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标题:冲刺2000亿的金科 不仅资金承压还面临股权纷争

1楼
123456 发表于:2018/4/17 16:10:00
2018年04月17日 08:31界面

  大规模买地使得金科的资金状况压力倍增。

  傅林林

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  全面效仿碧桂园之后,金科交出了第一份成绩单。

  4月16日,金科地产(000656 .SZ)发布了2017年年度业绩。2017年,金科实现营业收入347.58亿元,营业毛利额74.09亿元,净利润22.85 亿元,同比增长27.65%,其中归属于上市公司股东的净利润为18.26亿元,同比增长48.22%。

  金科是2017年较早提出2000亿目标的企业,在2017年,其销售金额约为658亿元,同比增长约93%,突破历史最高水平,其中地产板块实现签约销售金额约630亿元,同比增长约97%,实现签约销售面积约843万平方米,同比增长约69%。

  为了实现2000亿元目标,金科2017年在土地市场异常活跃,全年新项目土地总投资约460亿元,同比增长约120%,共计获取79宗土地,计容面积约1245万平方米,同比增长约103%。报告期末,金科土地储备的可售面积约为3300万平方米。

  目前,金科已进驻重庆、四川、北京、天津、江苏、浙江等22个省(市),开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市。截止2017年末,累计开发项目147个,开发面积超4500万平方米。

  但大规模买地也使得金科的资金承压越发凸显,经营活动产生的现金流大降235.90%,这也是近两年首次出现净流出情况。除此之外,金科的投资现金流也处于净流出99亿元,筹资活动现金流净流入193亿元。金科合并口径下的借款余额高达677亿元,资产负债率达到了85.79%,现金利息保障倍数下降了134.51%。

  另外,金科在2017年新设子公司达到了66家,一整年金科都在为其子公司进行融资担保。大量的担保使得金科受到了监管的问询,6月份深交所发布关于对金科地产集团股份有限公司的监管函,称此前金科股份(5.500, -0.28, -4.84%)对三家全资子公司借款提供担保事项未提交董事会和股东大会审议,违反《股票上市规则》的规定。

  除了大规模买地之外,2017年,金科制定了《发展战略规划纲要(2017-2020)》,这份效仿碧桂园模式的规划,将成为未来金科冲击2000亿的保障。

  在房地产行业流行的高周转模式中,金科提出了“1671”模式与“6789”标准,“1671”即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正;“6789”则是首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

  除此之外,金科也效仿碧桂园设立了跟投制度,计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策,包括了“同创共赢”与“同舟共赢”。

  金科方面曾向界面新闻表示,“同创共赢”是对业绩超额完成后进行的奖励,“同舟共赢”则是跟投制度,与此相匹配的是“高目标、高佣金、高竞争”的营销模式。

  截止2017年12月31日,金科共有80个项目实施了跟投机制,其中合并报表范围内跟投项目56个,涉及总跟投资金2.92亿元。截止报告期末,所有项目未进行收益分配及出现退出情形。从权益占比来看,每个项目跟投的权益比例最高仅有5.471%,分为高管董事跟投与员工跟投。

  而碧桂园的跟投标准是项目股权跟投的比例为15%,其中总部平台对每个项目会平均跟投5%,区域平台也是对每个项目平均跟投5%,再就是项目团队投5%。可见,金科的跟投计划从规模到结构都并没有碧桂园的完整。

  为了实现目标,金科就连企业文化都由此前的“家”文化改为“狼”文化,可见对碧桂园的效仿程度之深。

  但与碧桂园不的是,金科并未将自己的发展区域下沉到三四五线城市。未来,其发展重点还是以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群,以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群;积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。

  在新能源业务方面,2017年,金科新能源营收仅为7995万元,战线收缩意图明显,要知道按照金科此前在年报中提到的数据是要在2020年实现500亿的规模,而新能源现在只能算地产业务的点缀,而且在8月4日,金科股份还从新能源产业基金中退伙。

  2018年,金科将目标定在了千亿,第一个季度实现销售金额约241亿元,同比增长约142%,其中地产板块实现签约销售金额约236亿元,同比增长约148%。

  对金科而言,股权之争仍是隐忧。2月份公开的股权结构显示,融创已悄然增持金科到26.33%,黄红云极其一致行动人持股比例约在26.38%,二者的差距已极小,今后或许仍会有一番争斗。

责任编辑:陈悠然 SF104

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