访北京虎杰投资机构首席分析师张寅

　　■本报记者 彭舒佳 北京报道

　　中国房地产报：房市新政出台已有十余天，市场成交量并未有实际增长，您何如理解？

　　张寅：此次出台的新政短期内对房地产市场的影响有限，它传递的信号是给“房奴减负”，对象是消费者，对开发商的影响是间接的。

　　目前市场最大的问题其实是在全球金融危机的大背景下，人们已经失去了买房的意愿。消费者现在担忧的是薪水会不会降，工作会不会丢掉，手里的资产是否还能保值。也就是说，现在市场观望的主体已经从购房者变成开发商。

　　中国房地产报：您对后市持怎样的态度？

　　张寅：从现在开始，北京甚至全国楼市已经进入更深层次的调整期。就目前来看，房价仍处于买卖双方的博弈当中，要对后市做出准确的判断很难。也许在未来一段时间里会出现“小阳春”，也就是成交量反弹，但可能都是假象。可以肯定的是，如果宏观经济还按照目前的态势发展，楼市低迷的气氛只会越来越严重。

　　中国房地产报：您认为这一轮的调整期还有多长？

　　张寅：预计可能要3至5年，具体则由大的宏观环境决定。

　　从现在开始到今年12月是最为敏感的时刻，我们暂且称之为分手前的挣扎期，这段时期也最折磨人，每一天都可能会有新的变化。临近年关，开发商要有结工程款、发工资等支出，将给原本就紧张的资金链再蒙一层霜。捱过年关的企业将进入明年上半年的疗养期，相信在明年二季度时，市场情况会发生一些变化。

　　目前政府也处于一个观察期。也许未来一段时间内，政府会根据不同的市场反应来制定不同的政策，但终究都只会从降低交易成本这一环节入手。

　　中国房地产报：如果未来市场愈加低迷，房价将会是一个怎样的走势？

　　张寅：就北京来看，肯定是郊区房价率先“跳水”，至于这波降价信号什么时候会传递到中心城区，或者环与环之间的传导时间有多长，还有赖于整个宏观环境的走势。目前来看，三环内的价格都比较坚挺，但如果宏观经济形势持续走弱，现在看来保值性较强的物业也避免不了降价的波及。

　　虽然目前有部分楼盘价格坚挺，或者采用“逐步降价”的方式，但都还未见底。或许未来会有一个临界点，到了这个时刻整个价格堡垒就会轰然倒塌。我认为，如果均价下跌20％~30％这样的幅度，楼市就很危险了。