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标题:库存房下月集中放量 小阳春疑就此终结

1楼
123456 发表于:2009/3/27 17:26:00

每经记者 杨羚强 发自上海

  今年春节过后,全国楼市出现了大范围的“小阳春”行情:新房成交量走高、排队买房现象再次出现,许多开发商趁机提价。

  看似一片景气,但楼市真会就此回暖吗?易居中国分析师薛建雄表示,当前楼市的回暖是刚性需求大量释放促成的,随着开发商去年积压的房源“井喷”般释放,加上金融危机影响持续,全国楼市在四五月可能又将迎来拐点。

  暖象1:排队买房重现

  最近几周,全国许多城市的新房成交量一直走高。以上海为例,上周单日成交量屡创近一年来新高,且3月前22天商品住宅成交量已接近100万平方米,预计整个3月成交量将超过140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。

  印小姐对今年楼市回暖的印象最深刻。在今年上海春季房展上,她发现好几个楼盘都出现了久违的排队买房的盛况。她相中的奥林匹克花园,仅推出70多套房子,却有超过300名购房者要求申购。她曾经相中的“中环一号”,去年底价格最低为9800元/平方米,而现在新房源价格攀升至了10500元~11500元/平方米,但仍有购房者排队购买。

  排队买房现象重现,与部分消费者一人购多套房有关。某机构对今年一二月份上海成交的12062套房子进行了调查,发现其中的1627套由743人购得。

  暖象2:开发商提价

  在成交量回升的同时,很多开发商选择提价。

  位于浦东的大华锦绣华城,2月成交均价1.5万元,比上期的推案价高了6%;金地湾流域的最新报价从去年低谷期的1.4万元/平方米上涨至1.6万元/平方米;位于市中心的精装修公寓长宁88金廷,推盘单价从春节前的2.4万元一路涨至2.7万元……

  涨价现象不仅发生在上海,北京和深圳也不例外。北京西部六里桥附近的“保利百合花园”,去年年底时价格是每平方米13500元,现在涨至16000元;位于西四环岳各庄桥的“中堂 ”,去年年底一次性付款给予7.8折的优惠,现在只能给到8.2折。在深圳,85个在售楼盘中有近3成楼盘已经变相或直接涨价,热点置业地区的楼盘涨价比例高达7成,涨价幅度从每平方米几百元到千元不等。

  暖象3:土地大量上市

  随着新房成交量的放大,土地市场也重新热闹起来。

  上海市规划和国土资源管理局3月23日发布今年第23号土地公告,推出14幅经营性用地,其中包括总建筑面积达65.3万平方米的8幅住宅用地。无独有偶,天津市近日也推出了今年最大地块,仅居住用地出让面积就达109万平方米。

  中原地产研究中心分析师宋莉曾介绍,去年下半年以来,由于土地大量流拍,土地价格持续走低,政府部门一再压缩土地供应量。而土地供应量重新上升,一定程度上反映了目前政府对市场的态度正趋于乐观。

  原因:大量刚性需求释放

  地产分析师们普遍认为,这一轮楼市回暖的根本原因是刚性需求的大量集中释放。

  薛建雄给记者算了这样一笔账:今年初上海闸北大概改造了近10000平方米的旧区,按每户40平方米计算,至少有250户旧区改造居民被动迁。2006年~2008年,旧区改造数量分别为65万平方米、62万平方米、61万平方米。如果今年的房屋动迁量也维持这一数字,且每一户动迁户都购买100平方米的房子,就会产生近1600万平方米的需求,足以消化今年新房市场的总供应量。

  除此外,婚房和改善型需求,也是今年楼市的主要需求。之前,某房地产网站曾对上海楼市的消费者进行调查,发现43.5%的准购房者打算为结婚而买房,另外有32.51%的购房者为改善居住而买房。

  预测:积压房4月起或大量释放

  薛建雄手中的数据,一定程度上可反映今年楼市供应的井喷就在眼前。

  “按照计划,去年上海应当有1800万~2000万平方米的住宅上市销售,但实际上只上市了1230万平方米,且上市的1230万平方米房源中仅售出907万平方米。这意味着,去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。

  今年以来,上海楼市虽然持续回暖,但总销售量不过230万平方米,低于236万平方米的新上市供应量。随着市场回暖,上述去年积压的房源或将在四五月大量涌入市场,届时市场销售势必会因供应量增多而变冷。

  根据中原地产的统计,除上海以外,全国其他的一线城市,如北京、深圳、广州等也面临巨大新增供应量释放带来的压力。以北京为例,去年的存量大概是1100多万平方米,今年将上市1900万平方米,而今年一二月份总共才卖了140多万平方米,而新批准上市销售的只有将近40万平方米。宋莉认为,这些城市去年积存的新房,也将会在四五月份大量供应,从而造成供应井喷。

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