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08年下半年后的北京房市就像一场没有硝烟的战场，各路“诸侯”都在各种救市的政策中“斡旋”。胜利者有之，失落者有之，皇城根下的故事总会多那么一点点耐人寻味的余韵。
被“算计”的政府
2009年，1月24日，临近春节的北京弥漫着浓浓的年味，对于北京的开发商来说，这个新年注定将过得很特别。
当天，北京市建委、地税局等部门联合下发了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，在延缓地价款交付、放宽外资限制等方面作出了新的规定。对于仍在房市寒冬中煎熬的开发商来说，这无异于是一份提前到来的新春大礼。
“已经记不清楚这是政府第几次出手救市。”在北京一家房地产策划公司上班的大卫看来，金融30条、金融15条、国15条等救市名词已经让人“眼花缭乱”。年后上班的第一天，大卫接到上司的要求，要求他对近期北京出台的一系列政策进行逐一梳理后上报。
政策是一拔接着一拔，从去年上半年房地产市场进入调整以来，北京对于救市的态度似乎就开始变得异常积极，但是效果还是没怎么看到。面对北京上半年以来持续性的市场低迷，大卫对于市场的判断感到依然迷茫。
早在去年11月，北京市建委、市发改委、市财政局等11个部门就已联手发布了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》。《意见》涉及稳定房地产市场的新政包括：降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，公积金贷款支持力度等内容。
“短短时间内政策由‘稳定’向‘健康’过渡，说明政府对北京楼市的判断，已经悄然发生变化。”对于在年前出台的这份《意见》，北京一些开发商已经敏感地察觉到政府态度的微妙转变。
“这种态度的变化一定程度上给了不少开发商‘扛下去’的信心。”大卫表示，虽然政策刺激下的北京2月份的成交量有所回升，但不少开发商已经抱有“继续扛”的心理：“一句话，又想当猪坚强了。”
但在政府救市背景的支撑下，2月份的北京还是传出了开发商寻求降价走量的消息，并且愈演愈烈。
对此，早已谙熟开发商心理的大卫不以为然：“不要被这些少数降价的开发商所迷惑，现在北京降价的开发商不外乎两种，一种是资金链紧张、真正缺钱的开发商，这种开发商不会太多，另外一种就是自己的盘子比较大，比较担忧未来市场风险的。”虽然目前的市场情况已经摆在了面前，但在大部分业内人士看来，下半年的市场依然是个未知数，风险不可预测。
因此，大卫一直在想，如果没有1月份的这份《意见》，开发商是不是降价会降的更早一些：“不知道，但是至少现在开发商的观望心理已经显现出来了。”
矛盾似乎在于：开发商既不想将手上的货降价出售，又不想将货都存在手上去对抗市场风险。“降价走的量会很大，利润下降的厉害，这是开发商不想看到的结果。”
来自政策方面不断的积极信号总是给不少开发商扛下去的理由。“之前一直严控的70/90政策一度让开发商叫苦不堪，但现在在政策层面上已经有了松动的迹象，这给开发商在产品的规划设计上开始拥有了一定的空间。”大卫表示。据其了解，一些北京尚未开工的项目已经开始酝酿修改之前的规划：“这或许能给未来的房地产市场带来一些生机和活力。”
而在此之外，北京的开发商中还有一个特殊的群体：不降价的大国企。“这可能是北京独有的现象：国企背景的开发商降价的很少，这倒不是因为信心，是因为他们不差钱。”大卫分析称，部分国企死扛着不降价事实上就是为了一个很简单的目的：等着大市变好。
“而且你可以发现，诸如地价款可以缓交半年之类的政策对于北京来说并不敏感。”大卫表示：“能在北京市区拿地的开发商都非等闲之辈，半年时间的宽限实际效果是不大的。”
虽然此前北京市长郭金龙已经称不会为高房价托市，但在具体的政策下，这种口号式的表态远远不及政策所带给开发商的心理影响，“他们拿准了政府的态度”。
在这番博弈的背后，政府似乎时刻都在被精明的开发商“算计”着。
购房者的算盘
此前，在救市还是救开发商的争论中，购房者对于“救”这个敏感的字眼充分表现出了对开发商的“深恶痛绝”，但事实上，在大卫的眼里“北京的刚性需求很吓人”。
“政府的很多政策虽然都是框架性的，但诸如降息、免税、放宽二套房限制等等还是让不少购房者心动，2月份成交量的上升除了价格调整这个主要因素外，不能排除政策的效果。”大卫坦言。
在大卫代-理的项目中，他已经切身感受到了购房者对于政策的期待。“有的客户在1月份就已经有了比较明确的意向，但是那时候二套房将放松的风声传的很猛，他们迟迟不出手等的就是这个，到现在为止还是在观望着。”
虽然截止发稿为止未有明显的迹象显示北京二套房已经放宽，但仍有未经证实的消息称北京部分楼盘和银行已经依照一月份出台的“为改善居住条件，二套房可比照首套房优惠政策”，悄然松动了二套房贷款。
而让大卫感到有点迷惑的是1月份发布的《意见》中提到的“鼓励改善性住房需求”：“只是个框架，没有具体的标准，怎样才算是改善性住房需求呢？有换大房子的，也有换小房子的，各种不同的情况都有，没办法去认定。让部分购房者拿不准的部分原因也在这里。”
对于北京其它救市的政策而言，购房者一样有着自己的算盘。
“7折房贷优惠对于分期付款的购房者有一定的吸引力，问题在于北京这边的很多银行对利率优惠设置了比较多的审核条件，许多打算贷款购房的客户对此很不满。”大卫称，很多购房者都在抱怨银行的态度。
但银行对此似乎也是有苦难言。“作为商业机构，商业银行要为股东创造价值，房贷需要考虑资金成本、运营成本、资本金、风险等等各种复杂的因素。”此前针对银行7折房贷利率问题接受《观点地产》专访的巴曙松教授表示。
事实上，即便是七折房贷利率明确放行后，北京各大银行间也在为七折房贷利率问题展开了明争暗斗，各商业银行的存量房贷细则存在一些差异.