作为经济的支柱型产业,楼市的真正回暖,直接关系经济复苏的启动。
本报记者根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计,今年第一季度,京沪深三地新房交易量创新高,同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上,北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。
这是否意味着楼市回暖?
中国房地产研究会副会长顾云昌认为,当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小户型,为自住型需求,这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放,楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。
“预计自住型需求还将持续1-2个月,楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则对本报记者表示,届时,如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续,则下半年楼市可能会重新低迷。
户均69平米:
自住型需求一枝独秀
记者根据北京房地产交易管理网数据,今年1月份以来,北京新房交易量就呈现逐月快速增加的趋势。
今年1月份,虽然有春节因素,北京房地产交易管理网暂停交易7天,但1月份新房交易套数达到了10511套。2月份,这一数据达到了19366套,环比1月份增长84.2%。3月份,北京新房交易数据达到了高峰值,为36774套,环比增长82%,同比增长94%。
上海的新房交易数据表现波动比较大。1月份新房成交为10783套,2月为35744套,3月为26577套。
不过,记者根据上海房地产交易管理网2月份的交易记录发现,实际上上海新房2月交易量受春节因素影响比较大。2月1日,上海新房交易量为21631套,为春节期间没有完成过户的买房者集中过户。
同样的春节因素,在北京反映在1月份。北京1月31日集中过户为10511套。因此,除去春节因素影响,上海2月份新房交易量实际数字约为16000套。以这个数据作为对比,上海3月份新房交易量环比上涨了66%。
同样,深圳的1-3月新房交易量呈现了逐月上升的趋势。1月份为4448套,2月份为5429套,3月份为8504套。今年一季度,深圳商品房共成交168.76万平方米,同比去年增加了239.42%。
“需要关注成交户型面积,”我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说,今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交户均套型面积则降到了64平方米。
而去年一季度北京新房户均成交套型面积约为164平方米。对此,胡景晖分析说,今年一季度新房成交呈现两个特点:一是政策性住房入市使整体成交套型面积下降;二是购买住房的多是自住型需求,而目前房价水平比较高的情况下,套型面积小和总价低的房屋受欢迎。
“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房还高,3月份达到了2万套,”胡景晖说,二手房交易领涨全盘,也说明了自住型需求占主流。
一份购房调查报告表明,今年一季度新房购买者人群中,有70%是自住需求,结婚住房需求居多。
上海一季度成交户型面积约为68平方米,也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。
据北京市统计局数据,今年3月中上旬,60-90平方米的小户型仍旧是市场需求的主力。市场供销比为4.2∶1,仅比上期扩大0.1。
“在大量新盘入市的情况下,小户型需求仍很旺盛,供需比关系比较好,”胡景晖说。
今年库存高达2.5亿平方米
“成交量上升很大程度上是反弹,很难说是市场反转的信号,”胡景晖分析说。
华远地产董事长任志强表示,对于房地产行业来说,库存消化还远远没有完成。
他分析,房地产库存可以分为三类:待开发土地、在建房子、在销售现房。目前,全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。
但是2008年全国房屋竣工量只有不到6亿平方米,剩下的2亿平方米房屋转移到今年的话,需要竣工近10亿平方米。目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此,即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米。
这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态,而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上,对开发投资和再拿地的积极性都很低。
北京统计局的数据也表明,今年1-2月份北京市房地产投资64.6亿元,同比下降29.4%,其中投资上亿元的大项目下降尤其厉害,去年是32个,今年降低到14个。1-2月,北京市商品房新开工面积210.8万平方米,同比下降39.6%,其中住宅新开工85.1万平方米,下降62.7%。
在高库存的压力下,开发商纷纷降价促销。根据北京统计局数据,今年1-2月份北京四环内期房价格下降了1355元/平方米,成交均价为14226元/平方米。
据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。
任志强也表示,目前房地产企业仍在减少开工量,没有看到企业信心复苏的迹象。今年一季度,全国土地平均流标量为40%。
据任了解,1-2月份,全国约有6个城市采取了直接给予人头补贴的办法消化本地楼市库存。另有12个城市实行了基础设施配套费减免、税费减免和购房入户等方式帮助开发商减轻库存。
“有的地方政府推出了用地申购的办法,”任志强说,房地产与地方的土地财政息息相关,房地产高库存如果不消化,也意味着地方土地财政难以持续。为此,有的地方政府改变了土地招拍挂的做法,在推地上采取“申购”的做法,防止土地流标的情况再延续。
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