标题：房企融资难度不断加大 境外发债融资遭封堵

继银行贷款、上市融资、房地产信托三扇大门相继收紧并逐渐关闭之后，房企的融资通道再次被收紧。

7月末，外汇局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》（简称《通知》），在削减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模的同时，还明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

通知称，将适度调减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模，核定部分中资银行、法人制外资银行和外国银行分行2011年度指标合计7637622万美元。

通知还指出，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。此外外汇局受理境内机构融资性对外担保申请事项，以及境内银行办理融资性对外担保业务时，均应严格审核境外被担保人融资资金的具体用途。担保项下融资资金不得以股权或债权投资等形式直接或间接调回境内。

由此可见，今后房地产企业找境内机构担保到境外去发债融资这条道路也可能将行不通。此前，为压缩跨境资金非法流动的空间，遏制违法违规资金流入和结汇，外汇局曾连续两年减少境内机构短期外债指标规模等。

而在《通知》公布之前，由于国内针对房地产融资的多条道路被封堵，很多在境外上市的房地产公司都曾通过借道境外发债实现融资，而且发行规模较大。

仅2011年1月上半月，就连续有4家房地产企业公布了境外发债计划。

1月4日，华南城控股（01668.HK）宣布，拟在境外发行优先票据。1月7日，福建房企中骏置业控股有限公司（01966.HK）在国际资本市场上发售20亿元五年期“人民币计价美元结算”的合成债券，中骏置业成为2011年首家成功发售人民币合成债券的内地房企。

1月10日，恒大地产(03333.HK) 和合生创展（00754.HK）也同时公开表示将实施发债计划。合生创展还拟发售一次性还款的担保优先票据39亿元。

业内人士分析，这是控制跨境资金流入，打击“热钱”的又一加码政策，并且也是在配合国内的房地产市场调控。

对于上述通知，北京盛世神州房地产投资基金总裁王戈宏对和讯网分析认为，从这份通知来看，国家针对房地产行业的宏观调控确实越来越严厉了，而开发商在资金渠道和销售渠道都受影响的情况下，现在真的已经到了要考虑未来的发展模式了。“开发商过往的开发模式未来肯定行不通，而小的开发商要么死掉，要么就得往房地产基金LP(有限投资合伙人)的方向转变。” 王戈宏强调说，现在的情况正如王石之前所言，开发商已经到了最关键的时刻。

小贴士：所谓融资性对外担保，是指境内银行应境内机构的申请，为其境外注册的全资附属企业或参股企业在当地融资提供的担保。融资性担保本质上是“准外债”，当银行为企业在境外融资提供担保时，实则就形成了对外债务。