一方面成交近3万套，楼市再现2007年热销场面，另一方面却有近1/4的项目出现“零成交”，冰火两重天的出现更准确地体现了一季度楼市的特点，并且预示二季度的楼市很可能并不乐观。

楼市冰火两重天

一

季度，北京的楼市再现销售火爆场面，远洋·沁山水三期开盘首日即告售罄；美利山500余套房源，两天基本认购完毕；西堤红山一季度积累14000组客户，开盘即销600余套。

据易居中国统计，2009年第一季度，北京商品住宅市场一反去年3、4季度的低迷态势，成交活跃，成交面积315.4万平方米，环比上涨34%，同比上涨59%。成交套数29272套，环比上涨36%，同比上涨74%。

活跃的成交大大降低了市场的存量压力，据亚豪机构日前发布的报告显示，一季度包括政策房的存量期房商品住宅面积减少了160.8万平方米。截至3月31日,存量期房商品住宅总面积1195.4万平米,与2007年同期的存量面积已基本持平。

但在销售最火热的3月，依然有89个项目出现零成交情况，加上还剩不到10套房的尾房项目，3月“零成交”楼盘数量达100多个，占到目前400余个在售项目的1/4之多。

用冰火两重天形容一季度的楼市才更为恰当。

供求仍会变化

市场的火爆，也让开发商们受到了极大的鼓舞，不仅恢复了信心，而且出现了普遍调价的行为。据了解，3月份，北京市场的销售项目调价幅度最高的达4000元/平方米，最低的也有数百元的幅度。热销与涨价共同造就了2009年一季度北京楼市的“小阳春”。但与此同时，不少业内人士和研究机构却频频发出警报，告诫开发商不要过于乐观，市场很脆弱，好不容易回暖的市场，很容易被上涨的房价摧毁。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，热销的项目主要是开发商实行降价打折促销的产品，是通过降价或者低价开盘来赢得成交量的大增，其中以小户型产品更加热销。

易居中国分析人士表示，尽管2009年第一季度北京商品住宅市场呈现出回暖迹象，但庞大的市场存量和继续增加的新增供应对京城楼市是不小的压力，“未来楼市能否保持一季度的活跃态势，存在一些不确定因素，有待市场的进一步验证”。

虽然一季度的存量面积大减，但要看到受不断转暖的市场影响，开发商也普遍调整了市场预期，提高了市场供应。据了解，2月份北京的新盘项目仅4个，但3月份入市的项目却近40个。据易居中国统计，1月份的供应量为3285套，2月份仅498套，3月份则激增到12829套。预计2季度商品住宅供应量会继续增长。

与此同时，市场分析人士认为，通过一季度的突击销售，去年积累的刚性需求得到极大释放，如果涨价现象普遍出现，需求将再次被打压。

一季度楼市涨跌分析

一季度，整体楼市呈现回暖趋势，特别是3月份，不论是期房还是现房都出现了大幅上涨。而这其中有些项目销售非常好，那么具体原因是怎样的，据记者采访了解，这些项目销售量大的原因各不相同，大体有以下几种。

价格回调带来热销

2008年楼市低迷，使得一些纯新盘入市的项目低价入市，如位于二至三环内的中信城2008年7月首次推盘入市以低于周边项目20.%左右的价格开盘，开盘均价18500元/平方米，吸引了众多持币观望的购房者目光，尽管现在涨至均价21800元/平方米，但与周边项目23000元/平方米的均价相比还是低5.21%。位于西四环外的远洋·沁山水也是如此，该项目尽管后来价格上调了2000元/平方米，购房人还是非常踊跃。记者就此采访了一位购买了该项目的王先生，他表示虽然涨了，但是较之周边房价仍然有价格优势，所以大家还是可以接受。更典型的是位于东四环的美利山项目。该项目周边的房价都在14000元/平方米以上，而其9500元/平方米的价格入市，比周边的房价要低数千元，这样巨大的价格优势，使得该项目刚一推出就被购房者抢购一空。

