标题：搞拍卖他很在行可是从来不炒房(组图)

　　相关拍卖数十次最推崇“法院房”

　　亲朋置业他支招希望楼市稳中涨

　　搞拍卖他很在行

　　可是从来不炒房

　　不知从何时开始，“地王”一词成了报纸、电视中最具娱乐效应的房地产关键词。当然，这是因为“地王”的价格，往往被认为从根本上决定了一个区域房价的走势。这个价格，自然会分摊到购房者身上。

　　因此，拍卖师一分钟不落槌，在百姓看来，买房这事儿的难度就又多了一分。有人甚至指出，拍卖师是操纵房价的“幕后黑手”之一。

　　对此，国家注册拍卖师季涛并不认同。他认为，拍卖师对提高地块成交价的作用不会超过5%。

　　谈行业

　　“关于房地产，你们媒体对开发商、专家的关注和采访太多了。其实拍卖师和拍卖公司才是奋斗在房地产‘一线’的人。”——季涛

　　房地产拍卖有垄断

　　虽然名片上写着“土地拍卖主持人”，但季涛实际主持的土地拍卖却并不多。这主要是由于“垄断”。

　　目前，全国约80%的省市在土地拍卖时，都是由国家或地方土地机构委派下属的单位组织。

　　在北京，“地王”的招标、拍卖和挂牌更是禁止由个体公司代-理。因此季涛经手的土地拍卖，全都在外地。

　　但这并不影响他对京城房地产的关注。对于大多数人认为的“地王”价高，楼盘价也会水涨船高的规律，在季涛看来，却是一个误区。

　　他认为，导致“地王”出现的最直接因素是国家的“放”地量。当然，这也有开发商的“眼光问题”。

　　“不能因为标的的价格高了，开盘价就成比例地高，还要跟市场吻合。”季涛说，在他们拍卖界看来，“地王”不过是一场个人秀罢了。

　　比如，像几年前的广渠门“地王”就属于眼光准的，而最近闹得沸沸扬扬的“大龙事件”则是典型的“地王”反面教材。

　　谈“卖房”

　　法院拍卖全款买房能打9折

　　虽然在京不能沾“地王”拍卖，但新房、二手房和商铺以及法院委托的房产拍卖，季涛都参与过。尤其是最近10年，房地产拍卖的兴起，打败了“古玩字画”拍卖的绝对优势。

　　可很多人的观念还停留在拍卖“就涉及古玩字画”的阶段，这让他们错过了在拍卖场上淘实惠的机会。说到这里，季涛就有些激动。

　　记得2009年8月份，一品亦庄小区的开发商拖欠了施工方钱款，法院委托天问国际以拍卖的形式出售小区内的39套尾房，起拍价远远低于该小区内的其他房屋。

　　季涛分析说，虽然一手房也可以通过拍卖的形式出售，但要说到价廉物美，还是“法院房”更实惠。“一般法院强制执行的、开发商破产的、银行不良资产的都会用拍卖解决。”他说，由于这些房子不能做按揭、只能付全款，所以成交价一般是市价的9折。

　　“当然，这种低价也是相对的。”季涛推了推眼镜坦率地说，拍卖要求付全款，所以这仍是一场“有钱人的游戏”。

　　谈伙伴

　　看对眼了他和潘石屹合作8年

　　当然，长期浸淫在房地产界，天问国际的主要客户还是那些大房地产商，比如潘石屹的SOHO中国。

　　2009年8月30日，天问国际的拍卖师一槌落地，三里屯SOHO黄金铺位以1920万元的拍卖价成交，创下了该行业的纪录。事实上，如今SOHO中国开发的所有商铺全部委托天问国际来拍卖。

　　季涛回忆说，与潘石屹的结交，还要从9年前说起。

　　那时名不见经传的潘石屹在预售大望路附近的SOHO现代城时，打出了“无理由退房”的承诺，只要业主不满意即可拿回购房款和利息。

　　到了正式交房时，果然有6套房产被退回。作为尝试，潘石屹拿出了其中两套进行拍卖。

　　“这边有6个人退房，那边还有几十个人等着要买，有的甚至写条子托人来买。”季涛复述潘石屹当时的话说。截至拍卖前10分钟，共有32位客户办理了竞买手续，而到场的媒体比竞拍者还多。

　　经过半小时的激烈竞拍，这两套房子最终的成交价比预售时高出了100多万元。

　　显示了诚信，树立了品牌，钱还挣得更多，这“一石三鸟”之计让季涛发现了潘石屹与一般开发商的不同。

　　在得知潘石屹当时正在开发建外SOHO项目时，已与他相识的季涛提醒了一句：“商铺拍卖更能赚钱。”就因这一句话，便开启了两人长达8年的合作。

　　在季涛眼中，目前北京城有眼光、懂得把商铺拿出来拍卖的开发商只有SOHO中国和远洋地产等少数几家公司。

　　谈技巧

　　拍卖台词有煽动性

　　与记者聊着，话题自然又绕回到拍卖师对拍卖价的“促进”上。季涛明确地告诉记者，拍卖师的“薪水”确实与拍卖成交价成正比。

　　不过，依据季涛的观点，拍卖师对价格的“推波助澜”不超过5%。更多时候，他们充当的是协调秩序、鼓动情绪的角色。

　　比如拍卖人民大学附近的二手房，季涛告诉记者自己最常重复的一句“台词”就是“这是学区房，可以落户口”，结果这句话一下就“点燃”了竞拍者的热情。“竞拍者不是傻子，如果价格和品质不相符，任凭我们怎么忽悠也不可能抬价。”他说。

　　行家里手却不炒房

　　现在的季涛，也成了半个房地产“行家”。但当记者询问他是否也加入了买房大军时，他却笑了笑回答自己并非“房奴”。

　　早在2001年时，他就在北京全款购置了房产，这么多年来，他不但没有尝试过用自己的专业知识炒房赚钱，甚至还形容自己对炒房有“抵触”。

　　在他看来，房子的买卖涉及到签合同、按揭等一系列程序问题，还不如炒股、买基金更方便。不过，他倒不排斥为亲朋们出谋划策。

　　在2008年下半年房市低迷时，季涛果断地让还在观望的朋友购置了房产，不到四五个月的工夫，房价就快速回温了。

　　可打心底里，季涛和同行们又是最希望北京的楼市可以平稳上涨的人。因为只有这样，拍卖行才能吃上饭。像2008年末京城楼市“动荡期”时，拍卖行至少流失了30%的生意。

　　“北京会越来越不适宜居住”、“北京的房子就是留给少数人的”。在采访中，季涛经常重复这两句话，这是他在走访过纽约等发达城市后得出的感悟。

　　季涛常用的拍卖“台词”

　　◎大家举牌热情很高，这屋里有灭火器没有？

　　◎交了那么多保证金，不来过过举牌的瘾啊？

　　◎250万有了，多不好听啊，能不能251万？
　　◎这里有十几条机关枪（摄像机），几十个手榴弹（照相机），您这一举牌，马上就名闻天下啦！

　　文并摄/记者冯祎

　　季涛已经出版了多本关于拍卖的学术专著，他说，随着房地产行业的跃进，房地产拍卖也成了业内的重点研究方向

　　人物简介

　　人物：季涛

　　性别：男

　　职业：国家注册拍卖师、中国拍卖行业协会法律咨询与理论研究委员会委员、天问国际拍卖有限公司总经理

　　拍龄：主持拍卖500余次，其中土地、房产拍卖数十次 (本文来源：法制晚报 )