标题：楼市真相调查:不少买家高价购楼、身家缩水

    广州楼市的真实一面是怎样的呢？

    连日来，记者走访了房管部门、各区楼盘、中介代-理机构以及办理房贷业务的各大银行，综合看来，外地媒体那种骇人听闻的报道过于夸张。目前广州多数区域楼价已回落至去年9月节点的水平，曾一度涨价太厉害的区域如天河、海珠、白云、萝岗的跌幅稍大，若在其巅峰时买入，现在的楼价大约缩水三成左右，不过目前广州并未出现大量断供的情况。

    一手楼价

    整体楼价已回落到去年9月之前的水平，"万元区"仅余越秀、荔湾、海珠、天河

• 广州市房地产交易中心的官方数据，被认为是广州楼市最权威和最可信、"真金白银"的成交数据。记者查阅了2007年4月至今的数据，发现自去年楼市的重要标志"927房贷新政"推出后，广州楼价仍惯性推高了两个月，及后开始回落，经历了数月量价齐跌的调整，在价格带动下，成交量也向正常水平回落，目前整体楼价已回落到去年9月之前的水平。

    成交数据显示，今年6月份广州十区均价9569元/平方米，低于去年9月的9686元/平方米，但比去年8月的8849元/平方米还是高了700多元。

    目前仍处于"万元区"的越秀、荔湾、海珠、天河4个区，全部都在中心老城区。今年5月、6月，越秀区仍在1.5万元/平方米的水平，显示出地段优势在这轮回调中的坚挺性。

    不过，一些曾在高位入货的住宅，回调幅度确实比较大。去年楼价一度"发癫"的天河、海珠、白云、萝岗4区，则是"有咁风流有咁折堕"：天河楼价最高位攀至近1.6万元/平方米，今年6月已跌至1.24万元；最高峰飙至11211元/平方米的白云区，而今只有7726元/平方米；一度摸高14755元/平方米的海珠区，6月均价为11391元/平方米；去年底试图"闯关"的萝岗区，在19929元/平方米的"天价"之后，受到万科新里程、龙光峰景华庭两大限价房的双重夹击下，区域均价一路狂泻，目前只有7362元/平方米，不过专业人士分析，其均价的拉低主要是由于限价房集中在近两个月投放造成的，成交价受结构性因素影响较大。

    成交总量

• "927房贷新政"后，成交量一路下滑，至今年4月才开始抬头，6月方恢复正常

    要准确研判楼市，必须从量与价的配合着手。

    根据统计，今年1月以来广州一手住宅楼价仍在惯性翘尾，但成交量则不断萎缩，专业人士指出，从数据来看，广州房价并未真正下跌多少，开发商依然坚守着价格高地。一个缺乏规模成交的市场，其价格就不是一个正常的价格，只有等到成交量恢复到正常水平之后，才是可信的。

    据一些地产研究机构分析，这段时间，很多购房者都不愿或不敢买房，主要是觉得现在房价还没有降到位。这主要是由于一些开发商的心态还处于去年的亢奋中，认为房地产的利润就应该是那个水平，不愿意降价，或者降起价来扭扭捏捏，采取打折、送装修等手段暗度陈仓，就是不愿意明明白白地降低价格。事实上，近几个月全国房地产销售量也同样持续低迷，楼市笼罩于浓厚的观望氛围中。

    直至今年4月，广州一手住宅成交量才开始增加，显示买家开始入市买房了。这段时间广州不断有大量限价房进入市场，与此同时，开发商也加大力度推出促销措施以活跃楼市成交。不少楼盘推出特价、一口价以及降低首付比例等手段，而新开楼盘也以较为理性的定价推出，对成交也有一定的刺激作用。

    数据显示，4月、5月一手住宅成交量均超过39万平方米，4月更接近40万平方米，但仍低于当月的预售住宅面积66.52万平方米。相比历史成交情况，仅相当于过去的六成左右。到了6月，一手住宅成交量重回66.64万平方米，比5月上升70%。这一成交数据为今年以来单月成交量的高峰。

    专家分析

有专家说市民信心在恢复，有专家说只算正常现象，因为楼价下降趋势还不算明显

市国土房管局负责人务实地认为："这一成交量环比上升幅度的确很大，但并不表示整体楼市成交畅旺，只表明成交量回复到以往的单月55万-80万平方米之间的平均水平。"

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析，从6月的数据可以看出，广州楼市并不像之前所说的那样"旺丁不旺财"，此次价格稍降但成交量已经回升也说明了广州已经度过了今年2月、3月量价齐跌的阶段。楼市价跌量升，可以看出市民对楼市的信心正在恢复，这将有利于后市的发展。

保利地产代-理市场部总经理吴定金表示，数据显示，6月的成交量不错，但主要还是反映五一黄金周楼市成交的情况，"从广州楼市在9569元/平方米的高位取得了76.86万平方米成交量这组数据中可以看出，目前市场的需求仍比较旺盛，楼市在5月前后就已经有所回暖"。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，楼市成交量在40万平方米以下属于非正常现象，正常的成交量应维持在70万到80万平方米。广州楼市经过3个季度的低成交量后，现在成交量有所上升应属于正常现象，但仅看一两个月的数据并不能说明问题，接下来还要看成交量的变化。此外，从这组数据中还可以看出，广州楼价下降趋势还不算明显。

"小户型"被捧成"热煎堆"

80-99平方米的单位占热销户型的55.17%

低迷的市场环境下，究竟什么产品最畅销？戴德梁行广州研究部对4-5月份对一手住宅市场进行了一次专题研究，发现小面积户型因为总价较低而成为目前市场热销的产品。

从热销户楼盘的单套面积来看，100平方米以下的单位占了85%，其中80-99平方米的单位所占比例为55.17%。戴德梁行认为，广州一手住宅价格已略有回落，但相对于主要购买群的购买力而言，仍然较高。小面积户型因为总价较低，自然成为目前市场热销的产品。

从热销楼盘的户型来看，三房和两房单位平分秋色，各占37%，而四房以上单位仅占1.23%，这一数据反映出实用的小户型单位是目前广州住宅市场消费的主流。值得留意的是，适宜自用的一房户型占有15%的比例，而作为投资用途的单身公寓也占有9.23%的比例。

"海鲜价"买了条"土鲫鱼"

高价购楼、身家缩水的买家在广州也有不少

市民刘女士，考虑到孩子读书问题，本打算卖掉番禺洛溪的房子，搬到市中心教育条件较好的越秀区居住，结果去年房价一路高歌，相中的几个楼盘价格甚至"每日一价"，成为名副其实的"海鲜价"。东风东路某楼盘从开盘时的1.8万元/平方米，一个月之内飙至2.5万元/平方米。为了孩子能就读该楼盘所属地段的一所小学名校，刘女士还是狠下心来，通过各种关系，找熟人打折、一次性付款，才以2.25万元/平方米买下一套90多平方米的单位。

让刘女士"傻眼"的是，她买完楼后，楼盘价格不断调整，到今年6月均价降到1.78万元，足足比她的买入价降了4700元/平方米，匡算下来，她的房子缩水了近两成。

像刘女士这样被"套牢"的买家，在广州还有不少。去年底、今年初上市的楼盘，目前几乎全线普跌，只有地段上佳、周边环境配套良好的楼盘才能稍稍"抗跌