REITs进入方案敲定期

李宇（应当事人要求化名）冷眼旁观近半年来再度燃起的REITs(房地产信托投资基金)热潮。“都是玩过的游戏了。”在他看来，很多后继者正在重复当年他的梦想。

　　一位接近监管层的信托界人士向本报记者透露了REITs的最新进展，最终“银监会方案”和“证监会方案”将会是并行的状态。已有几套方案排队，但最终确定哪个方案，并不十分明朗。

　　“比较微妙的是，监管层对风险的判断和把握。”他对本报记者说，“监管层仍在等待一个合适的时机推出，甚至有可能等到明年初。”

　　北京市发改委副主任、金融办主任霍学文3月23日在北京市“保增长保民生保稳定”若干措施新闻发布会上透露，北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道，支持在京设立房地产信托投资基金。

　　在北京市政府公开表示支持态度之前，上海市政府和天津市政府都表达了积极的想法。由上海市发改委起草的《上海市2009年国民经济和社会发展计划》中的发布的内容中，“争取开展房地产信托投资基金上市试点”被视为上海“着力转变经济运行方式”写入了上述文件。天津滨海新区也在积极筹备试点工作。

　　在保增长的态势下，地方政府对此显现出极大的热情，这是四年前李宇从事此行业时不具备的外部环境。“到处都缺钱，”国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬对本报记者说，“地方有很强的资金渴求，希望尽快打开资金渠道，投入建设中去。”

　　在保障性住房资金来源紧缺的局面下，工商联房地产商会会长聂梅生和中房集团理事长孟晓苏等专家还曾提出发展廉租房REITs，希望以此来获得主管部门的支持。

　　REITs计划甚至已写入上市公司的年报中。北辰实业（601588）董秘郭川向本报记者证实，2009年北辰将探索包括REITs在内的多元化、多渠道融资模式。类似北辰实业等手中持有大量持有型物业的公司遭遇的难题是，尽快缩短持有型物业的资金回收周期，REITs生逢其时。

　　“除了法律环境不具备以外，大多数专家都是从结果导向去呼吁该产品的推出，而忘记了最基本的东西。”李宇分析，REITs需要收益稳定的物业，出租率要达到90％以上，并且开发商整体拥有该项目的产权，例如SOHO中国(00410.HK)尽管拥有大量物业，但是旗下的写字楼已经分售给小投资者，除非回购股权，否则没办法运作其上市。而廉租房租金稳定，但其收益率难以达到要求，即使将其证券化，也很难使购买者获得更高的利润。

　　3月29日，潘石屹在无锡阳光100集团举行的“挑战与前景——透视中国楼市迷局”论坛上接受本报记者采访时指出，“REITs讲了差不多10年的时间，政府的政策要出台了，我现在还不太看好”。他认为，REITs把商业物业证券化了，但从购买者的心态来说，更看重租金收益，而非一个证券化的凭证带来的增值收益。