标题：透视美国普通工人工作5年买300平米新房真相
作者：刘植荣
（人民网 新华网 等数千家媒体转载本文）从历史的角度考察美国的房地产市场，应该说，美国的房价在绝大部分时间里是平稳的，房价的增幅低于银行利率。本文通过透视美国房价的真相，来揭示美国房价平稳的秘密。
1. 普通工人一年工资购60平方米住房
我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告，美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别墅）。2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。
房价在15万美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。
2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。
下面，我们再看看美国过去几十年来房价的变化。
2. 房价涨幅低于银行利率
美国2008年共有永久住房12820.3万套（另外还有440.2万套季节性住房），其中8040.6万套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。
美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元，平均每年上涨2.3%，低于银行利率。
但是，小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政策，在他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元，第二年即出现了财政赤字，也就是说，小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时，给美国留下了17500亿美元的财政赤字，创美国历史上财政赤字纪录。减税，使公民手里有了多余的钱用于房地产投资，把房价炒到了历史的最高点，房地产泡沫破灭引发金融危机，给美国乃至世界经济带来灾难性后果。
下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。
3. 用在房子上的税费
2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。
需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%～8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%～7%。
这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税（intangible tax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。
除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%～3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的房屋。（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。
说到地产，读者肯定要问美国土地所有权问题，好，下面我们就看看美国有没有一块真正的私有土地。
4. 私有土地不如中国公有自由
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。
5. 楼房住户没有土地产权
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。
那美国人是怎么认识这个问题的呢？
6. 美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院也没打赢。
美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国会，要求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富人永远富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。
综上所述，美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭来说，不是一代人的劳动报酬，而是几代人的劳动报酬。不错，房价是由供需关系决定的，但中国目前的房子需求大多数用来炒房，真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是个数字，建房要占有大量的资本，消耗大量的自然资源和劳动，造成严重的环境污染。所以，政府应尽快在全国城镇对超面积住房征收房产税，只有房产税才能勒住房价这匹脱了缰的野马。（本文发《理财一周报》2011年1月28日第138期 原题为《美国一栋500平方米别墅要花多少税费》作者博客：http://blog.sina.com.cn/zhirong）
渝沪房产税很温柔
作者：刘植荣
（人民网 转发本文）1月27日晚，重庆市和上海市同时决定从1月28日起征收房产税，并公布了房产税暂行办法，百姓终于看到了“戈多”的真面目。下面，我们分析一下这两个房产税方案会带来哪些影响，对楼市的调控作用有多大。
房产税是雷区，埋雷者绕开了
我们先看看房产税征收对象。重庆市的房产税征收对象一是独立别墅，也就是说与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅；二是个人新购高档住房，也就是单位面积价格是均价2倍以上的住房；三是“三五人员”（同时无户籍、无企业、无工作）新购的第二套以上的普通住房。上海市的征收对象一是新购且属于家庭第二套以上的住房；二是非本市居民家庭在本市新购的住房。
