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关键词：政策出台
存款准备金率两次上调
直到今年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”)的正式出台，信贷收紧才得以最终明确。《通知》中规定，“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
通过对二套房贷收紧打压楼市的投机方，政府在随后的时间里继续调控。1月18日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。顿时，加息、银根收紧等说法开始弥漫，但央行研究局局长张建华随后表示，本次存款准备金率调高主要是为了对冲额外投放出的货币，并非为了对冲实体经济当中流动性。但辟谣还不到一个月，2月12日，央行再次决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点。央行也表示，本次上调存款准备金率和存贷款基准利率，旨在引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平的基本稳定。
关键词：信贷收紧
楼市供需双方“借钱”开始不易
虽然存款准备金率的两次提高并没有明确指向楼市，但这一措施对整个行业的影响还是比较大的。08年逐步放宽的货币政策逐步收紧，开发商的融资及消费者的个人住房贷款审查都变得紧张了很多。
“去年，楼市一度过于疯狂，其主要原因除了正常途径进入楼市的信贷资金外，助推楼市暴涨的还有那些违规进入楼市的信贷资金。随着房地产市场供求关系和价格的变化，个人住房贷款无序竞争，违规放贷等问题时有发生，信贷资金违规进入房地产市场等行为多有抬头。”昆明市一商业银行AFP理财师表示，例如，在2009年，购买二套房，甚至第三、第四套房几乎都能实现20%的首付，再加上贷款利率打七折，各种购房需求全部在2009年释放，所以造成了大量的银行贷款增加。
而今年，由于二套房贷的收紧，加上存款准备金率的上调，各家银行的贷款额度都受到了不同程度的限制。对于消费者来说，购房时的资格审查更加严格，二套及二套以上购房的首付比例和利率都将增加，购房成本将比去年高很多。而对于开发商来说，银行对房地产开发贷款的要求则更加严格，一些资质较低，自持资金不多的房企要通过银行信贷融资将很不容易。加上本身额度受限，无论是开发商的开发贷款，还是消费者的个人住房贷款，相比去年，都不再宽松。
关键词：影响分析
投资被遏制 房企现金流受考验
业内人士表示，在中国，尽管房企有上市等多条路径融资，但还是有80%的房企是靠银行资金支撑的，因为银行融资是最快捷、最直接，也是最便当的融资渠道。尽管在2009年，开发商上演了一出又一出“不差钱”的好戏，但是，在信贷收紧的大背景下，对于开发商的短期投资战略的影响还是比较大。专家表示，持有充足的现金，强化对自有资金的调配能力，随时防止资金链的断裂，是开发商的当务之急。
而对于购房者来说，这样的调控对于首次购房或是改善性需求的自住型客户受影响则不大，只要价格合适，自住型客户应该会择机出手。而对于投资者来说，则会受购房成本的增加而影响投资收益率，门槛的提高会导致部分投资或是投机买家撤离市场。这一点在目前的二手市场已经有所体现。
各方反应
银行业 个贷、开发贷款全线收紧
“2月25日，再上调存款准备金率50个基点。调整后大型金融机构(工农中建交邮)为16.5%，中小型金融机构为14.5%。流动性回收，限制了银行贷款规模。”工商银行云南省分行相关人士认为，除了个贷收紧力度加大外，目前很多银行也已经收紧了开发贷款业务。而在银行间市场，短期资金的价格也进一步上扬。 “今年开始国家两次上提存款准备金率，目的很明显，就是限制银行资金的流出及流向。”昆明市一商业银行AFP理财师认为，在目前的大趋势下，银行不仅二套房贷会进一步收紧，就是对于一套房贷与房地产开发贷款也会有选择进行，去年的宽松已经一去不复返了。
