地复苏。相反，众多财务较弱的小地产商，在前两年销售不利的时候大伤元气，在销售复苏的时候又难得先机，挣扎至今，已是病累交加，很可能成为兼并目标。
从楼盘上看，那些市场覆盖面较广、楼盘品种多样化的地产商，比覆盖城市集中、楼盘品种单调的公司，更能抵御市场风险，也更有做大鱼的潜力。
综合两年多来的整体表现，标普将其所评级的14家地产商分成三个梯队。中国海外发展有限公司(评级BBB-/正面)位居榜首，因为其始终严守财务规定以及展现出较高的执行能力，并且早在两年前就已制订全国性的市场覆盖策略，始终领先。
第二梯队的地产商在洞察先机上略差一步，但好在及时调整策略，快速销售，减低杠杆，并积极融资，目前财务实力及灵活性也较佳。
而排名靠后的房地产商通常拥有较高的杠杆性。在过去两年里举债过高，或扩张过于激进，信用评级逐渐下滑。
而对于上述14家地产商的前景，标普展望积极的只有1家，稳定的5家，负面或负面观察的多达8家。
小地产商将率先被吞并
毫无疑问，在这场洗牌大战中，会有一个个小地产商倒下。在标普看来，那些信用评级在B+或以下的地产商，都有可能成为被吃的目标、并购的靶子。其中，上海证大很可能是率先倒下的一个。
据标普回顾，一年前，上海证大的评级展望是稳定的，但过去一年里，该公司负债大增，股东团队不稳，且囤地过多，标普对其展望转为负面，并列入信用观察名单。
而那些更小更弱的地产商们，更加难以逃脱被兼并的命运。标普分析，在此轮调整机遇中，有实力的大地产商决不会坐地不动，而是会努力通过收购兼并扩大地盘、巩固实力。
不过，兼并大战的结果，倒不一定强者更强，弱者更弱。标普认为，如果一个地产商吞并另一个稍小于自己的地产商，且其财务能力仍保持较好的话，兼并者的评级将保持稳定。不过，当一个地产商财务实力不够强大，但仍出于激进策略参与并购时，标普并不看好兼并者，相反认为其可能会被野心拖垮。
楼市调控下的房企资金链调查 二季度或成转折点
根据独家深入调查,包括中国建筑、海航置业、甚至一度高呼泡沫的万科地产等,今年的扩张计划仍未改高调。资金链,对于去年谨慎的大型房企,以及背靠大山的巨头国企,目前仍构不成任何威胁。
但另外一边,包括恒大、绿城在内的2009年激进民企,却开始了百亿融资的紧急输血。专家预测,两类企业可能最先面临资金压力,并率先降价回笼资金。一类是在去年扩张激进,且多为开发郊区大盘的房企,另一类为二、三线城市小型房企,如果是新盘销售,就更少了退房这样的降价阻力。
国企巨头仍然激进
1月底,已经晋身为中国最大房企的中国建筑发布2009年业绩预增公告,称公司2009年度归属于上市公司所有者的净利润将达到27.45亿元,较上年同期增长80%以上。
业绩向好的同时,这个大型国企的2010年扩张计划也十分激进。上海证券报从权威渠道获悉,中国建筑旗下中建地产有可能与上海某区政府一次性谈定8个房地产项目的开发计划,涉资数百亿元。并承诺将中建地产总部迁至该区域。
2009年,中海地产与中建地产这两大中国建筑旗下地产平台四方出击。仅以上海为例,2009年9月,中海地产以70.06亿的总价击败保利、华润等对手,竞得上海长风6B、7C地块。2009年12月,中建地产以37亿元竞得新江湾城C6地块,楼板价超过3万元。有消息称,中建事先已经对此地块志在必得,并计划建成超过星河湾的顶级豪宅。其母公司中国建筑的鼎力支持是重要推动力。
有统计数据显示,2009年,中海地产全国拿地超过1000万平方米,是与保利齐肩的最激进房企之一。
“中国建筑自2009年开始大举布局房地产业,其扩张计划目前未因宏观调控有任何变化。可见,在这些大型国企看来,调控是短期的,增长是长期的。”一位接近中国建筑的房地产业权威人士向记者表示。
除中国建筑外,包括海航置业等在内的2009年风头很健的房企今年仍在高调寻找可以收入囊中的土地。“因为有海航集团这个大背景,对于海航置业来说,现在不是资金链紧,而是生产资料紧,也就是土地不好拿。”知情人士透露。去年9月,海航置业等海航集团下属的三家企业以18.24亿元的总价夺下上海黄浦江中心段地块,创下当时的单价地王。加上海口大英山老机场、北京首都机场等几大机场附近的土地储备,在去年下半年时,海航置业的土地储备已经超过7000亩。
