原创 蔡垒磊 请辩 2024-01-05 13:33
文：蔡垒磊
昨天某知名app上弹出了一个某老师预判房价会在2024年三四季度止跌的判断，我来唱个反调，我非常之不同意这种说法，因为房价真正意义上的下跌，从2024年才刚刚开始。我之前说过经营贷的事儿，可能很多人就当几个字眼直接飘过去了，其实这是个真正严重的雷，因为我身边的一些现金流不太够的老板都用过。经营贷的大爆发大概是在2021年以后，而这里面有很多人，是拿来置换曾经的高利率房贷的，也就是说用企业经营数据和房子或房子的残值作为抵押，来获得一笔相对低息的贷款。这笔钱你可以去把房贷还清，也可以用来干别的事——据我所知，很多人都用来干别的事了。
经营贷基本是按月付息，到期还本，时限是3年，因为超过3年需要向央行报备，所以很多银行会卡在三年这个点，这样计算，从2021年开始，到2024年就会迎来第一波的到期还贷潮。我可以这么说，如果正常要还本后再续贷，90%以上的人都是还不起的，原先类似的贷款到期后，都是直接找过桥资金过一下，再直接续贷。过桥资金的短期利率虽高，但时间短，还能承受，可现在不行了，因为抵押物房子的评估价即将大幅下滑，这就导致续贷续不出这么多钱，于是中间动则几百万的缺口，就需要自己补进去。
谁补得进去？有人补的进去，但我知道的是，多数人都补不进去。这个时候房子怎么办？市场上的二手房供应量将进一步大幅增加，这个事情不结束就不算完，所以不仅是2024年，2025年也还会继续下跌。中国这20年取得了一些成就，但最耀眼的，还是吹出了楼市这个超级大泡沫。北上广深的房价赶英超美，可我们的人均收入呢？远低于这些发达国家，哪怕是一线城市。是我们没意识到吗？不，早就意识到了，但这个超级大泡沫里的利益太大了，太多人不希望它调整，其中地方政府卖地是最大的获益方，还有一大堆的机构，隐藏在利益链里，不停地蚕食这中间的收益。很早之前，我们就限制了银行贷款给房地产企业的规模，可限住了吗？没有。我们总以为政策是万能的，但事实上并不是，钱这个东西，永远会留向收益最高，最疯狂的地方，你认不认同？不管你怎么放水，不管你怎么监管，钱是不会听你的，不是你想让它去哪儿就去哪儿的。
举个例子你发钱去支持高新技术产业，但你知道它们拿了钱去干嘛吗？我知道，因为好几个头部企业的情况我都了解——如果现在房地产还火热，它们一定去搞房地产，p2p热时候就去做金融，最后还是流向房产，那房地产不热了，中国经济不热了呢？它们就会想方设法虚构海外合作项目把钱换成外币运出去——最后你想扶持的东西，都得打个七七八八的折扣，rmb汇率还会承受更大的压力。房地产行业疯狂的时候，影子银行是最多的，为什么？因为银行不能直接放贷，那就给信托，给保险，给其他有金融属性和金融牌照的机构，这不违规吧？最后中间商加价几个点，包装几个产品，还是流向房地产公司，你根本堵不住也穿透不了的。中间这几个点银行知道是怎么回事，所以它们除了正常利息以外，也还会继续再要求往回分一点。
最近一段时间，我已经看到好几起银行行长自杀或是坠楼的新闻，当你以为房价已经跌得足够多的时候，其实20多年全民炒房的恶果，才刚刚开始显现。曾经银行认为房子是最优质的抵押物，于是拼命地通过各种渠道把自己的资金流向房地产，殊不知这正造成了自身的脆弱性，一旦趋势反转，所有金融系统都将瞬间崩溃，就连银行们，也将全面进入资不抵债的时代。而银行一旦全面出事，还扯什么房价，中国经济将丢失这10几20年来筑起的所有堡垒。假如这个时候你还在想你的房子什么时候会回升，而不是先考虑你生活的这片土地，你所使用的法币计价的资产会不会被全面偷家，那已经完全关注错了地方。
（完）