表现：对贷款者提出更高要求
目前，记者从昆明市内多家银行了解到，各家银行的资金都并不宽松，特别2月25日存款准备金率再次上调后，许多银行都做出了新的信贷指示。银行业几乎全线收紧个人按揭贷款，特别是对于二套房的贷款按揭。而对房地产开发贷款的收紧也不是个别现象。“现在的可贷资金相比一月更是少了许多，我们现在不得不更加严格审核贷款对象，许多一月还可以贷的客户，现在可能就有点困难了。”昆明市一商业银行信贷部负责人表示。
历来注重对公业务与房地产市场的兴业银行此前表示，短期内该行对房地产市场的业务会做出适当调整，开发贷款发放则偏向房地产龙头企业。昆明市某国有银行云南省分行则表示，今年信贷规模按月控制，并且每月总体贷款额度较少，个贷减少，而给开发商的额度则更少。
“收紧开发贷款，除了准备金率上调因素外，一个主要因素是国家对房地产贷款的政策开始收紧，因此银行对房地产开发商贷款则要求更严了。另外，银监会要求商业银行的资本充足率从8%提高到10%，所以各家银行可放贷的资金相对不宽松。”昆明市一商业银行理财师认为，尽管如此，龙头的房地产公司还是比较容易获得贷款(现在市内各家银行的主要目标)，而其他小房地产公司则没有如此待遇。
分析：或影响地产开发投资和消费
中信银行昆明分行理财团队则认为，存款准备金率一再提高，将使得银行信贷规模有所缩小，从而造成借贷资金成本的上升，这对于房地产行业的影响主要有两个方面：一方面影响房地产行业的投资，另一方面则是影响消费。
对房地产开发投资而言，房地产开发贷款的规模有可能被压缩，在“调结构”及房价高企的大背景下，银行本身对于开发商贷款的态度就较为谨慎，加之贷款规模受限，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严格。消费方面，目前大多数银行已经取消7折利率优惠政策，或者提高相关门槛，而且调整可能还要继续深入。
开发商 有钱的比没钱的心里踏实
在近日记者的采访中，开发商们对信贷收紧的反应基本可以分成两派，一派是乐观派，手中已有充足的现金，并不担心调控的影响，反而希望在调控政策中寻找到更多优质资源。另一派或可称为担心派，由于手中仍有大量房源未进入销售状态，担心信贷政策引发市场的观望情绪，影响资金回笼。
政策分析：信贷政策出台的节奏或更平缓
“今年年初，时隔约1个月，央行两次上调存款准备金率，这表现出国家宏观调控的力度很大。但我认为，这种较大力度的调控不可能在近期持续出台。”云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚分析，在一系列调控政策持续出台之后，部分地区新房成交量已经有所下降，一些城市的二手房价格更是出现下滑。他表示，目前银根已经紧缩，包括个人贷款方面的放贷也在收缩，调控政策的效果已经很明显。此外，在2007、2008年调控的经验基础之上，政府会更有效地把握宏观调控的节奏，调控的尺度也会更平缓一些。
“但从长远看，信贷政策收紧是一大趋势。”云南天祐房地产有限公司副总经理陈哲表示，去年房价提升过快，部分城市的房价水平已经严重不符合市场规律，通过信贷政策进行调控显得很必要。他表示，信贷政策收紧后，可能会影响购房者的购房信心，市场可能出现再度陷入观望的境地，楼市的成交量可能会受影响。但房价是不是能降下来还不好说。
政策影响：大企业可能借势吞并小企业
信贷政策不断收紧将考验开发商的实力。陈哲介绍，目前昆明市场上的新增供应量不少是大盘的后期项目或者老盘的尾盘房源，而这些楼盘由于大部分房源已经售罄，资金的压力相对较小，此番信贷政策收紧对它们的影响不是很大。而对那些新近进入市场或者开发经验不足的企业，旗下楼盘房价在此番信贷政策收紧的作用下，可能出现较大波动，这些企业可能将承受更大的资金压力。
与此同时，新一轮的调控政策推行过程，也将成为楼市的一个分水岭，一些资金不足、抗风险能力较弱的小房地产企业或新企业，可能在本轮调整中遭遇困境，而一些大企业则可能顺势成长起来，掌握更多的资源，部分垄断的市场格局将形成。据记者了解，在政府调控的大势之下，也有开发商打起了自己的小算盘：部分企业希望通过吞并资金实力较弱的小企业，来扩充自身的实力。