刘欣认为对于广大的购房者来说，价格是购房的首要条件，只有当价格的回调到购房者的心理承受度时，购买力自然就会爆发出来。随着2008年底超强的一波降价大潮也刺激了购房者心理价位的认知，刚性需求被逐步释放出来，卖得好的肯定是那些价格比较有吸引力的项目，在价格上是占有一定优势的。只有开发商放下姿态，将产品价格虚高的部分挤掉，价格回归理性，购房者自然会关注购买。

户型多为小户型

在本次排行销售成交前十名的楼盘中，在一季度推出的产品以90平方米以下的小户型为主力产品的就有6个之多，如崇文区东二环广渠门桥东南冠城·名敦道推出的三栋楼，销售的套均面积77.21平方米；位于房山区京石高速长阳出口的加州水郡推出的三栋楼销售套均面积77.66平方米。虽然位于五环以外，还是吸引了众多购房者的关注；位于朝阳区东五环台湖出口东的富力又一城推出89.16平方米二居的主力产品等。

协成机构房地产经纪公司副总经理刘欣指出，从数据可以看出，一季度热销的产品还是以小户型产品为主，一季度很多小户型楼盘开盘即售罄。楼市价格经过一年的回调仍与众多购房者的需求有较大的差距，政府在政策上大力推行扶助90平方米以下中小户型，使得这一类产品在淡市热销，LOFT买一赠一、零居室等产品纷纷成为那些未婚或刚刚成家的年轻置业者关注的热点，特别是一些自身的性价比相对较高、地理位置较为优越、铁道交通便利开发完善的区域内的中小户型。

亚豪机构副总经理高姗也认为，热销项目多为中小户型、套总价在120万以内的项目，项目周边的交通条件相对成熟，非常适合自住型置业者购买。这说明，在目前市场大势变幻莫测的时期，竞争力强的项目还是会受到市场认可的。

轨道交通建设

轨道交通作为大容量的交通方式，解决了特定区域的可达性，便捷的交通必然将改变沿线附近的土地利用性质和土地利用效应，促使房地产开发升值。“轨道交通”逐渐成为京城楼市最抢眼的字眼，正在运营的地铁1、2、5、10、13号线、八通线以及正在建设实施中的多条轨道交通成为北京楼市发展格局最强劲的“引爆点”。世纪星城因占有了八里桥站、通州北苑站和果园站三站环绕的巨大优势，自2004年6月开盘以来一直热销至今。而润泽·悦溪则是凭借着该区域内的13号线与5号线的先后通车而热销。

记者近日了解到，原计划2012年建成通车的亦庄轻轨线将提前两年通车。线路正线长23.5公里，北连两大骨干地铁5号、10号线，南与京津城际轨道衔接换乘，将缩短亦庄与中心城的时空距离，在亦庄内设有10站。由于交通问题得到解决，使得亦庄项目近期内不断热销。位于亦庄开发区亦庄镇三羊居住区的金色漫香林项目3月以来持续热销。亦庄经过15年的发展，形成低密度小镇的生活氛围，漫香林作为五环周边唯一有区域依托的项目，从规划来看，项目被百公顷绿地环绕，并对别墅和花园洋房的优势进行发扬，形成V-HOUSE的居住模式，为广大购房者所喜爱。

品牌效应带来热销局面

虽然一季度整体的开盘均价出现了下降，但是有一些项目却出现了逆市热销的现象，均价不降反升，涨幅每平方米超过了千元。首开·常青藤、万科中粮假日风景等项目短短两三个月的时间开盘均价每平方米上涨了千元以上。一季度，诸如保利百合花园项目、金隅万科城等项目均出现了热销局面。

对此，高姗分析认为，由于受到金融危机的影响，不少开发商都出现了资金紧张的局面，一旦某些项目销售不佳，资金链断掉，就很可能造成项目烂尾，这将给购房人带来巨大的经济损失。为此，为了降低这种风险，消费者在购房时更加谨慎，尽量选择一些大品牌、资金实力雄厚的企业开发的房子。很多热销的项目都为品牌地产集团开发的产品，如保利地产开发的保利百合花园，万科开发的万科中粮假日风景等。

