2017-10-30 行研君 行业研究报告
提示：点击上方"行业研究报告"订阅本号，以便随时来访。
行研君说
导语
政府掌握着制定政策的权力，能想出来1000种办法让普通人接盘。把债务和杠杆从政府、开发商以及顶级富人那里，赶紧转移到普通老百姓身上，然后大力响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，出台个三年、五年的限购、限售政策——接下来的这几年，就靠着工薪阶层当牛当马来还贷款了。
PS：打开微信，搜索微信公众号“行业研究报告”或者“report88”关注我们，点击“行业研究报告”微信公众号下方菜单栏，有你想要的！
来源： 路财主 路财主N（ID：imoneya）
2016年以来，悄悄的，悄悄的，富人们都在卖中国的房子……
最早动手的是香港的李超人，人家2014年就开始动手，2016年底以200亿元的天价卖了大陆最后一栋楼宇资产（世纪汇广场），而就在上周，超人卖出象征着自己首富荣耀的香港中环中心，套现400亿港币。
如今，连潘石屹这样的房地产大佬都开始清仓了。
10月23日，潘石屹以将近50亿元的价格清空了上海凌空SOHO；更早的6月底和7月初，上海虹口SOHO和北京光华路SOHO2相继整体出售。
与此同时，全国人民都在疯传“成都房价将成为下一个深圳”、“杭州房价暴涨”、“南通房价暴涨”的消息，再想起来，几天前一个宁夏房产税的事情，搞得全国人民风声鹤唳……
因为过去15年的房价暴涨，越来越多的人身陷房价发财梦里无法醒来，一下子让我想起来王杰的那首歌：
让大家看不到失败，
叫成功永远在；
让地球忘记了转动啊
四季少了夏秋冬；
……
嗯，人人通过买房，变成王健林或许家印，这个“中国梦”多美好！
可问题是，人类社会里，穷人富人永远是相对概念，当绝大多数人都想通过买房子发财的时候，不需要什么高深的知识就知道，这个逻辑不可能成立——
更大的可能，是这个时候就是房价的最高点！
2016年底的时候，我曾经写过一篇文章，叫做“数学模型告诉你，房价牛市为什么会死在2016年”，将整个社会分为买房者（居民）、卖房者（房地产商）和提供信贷的银行系统三个部分，通过一个简单的数学模型告诉大家，房价上涨游戏肯定不可能永远玩下去，而2016年有极大可能就是中国整体房价牛市的拐点。
不用搞那么复杂，只要对比一下2008年以来城镇居民的可支配收入总额与居民贷款总额，就可以发现问题。
由上表可知，在不到10年的时间里，中国城镇居民的债务收入比，迅速从最初的不足60%发展到2016年底的125%，比值上涨最迅猛的2009年、2010年和2016年，也毫不意外的成为中国房价上涨最快的三年。
如果不出意外，2017年中国城镇居民的债务收入比很可能突破130%。
如果不考虑居民短期的消费贷款，只考虑居民房地产贷款，这一数据2016年底为197335亿元，与可支配收入的比值依然高达74%，这就是全国范围内的房贷收入比。
就上面这一张表，已经很明显说明——
在顶级富人们纷纷撤离房地产资产的情况下，很多普通居民则在极高价位上接盘房地产，变身接盘侠。
嗯，就是这样，把债务和杠杆从政府、开发商以及顶级富人那里，赶紧转移到普通老百姓身上，然后大力响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，出台个三年、五年的限购、限售政策——接下来的这几年，就靠着工薪阶层当牛当马来还贷款了。
接下来的三五年间，如果买房的人都能闷声大发财，而这个时候变卖房地产的富豪们却变身穷光蛋，这画面，想想都觉得太美……
就在昨天（10月27日），上海证券交易所总经理还就住房租赁市场发展的问题回答记者，保利的住房租赁REITS（住房信托投资基金），是在“中国证监会的部署下”审议通过的——在房价畸高的情况下，通过REITS的发行，让普通投资者以另一种方式接盘房地产，这又是政府的一招妙棋。
反正，政府掌握着制定政策的权力，能想出来1000种办法让普通人接盘。
最典型的，就是2年前还因为库存巨大而跌成翔的三四线城市房价，通过财政部和央行联合发文，将地方债纳入抵押品，然后再通过政策性银行的PSL（补充抵押贷款），补贴棚户区居民，让他们买商品房，把“涨价去库存”这种天才妙计玩得溜溜的——地方政府发行地方债抵押给央行得到资金实现债务置换，普通居民看着大涨的房价以为还要继续大涨，赶紧买房，过剩的三四线城市房子库存和债务同时成功转移……
人人买房发财的中国梦就要在这几年实现，真的是激动万分。
想起来几个月前，《人民日报》曾发表文章“房价怎么走？刚需必知的政府调控逻辑”，其中提到：
不要低估政府这次调控房价的决心！
政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！
……，房价上涨是必然趋势。很多地方因政府限价，新房的预售价格已经打了“折扣”，甚至低于周边二手房，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。
这是啥调调？就是2015年4月份大喊《4000点才是A股牛市的开端》的调调啊！
当时，面对高估的A股，人家社论说：
“如果这都算泡沫，这个世界上什么样的资产才不算泡沫？”
实际上，人家喊的是：
老乡别走，赶紧为国接盘！