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应对措施：楼市走向不明 开发商谨慎决策
鉴于各自实力的不同，在市场的大调整中，各企业也有着不同的规划。
“在销售节奏上肯定会有所考虑，均价9000多元/平方米的价格目前还不会有调整，等未来市场行情出现变化再做相应调整。”顾刚介绍，由于上东城项目处于尾盘销售阶段，资金压力已经不是很大，所以信贷收紧将更多地影响企业在楼盘销售的进度上，而房价尚不会做大幅调整。陈哲也表示，在大的战略布局方面，企业将根据市场整体形势的变化而动。
一位尚未取得预售证的楼盘负责人则表示，非常担心信贷政策收紧带来的不利影响。该负责人称，虽然售楼部已经积累了一定的客户量，但由于一直没拿到预售证，已经错过了最好的开盘时机。未来楼市如果转向，将给项目开发带来很多的风险。鉴于此，未来楼盘的推广决策等将更为谨慎。
有研究报告指出，2010年随着银行总体信贷规模的缩小、按揭和开发贷款的结构性收紧、销量增速的下降、以及资本市场再融资的难度加大，预计资金来源增速将从高位回落至20%—30%的常态水平。而这一数字在去年则高达44.2%。本报记者 刘欢
购房者 房价才是决定购房的关键
很多业内人士都表示，信贷收紧是打压投资及投机性需求、是遏制房价的一把利剑，从目前的市场情况来看，政策出台以后似乎也起到了一些作用。不过，从市民的反应来看，造成目前观望气息逐渐变浓的主因并不是信贷环境的变化，仍然是居高不下的房价。
自住型购房者 房价高低是关键
应该说，目前的信贷环境对于首次购房的人来说，影响还是比较小的。滇池路某楼盘的销售员小许表示，自己正打算在近期购房。“因为我是第一次购买，所以不管二套房贷的政策如何变化，跟我都没有多大关系。”小许表示，与大家都颇关注政策的走势相比，自己更担心的是目前高昂的房价。09年年初本来就想买了，但一方面觉得价格可能还会再调整一下，另一方面也没有找到适合自己的房源，所以购房计划就暂时搁浅了。但没想到一年后，房价上升了至少两三成，加上09年一年的收入，目前自己的积蓄能买到的还没有09年年初能买的房子大，并且可选择面更窄了。小许说：“如果房价继续涨下去，我是肯定买不起房了。”
而刚刚在春节前购买了一套小公寓的黄先生则直言后悔。原因是他觉得房价可能会在这一波政策调控中有所回落。“房价本来就是炒起来的，那是谁炒起来的呢？不是我们这些没钱没房的，而是那些有钱有房却想着投资获利的人。”黄先生觉得自己在楼价的制高点犯了糊涂，“现在房价那么高，一环内的房子已经每平方米8000元以上了，二环内最低的每平方米也都要六七千元，很多自住的人都肯定会犹豫是否购买。投资者被打压，自住者在观望，房价离调整也就不远了。”
投资者更看重对后市的预期
拥有两家服装店的周先生对投资商铺情有独钟。除了自营的两个门面外，手中还有一个铺面在出租。周先生表示，自己投资房产，主要是看地段和价格，以及周边的未来发展规划。虽然商铺的贷款目前变化不多，但即便是收紧了，只要地段好，价格合适，即使是购买成本增加了，也不会影响自己的投资计划。“主要还是看收益率及未来的增值性。”周先生向记者说道：“首先是要看购买后能租到多少钱，一年的租金如果比银行的利息高，那我就觉得是划算的。另外就要看现在的销售价格是多少，今后是否还有增值的潜力。既然是投资，肯定要看得长远一点，不能把目光局限于眼前的利益。”
而同样是打算投资的陈先生则表示短期内不会再有投资房产的计划。面对去年房地产的疯狂趋势，陈先生本来打算再购买一套小户型用于出租，等房子涨价后再转手，从中获利。但由于手上余钱本来就不是很多，一旦首付比例增加，那么资金就会紧张起来。“我的投资计划本来就是拿余钱去赚钱，但现在投资门槛提高了这么多，也就没有必要去冒这个风险了。”不过陈先生还是表示，一旦房价能够在今年降下来，自己还是会考虑再买一套的，因为投资房产的风险还是相对较低。 （记者人：陈世明 杨东照 ）