高端项目暖市仍滞销

一季度到处可见楼盘打折促销之声，偌大的房子打个9.2折、9.3折，就等于直降了数万元钱，一季度成交量的井喷不得不说与这些打折降价楼盘的推动有关系。

在众多打折促销声中，记者发现，主要集中在两类楼盘，一类是别墅项目、高档或是偏高档定位的楼盘，另一类是性价比不高的中档楼盘，一些中档楼盘喊低之后销量大幅上升，成功达到了清库存的目的，而高档楼盘价格虽然整体滑落，但因整体都是价格小降，没有大幅喊跌，所以成交量只是稍有回升。仲量联行一季度北京楼市分析数据显示，北京单价2万元以上豪华住宅和公寓的售价较上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期别墅的售价则下跌5.0%，降至19280元/平方米。北京房地产交易管理网数据统计，多个项目在一季度仅出现1-2套的成交，一季度连续两个月零成交的高端楼盘占六成以上。第一太平戴维斯4月8日发布的北京房地产市场报告显示，由于高端住宅市场的需求仍很疲软，预计第二季度甲级公寓市场的成交价将进一步下降，但是高端别墅市场由于供给量较小仍将保持稳定。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，今年房地产市场最大挑战来自于保持合理投资规模与消化存量之间的关系。阳光100董事长易小迪在“透视中国楼市迷局”论坛上表示，当前全国主要城市的交易量的确出现了反弹，但是这是建立在房价降低的基础上的。如果是反弹，则会是房价和交易量双双出现上涨，目前仅是价跌量涨，应该是理性回归，并不是市场反弹。

而多数购房者表示，看不好楼市今后价格走势，除了自住需求外，尚不敢轻易出手投资。

热销案例

远洋·沁山水

4月6日，远洋·沁山水三期产品正式开盘销售，经过一天的网络公开摇号、客户依次选房等程序后，五栋楼共计900套房源销售一空。这个从2008年年底入市的32万平方米的大型社区，分三期三次开盘，均当天售空。这在当下的楼市中，实属不易。远洋地产市场总监肖劲对原因分析如下：

一、产品本身卖点显著，位置就在地铁边上，周边教育配套齐全，旁边就是公园，环境景观不错，又是西长安街上唯一一个以90平方米以下户型为主的国际化社区，因此得到市场认可；二，采取低开高走的营销策略，给客户以升值信心，也得到了市场的认可；三、客户需求旺盛，项目周边有大量的政府机关、军队、公检法等部门和家属院，收入比较稳定，需求也很强；四、定价符合市场预期，很多消费者对价格很敏感，在大势不佳的情况下，沁山水开盘价格较低，一次性到位，使得消费者没有顾虑，迅速入市，后期逐步提高价格，再次契合了市场“买涨不买跌”的消费心理；五、受惠于救市政策，利率七折、二手房松绑等政策都降低了消费者的购房成本。

西堤红山

华润置地股份有限公司营销副总监蒋智生告诉记者，一季度以来，西堤红山已经销售3个多亿元，加上3月底开盘的2期认购金额，前4个月销售加认购的金额要超出13个亿了。

谈起热销原因，蒋智生表示，第一个就是天时，也就是大市场环境回暖，第一季度的热销是与大环境搭上了节拍。第二个原因就是地利，项目地处西二环外的位置，挨着许多大的部委和金融街，来自于这方面的需求很多，项目90平以内的两居和140平米内的三居最受欢迎，是刚性需求首选，另外社区内有北京小学等教育资源。第三就是价格，17000元左右的精装修房对购房人是有很大诱惑力的。因为去年产品没有完全吃透，今年对产品优势梳理，其实产品的价格没变、优势没变，变的是购房人的信心，现在2期的几栋楼精装修样板间还没出就被认购一空了，人们敢于出手买这样的大期房了，一方面说明购房人信心起来了，另一方面是缘于购房者对华润品牌的认同。上半年西堤红山还要推出三期和四期，蒋智生说：“5月开2号楼，6月开5号楼，价格有可能会略微上浮，具体价格还没出来，2号楼预计在16000元左右，5号楼在20000元以上。”

蒋智生表示，一季度以来，一二月逐渐上升，三月则是井喷，说到对未来后市的看法，他说估计上半年会维持现状，而下半年就不好预测了。