另一个可能在今年震惊市场的是万科地产将开展的一系列动作。有消息称,仅在上海一地,万科今年的计划土地储备就有7块。对即将开始竞标的泗泾大型居住区项目,万科志在必得。在分析人士看来,万科今年高调拿地是符合商业逻辑的行为:在2009年地价越来越高的时候,万科在拿地方面相对谨慎,保持了较稳健的资金实力,到2010年地价可能回稳的情况下,抄底进场将为万科赢得较大的腾挪空间。
市场风险已现
二季度或成拐点
房企巨头一头热的激进态度已经不能令市场简单的乐观了。尽管保利地产等龙头股年报异常亮丽,但还是抵挡不住倾泻而下的投资者抛售潮。市场的悲观情绪来自两方面,一是宏观调控政策的连续打击,二是商品房销售市场的低迷。
根据保利的年报公告,2009年,保利公司实现主营收入229.87亿元,营业利润52.2亿,归属于母公司净利润35.19亿元,分别同比增长48%、36%、57%。实现房地产签约面积526.69万平方米,签约金额433.82亿元,分别比去年同期增长131.08%和141.38%。目前公司净负债率为49.26%,年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是,公司未付地价款为174.93亿元,其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。
长江证券在1月份对“招保万金”四家地产企业展开的调研也显示,短期内行业受到的政策冲击没有让大部分公司做出明显的战略调整,比如新开工量、销售计划和融资计划等。“像保利这样的现金流情况和负债情况是比较正常的,但也要看今年市场销售情况。短期来看,一季度滞销对房企来说不构成威胁。但也要看二季度情况。如果二季度房子仍然卖不动,开发商就会考虑降价。”某一线城市房地产协会秘书长告诉记者。
除了销售市场的因素外,开发商最担心的还有政策的连续打击。近期,有消息称,全国土地大检查即将启动,这意味着闲置土地的收回已经不再是口号。北京大龙地产项目、南京招商地产项目、广州恒大地产项目均传出已经或可能被地方政府收回。这些迹象令囤下天量土地的大型房企绷紧了神经。“目前,房地产宏观调控已经不是简单的经济问题。这是今年宏观调控的不同之处,房企正在从轻视转向重视。”一位上海房地产金融专家表示。
高价房滞销背后有玄机 开发商待价而沽赌明年
上周六，全市共有8家楼盘开盘，除了两家别墅外，约有1200套普通公寓上市。其中金地自在城表现十分突出，600多套房源引来了2000多位购房者排号争抢。形成对比的是，一同开盘几家主城楼盘却备受冷落。南京网上房地产显示，峨嵋公寓推出224套房源仅售出39套，去化率不足20%；城东另一家楼盘周末开盘当天仅卖出10余套房；城北长江峰景周日首度开盘，137套房源只认购了10套，还不到总量的十分之一。
不难看出，这些滞销的楼盘都属于“高价货”，售价均在20000元/平米左右，峨嵋公寓精装小户型更是喊出24000元/平米的高价。然而，房子卖得不好，开发商竟称在意料之中。为何开发商敢在淡季卖“贵货”？高价滞销背后到底又隐藏着什么？
手中有房心中不慌 开发商提价观望
事实上，全市范围内，已经有越来越多的楼盘加入到“高价被弃”的行列中。河西奥体一楼盘6月开盘时售价仅10000元/平米，不到一周就卖完了，而11月该楼盘再度加推，均价达到了16000元/平米，200多套房源卖了不到1/4，。江北一家高端楼盘压轴房源售价一直处于高位，从首次开盘至今，不到两个月的时间里，均价涨幅超过50%。该楼盘销售人员告诉记者，新开的这部分房源卖了30%，对比前两个月，去化速度慢了下来；而桥北另一楼盘10月首度开盘，均价仅5700元/平米，开盘不到一小时就卖出近200套，平均每分钟卖出3套。一个月后该楼盘再次推出400多套新房源，户型、面积跟上次并无差别，价格上调了1000元/平米，开盘一周销量不到50%。
“就怕房子卖得太快！”城北某楼盘售楼小姐一语道出了“开高价”的原因，“如果房子卖得太好，老板会觉得定价太低，卖亏了。但把价格抬高之后，销售压力会非常大，卖得不好还是要被骂。”该售楼小姐表示，如果一天房子的销售量达到十几套，他们就想办法会“控制”，一般每天保持两到三套的销量是最理想的。
对此，业内人士指出，年关不少开发商并没有销售压力，即使是纯新盘也不着急卖。一方面是等着看明年国家的宏观政策，另一方面不少也在等着部分城建方面利好逐步落实，进而再提价。“开发商现在是手中有房，心里不慌，索性定高价，能卖出去就卖，卖不出去就等着明年再卖。”
调控者“以泡沫换时间”
