标题：房地产崩盘可能引爆30万亿债务危机

[转帖]房地产崩盘可能引爆30万亿债务危机

smartyixiu 于 2016/3/3 15:36:45 

  彻夜排队、人满为患、2小时售罄……这些令人“恐慌”的字眼很久没有在报纸上见到了。在沉寂了两年之后，房地产商似乎一夜之间“起死回生”，并竞相上演了一段“疯狂的赛跑”。

  在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都会有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志。2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，老大哥虽然可以一手遮天，但也难逃经济规律的约束。

  老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面，PPI连续经 历48个月的断崖式下跌；占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数；大部分制造业工厂都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭；消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。

   经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方老大哥债务。根据中国社科院的数据和估算，地方老大哥债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方老大哥的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时***，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了老大哥信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。

   而且，这些地方债务90%以上是以老大哥财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括 融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

   如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方老大哥的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是 货币贬值，通货膨胀；第二种方案是地方老大哥和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决；第三种方案就是 债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。

   现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方老大哥过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方老大哥 的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这下乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

   但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方老大哥这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。于是，很多银行在跟地方老大哥博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方老大哥选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。

   眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方老大哥快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知 道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。

   接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

   降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？

   在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。

   但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方老大哥，是地方老大哥的30万亿债务，是老大哥的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产 价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，老大哥的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。

   很多地方老大哥的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致老大哥信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方老大哥一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象老大哥愿意看到吗？

   有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：

    1、凯恩斯主义的老大哥刺激需求；
    2、马歇尔计划的一带一路；
    3、克林顿的互联网加万众创新；
    4、弗里德曼的货币供给理论；
    5、里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

   只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息 贷款，以缓解资金压力，你老大哥敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的，因为任何疯牛导致的 结果必然是断崖式下跌，中国经济能承受得了吗？

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