从两个直辖市的暂行办法看，房产税税基过窄，列入房产税征收范围的住房很有限，存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围，也就说，一个人过去有几十套房子也不征税，特别是重庆市，对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。
细心的人不难发现，这两个暂行办法似乎故意让房产税绕开某些人，因为在征收对象上的一些规定非常滑稽，匪夷所思。
首先是户口限制，本市户口房产征税放宽，公务员都有本市户口，这样，就把公务员群体划到了圈外。对存量住房不征税，这显然是保护利益既得者的利益，制定暂行办法的人又一次把自己划到圈外，因为不少官员有数套房子，所以就规定“既往不咎”，不管拥有多少套住房，一律免税。
在住房种类上划线更为明显，重庆市在细则里特别绕口地把独栋商品住宅解释为“在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅”。明眼人一看就知道，有一批政府官员有别墅是连体的，也就是两家共用一个墙体或有墙体相连，也有官员在集体所有的土地上建有别墅，所以，在细则里才拐弯抹角地把这些别墅绕开。重庆市黄奇帆市长自己也坦诚地说：“就我印象而言，政府官员的房屋，如果是有产权的房屋，是没有别墅的。”显而易见，在制定房产税政策时，官员内部首先进行了排查，否则黄市长也不会有这个印象。
现在，房产税成了地雷阵，这个地雷阵是官员自己布设的，官员当然知道哪里有雷，所以，就左闪右跳让自己避开了房产税。既然房产税暂行办法出发点就不公正，执行起来肯定有难度，其效果也就大打折扣了。
税基过窄，不会显著影响主体房价
从两个直辖市的暂行办法来看，房产税税基过窄，列入房产税征收范围的住房很有限，存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围，也就是说，一个人过去有几十套房子也不征税，特别是重庆市，对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。
在住房种类上划线更为明显，重庆市在细则里特别拗口地把独栋商品住宅解释为“在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅”。重庆市的黄奇帆市长自己也坦诚地说：“就我的印象而言，政府官员的房屋，如果是有产权的房屋，是没有别墅的。”也许，在制定房产税政策时，官员内部首先进行了排查，否则黄市长也不会有这个印象。
重庆市和上海市的暂行办法把好多本应纳入征税范围的房子都给绕开了，这对房产市场的主体部分不会带来显著的影响。房产税具有再定价功能，对独立别墅和豪宅征税，只能调控高档住房的价格，而普通百姓又有几人是住别墅的呢？ 百姓对房价意见很大，不是对别墅和豪宅的房价意见大，而是对普通住房的房价意见大，可公布的房产税方案把百姓最关心的房产的主体部分撇开不征，既然税没有作用到普通住房上，也就很难对普通住房起到再定价功能。
再有，上海市暂行办法规定，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，给予退还。这种规定就意味着炒房可以退税，一个家庭可以每年买一套卖一套，然后得到退税，也就相当于免税，这不能从根本上打击炒房投机行为。
按家庭户计征，影响家庭稳定
重庆市的房产税方案是按家庭户计征，上海市的房产税方案只对新购房部分提到了人均面积。房产税按家庭户计征很不公平，穷人可能三代同堂，甚至四代同堂，六七口人居住在一起，富人可能一两口人一家，这样，六七口人的家庭和一两口人的家庭就要交同样的税，这显然不公平。
房产税按家庭户计征会引起假离婚、假分家现象。例如，有一个三口之家新买了三套房子，为了逃税，夫妻离婚，孩子另立门户，这样三套房子就都免税了。假离婚、假分家必然带来家庭关系的混乱，破坏家庭稳定，引起诸多社会问题。
所以，“起征点”绝对不能是家庭户，而应是家庭成员人均住房面积或人均房产价值，这样就阻止了假离婚、假分家现象，既避免了税源流失，也维护了家庭和社会的稳定。
税率过低，难撼炒房暴利
重庆市房产税的税率为0.5%、1%和1.2%三个税级，上海市房产税的税率为0.4%和0.6%两个税级。由于房产税不像外国那样普遍征收，而是对特定的比例很小的房屋征收，这么低的税率对房市的影响微乎其微。炒房客根本不会把这么低的税率放在眼里，甚至连考虑都不需要考虑。
正是由于税基过窄，税率偏低，两个城市的房产税只能说是象征性的，或者说是试探性的，并不是实质性的房产税。重庆市的黄奇帆市长说：“重庆的财政一般预算收入有1000多亿，今年的房产税也就在1.5亿左右。”这么大的城市就1.5亿的房产税，这点钱恐怕还不能弥补征税成本。国外的房产税占到财政收入的70%以上，我们才占0.15%，少得可以忽略不计。那1.5亿元如果购房，也就能买几套高档房，这就好比在湖泊里投入一粒沙子，根本起不了涟漪。
只有普征高税，才能调控房价
按照成熟市场经济国家的经验，要想让房产税起到调控房价的作用，必须实行宽税基、高税率的政策。从目前重庆市和上海市的方案看，这么窄的税基，即使税率定在10%也不算高。
韩国在2002年到2005年的几年间房价上涨了24%。2005年8月31日，韩国推出《不动产综合对策》，提高房产税率，对房地产交易税也进行了大幅度提高，房屋转让所得税由9%-36%提高到50%以上，使炒房客无利可图，纷纷把囤积的房子出货，房地产价格骤然下降。
美国房价1940年为每套30600美元（含地价，下同），1950年为44600美元，1960年为58600美元，1970年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，2010年12月1日的价格为189900美元，70年间房价平均每年上涨2.6%，低于银行利率，总体上讲是平稳的，把房价控制在一个普通劳动者3至5年工资可购买一套舒适住房的范围。
总之，重庆市和上海市出台的房产税方案很温柔，对近期房市不会产生显著的影响。要想真正让房产税起到调控房价的作用，首先必须公平，不要有意把特权阶层放到征税范围之外。其次要扩大税基，对百姓真正关心的普通住房征税，而不只是针对高档住房。三是要提高税率，税率可根据房产市场状况每年重定一次，以房价的涨幅小于银行利率为原则。（原文见《新金融观察》2011年1月31日第21版）