标题：二月福房指数分析报告：福州楼市平稳开局

主办单位：海峡都市报福州大学房地产研究所
协办单位：福州蓝色广告有限公司

N王阿忠毕翔陈湘闽

[引言]

2010年元旦前后，房地产业调控政策频出。

1月10日，中央继去年年底出台的“国四条”后再出更为系统全面的“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调。紧接着，2月25日央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。从政策实施的情况来看，一线城市的住宅成交量 “冷”风频传。

福房数据显示，2月份福州住宅总签约面积为13.51万平方米，成交均价 达到10984元/平方米，成交量萎缩明显，楼价依然坚挺。

就目前情况而言，虽然成交量有所下降，但不能简单地认为是政策在发挥其作用，毕竟从往年来看春节一般都为淡季。从房价依然居高不下来看，政府调控房价的预期并没能得到实现。未来房地产市场 依然扑朔迷离。何去何从?关键还是要看政府的决心、政策的强度与执行力。

【指数分析】

价格指数小幅上扬

2月份福房指数为144.23，月涨幅 为0.04%，与去年同期相比涨了5.88%。

观察表1，我们发现，自2009年9月份以来，福房指数呈现不断上扬趋势，但2月涨幅较于1月已有明显放缓，1月份福房指数月涨幅为0.59%，大大高于2月的0.04%。

随着福州房地产市场逐渐走出全球经济 危机的阴影，福州基础设施建设的更加完善，海西政策的不断落实，使得福房指数总体趋于走高，但2月涨幅有所放缓主要是因为去年年底国家密集出台房地产调控政策。1月10日，中央发布了“国十一条”，而银行方面也全面收紧房贷，国家调控房地产市场的决心和强硬态度可见一斑，楼市感受到了一股强大的春寒，市场观望气氛浓厚。另外，由于正值春节，对楼市交易也有一定影响。

【量价分析】

成交量大幅下降价格依然坚挺

从表2数据来看，商品住宅的均价从1月的10576元/平方米上升到2月的10984元/平方米，涨幅为3.86%，与去年同期相比，均价上升了57.77%。在成交量方面，2月的交易面积为13.51万平方米，较1月份减少了11.63万平方米，降幅达到46.26%，成交量剧降。2月销售面积仅为13.51万平方米，创下2008年11月以来的新低。有价无市的市场表明，虽然均价已破万，但是以目前福州大部分居民的经济水平来看，远远支撑不起如此高昂的房价。此外，“国十一条”已颁布实施一个多月，最为显著的是目前银行加强了对房地产市场的风险监控力度，大大缩减了房贷的业务，许多购房者在2月很难贷到房款，投资投机性需求得到明显抑制。随着“国十一条”进一步实施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供应，相信“国十一条”会像一场及时雨，浇灭楼市的虚

【板块分析】

均价江滨领跑成交量金山夺冠

分析表3、4，在均价方面，江滨板块 以13978元/平方米占据着均价的头把交椅，与1月份相比均价下降了11.40%，相对于去年同期均价涨幅则达到115.64%。市中心板块则以均价为12912元/平方米位居亚军，相对于1月份下降了23.75%，与去年同期相比涨幅达50.89%。2月除了仓山、金山两板块均价分别有11.41%和35.43%的涨幅外，其他板块都有不同程度的下降，其中西区降幅最大达到49.40%。

在成交量方面，金山板块以占总成交量44.04%的成绩成为2月的最大赢家。五四北板块以占总成交量17.10%的成绩夺得榜眼。2月除仓山、金山板块成交量有所上升外，其他板块都有所下降，福州楼市在2月里成交行情低迷。

【楼盘排行榜分析】

融信摘取均价桂冠 金山板块成交量大

由表5看出，2月金山板块独领风骚，其便利的交通和较高的绿化率成为越来越多人选择的对象。金山板块有六个项目进入榜单，其中华润橡树湾以成交金额 35145万元和成交面积20072.77平方米独占鳌头；江滨、仓山、五四北、东区各有一个楼盘进入排行榜。2月最大的“意外”是市中心板块居然没有一个进入榜单，这与市中心没有什么新的项目，且前几个月销售火爆有关。

