◎作者 | 双极分析师
◎来源 | 双极地产（earthabglobal） 已获授权
而从全美的范围来说，新房的中位数面积已经达到了2687平方英尺，仅过去四十年的面积增量就有1000平方英尺。我们应该以住多大的房子为目标去努力呢？房子真的是越大越好吗？作为一家海外房产机构，双极在分析全球房产市场数据的过程中，发现了一个有趣的现象，有的国家和地区房子越住越大，而有的则越住越小。那么，究竟是哪些因素影响了人们的居住面积？什么样的户型会越来越受欢迎？在网上，很多人认为房子并不是越大越好，空荡荡的、闲置空间很浪费。但其实，这背后的关键是收入问题，住大房子带来的快感，跟承担高房价带来的压力不匹配。当房价和家庭收入保持在合理关系的前提下，理论上来说人们会像对着如意金箍棒一样，狂喊：大！大！大！早在1910年，那时候美国的新房中位数面积有129.87平方米，家庭平均人数是4.5人。人均也不过是28.86平方米。而到了1980年代，新房面积中位数已经上涨到149.76，而家庭平均人数却下跌至了2.7人。人均已经达到了55.47平方米。而时至今日，美国新房的中位数面积已经到达了2687平方英尺，平均家庭人数已经下降至2.54人。也就是说，美国新房的人均面积已经上涨到了117.54平方米。全部住宅的人均面积也上涨至了大约77平方米（不同机构数据差别很大）。虽然我们的居住面积还不及美国，但很幸运，我们也处在一个越住越大的国家和时代。1978年中国的城市人均住宅面积仅为6.7平方米、农村住宅面积仅为8.1平方米，而在2018年，城镇人均住房面积已经达到了39平方米，农村人均住房面积为47.3平方米。40年，5.8倍的居住面积增长，已经是全球最高水平。试想一下，如果中国人越住越大，最后过上了跟美国人一样人均百平的生活。2010年以后，英国新建房屋的平均居住面积仅为67.8平方米，达到了1930年以来的最低点。而上个世纪70年代则曾经达到83.3平方米。人均住房面积也跌过了中国，下降到33-35平方米。在一份2001年的报告中，这个数字是44平方米。与此同时，少于37平米的微型房屋，在英国房产市场开始备受热捧，在2016年建造了近8000套，达到历史最高水平。由于各机构统计的数据存在较大差异（样本选取及规模、是否含公摊等），并不是每个国家都有准确的数据进行评估，但整体来说欧洲的人均住宅面积是在逐渐减少的。比如说法国，双极看到的06-09年之间不同机构的统计数据在39.9-43平方米之间，而17-19年的多家机构数据，是在33-35.2之间的。1990年的时候，新加坡的人均居住面积是20平方米，曼谷16.5平方米，吉隆坡和马尼拉都是12平方米，雅加达仅有10.2平方米。而那时的北京，人均居住面积还比不上雅加达。收入也是远低于曼谷、吉隆坡这样的城市。而到了中国人在东南亚买买买的2017年，北京的人均住房面积已经达到了32.38平方米。马尼拉的人均建筑面积仅为14.4平方米；曼谷和吉隆坡2010年以后的数据基本上在20-30平方米之间浮动。雅加达人均建筑面积低于7.2平米的居民占比，在27.89到34.67之间来回波动。如果时间倒退回30年前，我们会简单粗暴的给出一个结论，居民收入决定住房面积。因为如果我们看1991年全球主要城市居民收入和人均住房面积的散点图，除了某座全世界房价最高的城市之外，全球其他主要城市都反映出一个结果：赚多少钱，住多大房子。不管是什么体制、何种政策、多少的人口密度、土地是否稀缺，都只是影响因素，核心决定因素就是居民收入。直到2001年，世界规则还是基于这样的逻辑，而且还能很清晰的得出一个结论，人类宜居的上限是40-50平米每人。如果我们看那个时候，世界各国人均收入和人均住宅面积的散点图。当人均GDP超过1万美元之后，收入对住宅面积的影响就不大了，整体会停滞在30-50平方米之间。而人均GDP在1万美元以下，尤其是4000美元以下、人均面积24平方米之前的阶段，居民收入的增长会带动住房面积需求的大幅提高。那为什么现阶段这个规则失灵了呢？一定程度上是因为越来越多国家和地区跨过了人均4000美元这个门槛。接下来决定人均居住面积的核心因素，双极分析师的观点是，收入房价比将会是未来10年的主要决定因素。同样作为大国，美国在平均居住面积飙升的同时，内部的不同城市和地区其实是在拉开差距的。奥兰多、达拉斯这些国内投资者耳熟能详的城市，新房的平均面积已经分别达到了277.59平方米和242.75平方米。而波士顿、洛杉矶、纽约，新房的面积仅仅是84.44、106.83、114.27平方米。像圣安东尼奥、达拉斯、拉斯维加斯、圣地亚哥等城市，住房面积都呈现暴涨趋势。尤其是拉斯维加斯，1920年时，新房面积仅为74.32平方米，但现阶段，已经达到了224.73平方米。而纽约，2010-2016年之间的房屋建造面积比1910年还要低10%，迈阿密则要比1910年时低25%，旧金山湾区的居民居住面积要比1906年低28%。这个在不同的国家和地区也存在巨大差异。按照目前OECD的数据，成员国房屋支出平均占到家庭收入总额的20%左右。这可能是因为，在达到舒适的居住面积之后，占比过大的房价负担将会逐渐超过住大房子带来的快感。双极的分析师认为，在到达30平方米以后，人均房屋面积将根据房价逐渐向这个比例靠拢。也就是说，在海外投资的过程中，那些房价负担与家庭收入比远超过20%的国家，人均30平米左右的小户型，整体是具有长期热度的。10年之后呢？人口年龄结构，生育率可能会发挥越来越大的作用。只要国家还在持续快速发展，我们一定会住上更大的房子，这就是时代的洪流。如果你坚守在大城市，按照过去一百年的经验来看，会越来越难，这就是时代洪流之下个人的选择与命运。
