据住房和城乡建设部透露，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。9000亿元保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。笔者认为这种影响在于两个方面：一是抑制商品住房价格反弹，二是分流其成交量。
今年，房地产市场遭遇寒冬，主要表现为价跌量缩。虽然从中央部门到各级地方政府出台了一系列的“救市”措施，包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等，但房地产行业的调整仍在继续。
国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5％。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6％，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3％。
同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。楼市低迷，民众更加持币待购。数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9％。
从统计局公布的数据看，全国房价同比涨幅已经到了强弩之末，今年10月份的房价基本上和去年同期价格相差无几。
虽然在国际金融风暴的冲击下，国家出台了4万亿元的投资计划，建设部也有9000亿元的投资计划，但这些投资显然不是为了增加商品住房投资，也不是为了推高商品住房的价格，而是增加保障性住房的供应量。由于保障住房实行成本加低利润的定价模式，在市场供求规律的影响下，商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场，从而造成商品住房供应量的相对过剩，引起价格的下调。
因此，从短期看，国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用，但中期看，保障房的大量上市则会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到今年年底，建设部将投资1000亿元用于廉租房建设，明年投资最少会到达3000亿元，由政府主导的投资项目会快于开发商的项目建设周期。预计1年左右时间，目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以加快推进完成，并投入市场；2年左右的时间，新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据，保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50％左右，而此前保障房占市场成交量的比例在10％左右（2006年数据，之前的数据更少）。由于保障房主要针对低收入消费者，价格接近成本价，因此假设保障房完全能够被市场吸纳，那么未来三年商品住房的市场份额就会被分流40％左右。
如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响，那么未来三年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照建设部的投资计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量是200万套。2006年全国住房销售量是504万套，假设未来三年住房成交量稳定，那么经济适用房占住房成交比重依然将达到40％左右，减去此前10％的市场份额，经济适用房将再分流商品住房市场30％的份额。
30％的市场份额被分流，这对商品住房市场意味着：如果价格需求弹性是1，那么需求减少30％，价格也将下跌30％才能达到市场平衡。
当然价格需求弹性只是一个假设，在实际市场运行中，需求和价格之间的变动还受到各种因素的影响，比如利率政策、地段、房型、收入水平、个人喜好等。但总体来看，保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视。
（作者为上海易居房地产研究院高级研究员）