从2月楼盘成交均价排行榜(表6)来看，市中心凭借绝佳的地理优势，便利的交通，完备的生活设施，占据3席的位置，包含翔达公寓、中旅城二期、群升国际御园，均价都在16000元/m2以上。金山和江滨分别占据2席，而金山板块的融信大卫城更是以均价28951元/m2再次摘得桂冠，虽比上个月的30164元/m2下降不少，但显然融信大卫城成了福州高端别墅楼盘的一个新标杆。

【产品聚焦】

低端房仍受青睐高价房依然看涨

由表7的资料显示：与1月份相比，2月的商品住宅成交总套数大幅下降。2月总成交量1177套，比上月的2201套减少了1024套，月降幅为46.52%。8000元/平方米以下的商品住宅持续热销，以336套占据总成交面积的25.54%，稳居销量冠军宝座。

12000元/平方米以上的商品住宅以35.38%的成交面积占比位于第二。总的来看，8000元以下的产品颇受消费者青睐，仍是市场需求的主打方向。从表中可知刚性需求者在购房的时候主要还是倾向以经济实用的中、低端价位的住宅为主，但对高端价位的住宅需求也有所增加。可见，有相当一部分的改善型需求者接受了高价房，这部分有经济能力的消费者对生活质量有更高的要求，追求高品质、高价格的楼盘。

分析表8数据，90～120平方米的户型，以383套的成交量占比32.54%，位列成交套数第一的位置。90平方米以下以363套、30.84%的成交量占比紧随其后。综合来看，120平方米以下的户型成交量占比高达63.38%，显然市场还是以中小户型 交易为主。180平方米以上的大户型的成交金额所占比例为40.24%，较1月份的31.91%上升了8.33个百分点，抢占了销售金额第一的宝座。在成交量方面，中小户型在与大户型的比拼中更显优势，二者的成交套型占比的差距在拉大。虽然福州市开发商近来主推高档价位楼盘，但目前福州市银行的房贷已经全面收紧，目前多家银行暂缓放贷，利率纷纷上浮，二套房取消7折优惠利率 ，许多投资者已经很难贷到房款，而资金又是买房的主要考虑因素。因此，2月住宅的销售量剧减，尤其是对于资金有更高要求的高价位豪宅。

【热点分析】

政策冲击下榕城楼市价稳量跌

回顾2009年，在一系列房产优惠 利好政策的引导下，福州楼市需求集中放量，迎来了销售旺季，市场整体向好。

与之形成鲜明对比，进入2010年，从中央到地方，调控再成楼市主旋律，福州房地产市场呈现出成交量锐减、价格依然坚挺的态势。对于这种“价稳量巨跌”现象，我们该如何思考呢?首先，去年底以来接连出台的楼市调控政策已对市场心理面产生明显影响。国土部、住建部、央行等各种调控“连环拳”连续出击，“国四条”、“国十一条”、上调存款准备金率等“紧缩”性政策频频出台，各大城市楼市都迎来了“冷春”，成交量急剧下滑，福州也不例外。同时，目前大部分银行收紧了房贷，不仅二套房门槛提高，首付提高到四成，而且首套房贷取消7折利率优惠，这对市场也有着实质性影响。但与一线城市相比而言，榕城虎年新春楼市算是平稳开局。其次，政府调控及房贷收紧政策的出台，后续力度和效应都有待观察，因此，未来买方的购房速度将有所放缓，增加了市场的观望气氛。

应该说，购房者只有待政策调控下的更明朗的市场行情出现时才敢下手买房。最后，经过一年的调整，许多开发商手头资金较为充裕，面对冷清的市场他们非但不打折 促销 ，反而选择少量推盘，把一些优质的房源推到四五月再上市，以期有一个更好的回报。楼市放量减少必然导致成交量萎缩。

当然，正值春节期间房地产市场本就“冷清”也是原因之一。

房价依然坚挺主要是市场刚性需求为基础、改善型需求为支撑的综合作用结果。

事实上，尽管国家出台了一系列控制房价的政策，也不可避免地对市场产生了一定程度的影响，但房地产市场依然存在着许多不确定的因素。

可以肯定的是，今年房价不会像去年那样疯狂上涨，上半年房价或将保持高位，但成交量出现萎缩，最终房价走势，还得看后续政策出台；政策是否能切实调整好房地产市场的关键，还是要看政府的决心、政策的强度与执行力。