牛刀：中国楼市调整趋势正在明朗

10月2日，根据本人在三亚半山半岛奢侈品地产巅峰对话的演讲和答记者问整理。

 

我们把太多的精力纠缠在房价的涨和跌的争论上，而忽视了楼市的内在调整趋势已经明朗，所有的争论都可以告一段落，而应把思想和视野投入到未来住宅产品和非住宅产品的政策区别和市场细分上。

 

当然，我们探讨房地产业的发展，应该基于中国经济基本面良好的基础上。从目前情况来看，中国今年GDP仍然会呈现9%以上的增长，理想的CPI应该控制在5.6%以内，现在看来是不可能了，中央政府在今年的两会关于CPI控制在4.8%的承诺看来实现不了，估计今年后三个月可以控制在5%以内，但全年综合将超过6.8%，属于严重通货膨胀的范畴。老是说，这样的GDP和CPI不是很理想，也就是说，中国经济已经出了大问题。

 

很显然，中国经济的问题再大也在可控范围之内，美国式的金融危机不会发生在中国，我们只需认真评估一下美国金融危机对中国经济的影响，再辅之以适当的策略予以应对，而不必大动干戈，甚至出手相助。如果美国救市导致美元走强，从另一个侧面来说，对中国的出口贸易反而是个利好。如果人民币在年底贬值到7元，很多出口企业将会填补亏损，实现账面盈利。

 

大体来说，今年出口对GDP的贡献略低于去年，但仍然可以达到20%（去年是21.8%）；今年的投资增长连续3个月回落，尤以房地产投资回落较大，以35%，33%，27%逐月回落，预期今年投资对GDP的贡献不会超过37%（去年为38.5%）；内需将承担GDP增长最重要的责任，拉动内需也将成为今年后三个月的重中之重。由此可以看出，整个中国经济的格局已经在发生变化，而且，这种变化有可能是长期的，也就是说，未来的中国经济内需的发展是最重要的，将成为三驾马车的头马，而投资和出口的地位正在逐步削弱。

 

因此，宏观经济层面对房地产的影响将是巨大的。好在我们这一轮的宏观调控已经出现成效，但同时也暴露了一些问题，主要问题就是，我们在调整住宅产品的供应结构时，忽视了对住宅需求的科学分析；我们在通过房贷新政成功的抑制了投机，同时也误伤了改善性需求；我们的9070政策动机是好的，但缺乏有效的监督，以致名存实亡，没有几个城市真正做到了；我们的社会保障性住宅体系的建立，应该以立法的形式予以确定，而现在发展却严重失衡。

 

既便如此，中国楼市的调整趋势已经明朗。一是供应结构发生了历史性的改变，根据住宅产品的特殊属性，我们从以商品住宅为主导逐步过渡到商品住宅和社会保障性住宅两分天下的格局；二是楼市泡沫正在被有效剔除，房价开始理性回归；三是市场正在细分，市场这一块将主导写字楼、商业地产、别墅等高端住宅、度假公寓或称旅游地产，社会保障性住宅将主导普通住宅或称经济适用房、两限房、廉租房。

 

我们现在看见的楼市调整，是很正常的，符合宏观调控的发展趋向。我初步判断，只要物业税一推出，这一轮的宏观调控就算告一个段落，问题是物业税将会选择在什么时机推出？在物业税没有推出前，楼市调整不可避免，因为物业税没有推出，就无法抑制一人购买多套住宅的冲动，直接造成大量房屋资源闲置和浪费，房价也不可能从本质上实现理性回归。而要顺利征收物业税，社会保障性住宅体系的完善是一个基本前提。

 

半山半岛这个品牌我相识已久，今天到实地考察，生发许多联想。半山半岛的开发商不认为自己是在做住宅，而做的是旅游地产当中的奢侈品，功能是度假和收藏，不仅景观资源丰富，而且建筑规划和配套上也是极尽奢华，区内两座五星级酒店和4000亩的生态谷等等。这一类的产品在远离大都市的滨海，不占用都市住宅用地，属于旅游地产当中的顶级产品，不与社会保障性住宅相冲突，我认为，政策上是应该鼓励的。

 

中国资产过亿的人已经超过八万，仅深圳一市，资产过500万美元的就超过六万，这些富豪有强烈的消费欲望，与其让他们占有许多市区中心的住宅，还不如让他们去消费一些海景和山景。只是，应该在政策上有所区分，比方说，购买此类房产应该视同购买写字楼和商业物业，在房贷上和其他住房政策上与普通住宅严格区分。那么，这种被半山半岛称为奢侈品的旅游地产不是多了，而是少了，完全可以根据市场需求进一步发展。