尽管官方数据尚且温和，但从市场一线反馈的消息显示，从年初到年尾，房价泡沫已经形成全国蔓延之势。截止到12月3日，上海内环以内住宅均价已达到33435元/米，突破了2008年7月份的高点（33229元/米）。另有报道称，2009年天津房价上涨一半，从去年年底的8000元/平方米涨到目前1.5至1.6万元/平方米。其中住宅价格远高于办公楼价格，出现商住房价格倒挂。武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市房价在年底出现集中飙升。
分析房价激涨的原因，投资升温和供给紧张是业内共识。以上海为例，3月份以来上海商品房可售面积明显减少，从3月20日商品房可售面积805万平方米下滑到12月初的485万平方米。而成都、杭州等二、三线城市原本并不火爆的房产投资市场在下半年开始井喷式的增长。
投资升温源于防通胀的预期。据了解，在中央经济工作会议召开前，某权威财经节目对百余位经济学家和企业家展开问卷调查，其中77％受访者认为货币投放过多是通胀主因，52％的受访者认为中国正面临明显的通胀预期。53%的受访者认为购买房产是财产保值增值的有效出路。
随着中央经济工作会议的召开，包括货币投放收紧，楼市优惠政策退出等在内的利空消息正在消解。紧绷神经的开发商松了口气。消息人士称，中央决策层已经认识到，随着经济硬启动的资源逐渐消耗，明年中国经济可能是比2008年形势更为严峻。这也是中央经济工作会议提出“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的根本原因，但这不代表中央没有看到楼市泡沫的风险。“只是目前出台紧缩政策时机未到。总体来说，决策者希望以资产泡沫换得宏观经济回暖的宝贵时间。” 一位光大银行北京分行高层告诉记者。
“中国的房地产市场绝不是通过几套保障房或紧缩政策就能解决高房价问题的。它涉及地方财税体制、中央与地方政府责任权力分配等几大根本行政制度。制度不理顺，只是头疼医头，脚疼医脚，房地产市场永远是个消息乱飞，却难有改观的市场。而中央决策层其实并非不知道矛盾核心所在，只是一切行政措施，都需要拿捏一个恰当的时机和程度。”一位中国银行高层表示。
走一步看一步 开盘只是试水
本周末开盘的楼盘中，最贵的是位于玄武区高楼门的峨嵋公寓，开盘只卖了30多套。据了解，该项目此前颇为低调，案名迟迟未定，“峨嵋公寓”的案名是直到开盘前不久才确定的。部分网友反映，该项目开盘很匆忙，推出的205套30-60平米的房源，虽是精装修的，但24000元/平米的价格不算低，已经超出了他们的心理预期。“销售压力确实比较大，但目前的销售情况基本还是在预料之中”，开发商表示，根据前期的蓄水情况，他们制定了开盘时间和项目价格，这些是比较合理的。
这样走一步看一步的楼盘并不止峨嵋公寓一家。8月长江峰景刚刚开始蓄客时，预计价格仅12000-13000元/平米，到了11月份均价提到15000元/平米；到了12月正式开盘时，均价已经达到了19000元/平米，直逼江景豪宅世茂滨江。而城北另一家楼盘，初步宣传时报价才一万出头，等到售楼处盖好了，价格提到了13000元/平米，首度开盘时均价喊到了16000元/平米。整个试水过程中，该楼盘价格悄然上涨了近一半。对该楼盘关注已久的李小姐十分气愤，她说：“我上班就住在附近，常常过来打听情况，刚开始觉得价格还可以，谁知真正开盘时涨了这么多，这不是忽悠人吗，我已经决定不买了。”
专家：买卖博弈中，开发商有绝对操控力
“现在主城房价已经到了高位，之后必定会回调，当购房者追涨周期过去之后，高价房滞销是很正常的。”江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚指出，虽然国家明确适度宽松的经济政策，只是为了不出现急刹车的现象，并不意味着支持高房价，随着主城新房上市量的加大，明年房价还存在着很多的变数。
知名地产评论家寇建强认为，这是开发商与购房者的博弈，而开发商具有绝对的操控力。从购房者到售楼处的那一刻起，就开始了博弈。第一步是意向客户登记，即是开发商摸底市场；第二步要缴纳意向金，这就是更深层次的博弈。开发商通过缴纳意向金的数量来掌握市场行情，之后决定推多少房源、定多少价格。意向客户一多，购房者就开始着急了，就要到处找关系。房地产热销的神话就是这么造出来的，即使是淡季也一样有“热销”。“很多情况下房价就是购房人自己、或是在这种博弈制度下被煽起来的。